2005年04月22日
倉橋隆行の不動産投資講座 第8号
買い値は自分で決めろ私は、新聞の折り込みチラシ等に載っている売出し金額を見ないことにしています。
見ないというのはまったく無視しているということです。
というのは、売り手には売らなければならない事情があっても、売出す金額にはこれといった理由はありません。
それに対し、買う人には値付けの理由が幾らでもつけられるからです。
だからこそ、投資分析して買う数字を損しないように、こっちから出すのです。
これから不動産投資をはじめようとする初心者や実務経験の少ない一般投資家にはピーンとこないかもしれませんが、これが、プロの投資物件の仕入れ方です。
アマチュアの買い手はどうしても、売出し価格で計算して、その価格が自分の予想したよりも安い物件だったら、すぐに飛びつきたがります。
だが、どんなに安い物件でも、まず投資物件として魅力があるかどうかを見極めるのが先です。
その投資する人がその建物に住むわけでもないのですから、前にも述べたように、まずは、その建物がどのくらいの家賃を産み出してくれるかを分析しなければなりません。
そうでないと、安いからと飛びついて買ったはいいが、その建物に集客力なく、つねに空室に悩まされるような物件だったならば、購入時に予定した家賃収入は入らず、ローンの返済額が負債としての重くのしかかってきます。
いわば、不動産投資家にとって、投資物件の真価は、建物の実力すなわち家賃収入能力を測って、はじめて導き出されるものです。
そこで、ここから投資物件の価格の決め方に入っていきます。
通常、基本的には、相場的積算法（取得原価法）・近隣批准法・収益還元法の３通りに使い分けされています。
いずれの方法でも、価格を算出する前に、該当物件の所在する現場に出向いて、自分の目で建物および周辺環境をきちんと自分の目でたしかめることが前提となります。
そして、建物の外観や部屋の中の状況、雰囲気をはじめリフォームしたらどんな風に変わるかなどいろいろとイメージを膨らませてみることです。
その時点で、価格抜きの投資物件として価値を大まかにつかんでおくことです。
それから、それぞれの方法で計算します。
私は一応、投資判断する物件は3通りすべての方法で価格を出すことにしています。
ここでは、2LDKタイプが10戸入る分譲マンション1棟ビル（敷地50坪・建坪100坪・築10年）を例にして、それぞれの価格算出の考え方を述べてみます。
一つ目は、相場的積算法。
銀行など金融機関の人の考え方で、この積算法価格を基準にお金を貸し出しています。
この方法では、物件の土地と建物の相場価格を積算します。
まず土地代を出します。
このマンションの敷地は50坪で坪単価の相場が100万円（路線価等）だとすると、100万円×50坪で5000万円となります。
建物代は、エレベーターの設備有無などから試算して坪単価80万円と推定（会社の基準で）すると、100坪×80万円で8000万円となり、その金額に残存年数をかけて算出します。
この場合、鉄筋コンクリートビルの耐用年数は40年として、40年を経過年数10年を引いた30年分を分子にしてかけると、計算式は8000万円×30年／40年＝6000万円と、建物の査定価格が決まります。
そして、この建物代と土地代を合わすと、5000万円プラス6000万円となり、相場積算法の価格は1億1000万円と査定することがができます。
この耐用年数については、建物の外観等をみて判断して、私の会社の基準に照らして決めたもので、法定耐用年数とは多少違ってきます。
なお、住宅用の場合の法定耐用年数は、「鉄筋鉄骨コンクリート造りまたは鉄筋コンクリート造り」47年、「金属造りのもの（骨格材の肉厚が4ミリを超えるもの）」34年、「軽量鉄骨造り」27年、「木造または合成樹脂造りのもの」22年とそれぞれ定められています。
次号をお楽しみに・・・
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