講演続き！

ここのところ、講演が続いており、会社に戻っていない。
４月は、企業の社員向け研修や、不動産会社向けの講演などが多く入り、自分の会社の業務が滞るという、ちょっと変わった現象が毎年続いている。そういえば、去年は通算６日しか休んでいなかったが、今年はひょっとするともっと少なくなるかもしれない。社長業は労働基準法って、関係ないんだよね。
ところで、最近は、講演の数がふえており、受講者は僕のことを講演が仕事の人と勘違いするひとがいて困る。一応、会社５社を経営し、２社の取締役もしているということをしらない様子。もっとも、自分自身も、毎日、いろんなことをしているので、何が本業かがわからなくなることも多い。
これから「大成ユーレック」の社員研修の講師にいってきます！では。

倉橋隆行の不動産投資講座 第7号

「高い」「高利回り」に騙されない！　その3

昔と違って今は、家賃保証や空室保証、あるいは借上げといった、そうしたオーナーの不安を解消させる制度が浸透していますが、そのような制度を利用したとしても、いつまでというわけではありません。

ローン返済期間が終了するまで同じ家賃を保証してくれるよなことはまずないでしょう。

物件の集客力によって、利用した制度の条件は変わってきます。

たとえば、新築の時は相場家賃の90％を保証してくれたが、3年経って集客力が落ちたら、80％にされたとか、保証を解消されたりすることもあります。

しかし、物件はそのままで、ローンの返済期間はまだ延々と続くわけです。

そうしたリスクを最小限に抑えるために、投資の入口からローン返済の出口まで、適正な家賃動向などを分析して物件評価をするのです。

それでも、「1000万円で買ったものが、1年も経たずに1200万円で売れた」「相続対策になった」等々、投資すればメリットが出たバブル期のように、土地も建物も所有していれば値上がりして、リスクを吸収できるほどキャピタルゲインが見こめるときだったら、そこまで考える必要はないでしょう。

だが、土地をはじめビル、マンション、１戸建てなど、すべての不動産価格がGDP（国内総生産）や物価上昇率よりはるかに上回って値上がっていたバブル期が異常であったことは言うまでもありません。

これから不動産投資をはじめる人は、もう２度とバブル期のように投資すればだれでも儲かるような時代は来ないと覚悟しておいたほうが良いでしょう。

繰り返しますが、投資物件を選ぶのに一番大切なことは、入居者・テナントの確保です。

したがって、建物の価値はイコール家賃収入ということになるのです。

そこで、たとえオーナーチェンジ（入居者確保のままでオーナーだけが変わること）の物件であっても、今の家賃は妥当か、でなければどれくらいが妥当か長期的な視野に立って投資分析することは、投資家として当然やるべきことです。

当初はプロの専門家に相談する方が無難でしょう。

私の場合は、長期的に適正な家賃のあり方を分析するほかに、それでも万が一に備え「住んでいる人がいなくなったらどうしよう」と代替プランを考えることにしています。

その物件が一般の賃貸住宅だったら、マンスリーマンションにしたらどうか、高齢者専用にしたら、ペット可にしたら、社員寮にしたらとか、あるいは商業系にできるかなどの代替プランを、物件状況に照らして多角的に考えておくことにしています。

物件によっては、この代替プランが立たないものは、どんなに条件がよくても
敬遠することもあります。

たとえば、こんな詐欺まがいの事件も起こりました。東京・新宿の１棟ビルになっている商業系の投資物件で、全室が埋まった状態（オーナーチェンジ）で購入したものの、購入後すぐに、テナントがつぎつぎに解約届を出してきて、あっという間に空き室だらけになったという事件です。

それは売主が売らんがために、仲間をダミーの入居者に使って満室状態にしてから売りに出したというものです。

仮に、そういう最悪の事態となっても、自分で投資分析をして適正な家賃を計算し、集客力のある賃料にしておけば、早期に後がまをつかむことが出きるし、万が一、新たなテナントをつかめなくても、代替プランの道が残され、大きなリスクは避けられるはずです。

一般の投資家が代替プランまで用意しておくはむずかしいことですが、一応、こういうリスク回避法があるということを覚えといてください。

「アッと驚く不動産投資術2005」第２弾開催！

“不動産投資”で失敗した人のほとんどが、不動産投資に対して無知だったということです。
“不動産投資”で失敗しない為には、自ら不動産投資理論の知識を身に付けることです。
これからの時代は「自己責任」、なんて言葉は「無責任」に各種情報誌の紙面で踊っています。
破綻寸前の年金財政、雇用環境激変により将来に対する展望が描けない中、そんな言葉で煽られ、様々な業界の宣伝広告にのり、「間違った投資」に走ってしまう方が少なくないようです。
踏み出す前に少しお待ち下さい。あなたの隣に適切な方向を提案してくれるパートナーはいますか？
そのパートナーはモノを売らんが為のタダの営業マンではないですか？
まずはちょっとずつ、一緒に賢くなりませんか？

●セミナーのご案内●
http://www.cfnets.co.jp/cfseminer/s_syousai/2005_part2toushi.htm

本日の予定と秘書募集！

今日は、朝から浜松に向かい、商工会議所で不動産業者向けの研修会で講演です。
全国的レベルで、建設、不動産は厳しい時代であり、今年は、このような研修会の講師依頼が増え続けている。先ほども、知り合いの税理士から経営者向けセミナーの講師依頼をいただいたが、残念ながら４月はすでに一日も空いてはいない。
いま、新幹線の中でこの原稿を書いているが、手帳を見て驚いた。なんと４月２７日からの海外研修まで休みはない。そういえば、準備、どうするんだろう。

※ところで、僕の秘書を募集しています。
下記、社員募集とは別ですが、乗用車が運転できて、原稿がそこそこ書けて、パソコンがそこそこ使える方。そして住所は横浜市磯子区に近いひと。前の秘書は千葉在住で、帰りが遅すぎることでやめてしまいました。結構、仕事は気に入っていたようなのに残念でした。
かなりきつい仕事かもしれませんが、そこそこたのしいとおもいますよ！
もちろん男女は問いません。（ただ、ちょっと女性だと仕事はきついかも？）
応募はこちら
か　僕のメール　[e-mail]　に直接お申し込みください。

個別相談会

昨日、本日と不動産個別相談会をやっている。
午前１０時、午後１時、３時、５時、７時と１日５人で月に２回限定だが、毎回、満員の盛況が続いている。結局、今月は３回に増やして対応しているが、本来の仕事に影響が出てしまい、本来のクライアントに迷惑がかからない程度、続けて行きたいと考えている。
通常、我々、コンサルタントの相談料とは、１時間あたり１万円程度費用がかかるが、ここのところサラリーマンの相談が多く、また「これであなたも大家さん」の読者が急増している為、当社のセミナーを参加、あるいは僕の著書を読んでいただいた方を対象に１時間半無料で相談にのっている。
下記文は、昨日のご相談者のお礼のメールであるが、確かにそうかもしれないな、などと考えさせられる。
やはり、不動産投資などは、最初からコンサルタントを利用したほうが断然有利だと思う。

＜コメント＞
本日、伺いました○○でございます。

いろいろ詳しく、個人コンサルのような形で、お話いただき、ありがとうございました。
たいへんいいお話を伺えました。
倉橋様に出会っている人生と、もし出会っていなかったらという人生では、かなり違っているだろうなあ、と強く感じました。

さっそく、勉強会のご案内と日程の確認を野崎様よりいただきました。

勉強会は、日程を確認し次第、参加させていただきます。

物件を見る日程も野崎様にお願いいたしましたので、楽しみにしております。

本当に今日は、朝から有意義な時間をすごさせていただきました。
これをきっかけに、不動産分野で基盤を築きたいと思います。
本当にありがとうございました。

今後ともよろしくお願いいたします。

※まだまだ、現場は離れられないな、などと考えさせられます。