ＩＲＥＭ−JAPAN

当社の倉橋が所有する国際ライセンスの「ＣＰＭ」。
この認定する団体ＩＲＥＭ-ＪＡＰＡＮの総会＆セミナーが2月2日(木)に行なわれます。不動産管理業に３年以上従事している方は受験資格がありますので、この機会に参加してみては如何でしょうか？新たなビジネスモデルが見つかるかもしれません。

詳細は　http://www.irem-japan.org/seminar/seminar.html#0202　です。

日本国内で、国際ライセンスの受講ができる唯一の団体です。
ちなみに、当社倉橋は、２００２年に本協会の会長に就任しました。

偽装３兄弟

ここの所、偽装問題が続出している。
耐震構造偽装、アメリカ産牛肉輸入、そしてライブドアの粉飾決算である。
これって、当事者はクローズアップされて騒がれているが、行政って、なに？という話はあまり出てこない。
我々、日々、経済活動を行い、利益を上げて税金を納めている。また、サラリーマンでは、源泉徴収によって、自動的に税金を納めているのだが、この税金で日本国民の安全とかを維持する為に行政がある筈なのに、実は、まともに機能していないのではないかと疑わざるを得ない。
年金問題も、我々が支払ってきた厚生年金などを、普通は考えられない投資を行なって失敗し、損失が出たり、現状、その施設を運用するにも赤字垂れ流しの状態が続いていることも公表することはない。
ひょっとして、ないほうが良かったんじゃない？と思える行政は多く、それらのために支払われている費用は、国民の税金である。
今後、高齢化が進む日本経済においては、税負担はさらに増え、年金負担もさらに増える。にも拘らず、支出を減らす努力をしない行政、行政としての機能がなされていない行政など、本当にこのままでよいのだろうか。
この無能な集団を組成してしまった政治にも大きな問題があり、政治に無頓着な国民にも問題がある。
私も、若いときは、投票など行くことはなかったし、興味もなかったが、現状の日本を考えれば、放っておいて「誰かが適当にやってくれる」と思うのは大間違いである。
今年は、横浜市長選挙がある。
２００９年に横浜は開港１５０周年を迎えるから、この選挙で選ばれた市長が開港１５０周年の市長となる。
特に横浜市民の皆さん。誰が立候補するか分かりませんが、投票日には自分が選ぶ市長候補に１票を投じましょう。
前回の投票率は３９％。政令指定都市としては、結構、みっともない数字です。
みなさん、まずは横浜から日本を変えませんか？

間違いだらけの賃貸管理

不当なサブリース会社の事例
サブリースをしている建築会社が、オーナーに不当に高い建築金額を請求し、なおかつ、入居者に対しても相場に合わない高い賃料を設定しているというケース。
我々、プロからすればありえない話を、素人のオーナーは騙されて契約してしまうようだ。
そのオーナーから相談を受けた案件。
その物件は、最寄り駅からバス便、しかも山の上という賃貸住宅経営が難しいと思えるところに建てようと計画されたワンルームアパートである。オーナーが持参した見積書を見せてもらったところ、通常坪単価６０万円もあれば施工できるアパートが坪１００万円を超えた見積となっていた。それに加え、いろいろな備品も買わされ、設備投資も通常の倍以上のコストとなっている。もう一方の問題は､サブリースの賃料であるが、われわれ専門家が判断しても相場より２０％以上高く設定されていた。
悪い立地条件にこれでは、どう考えても集客できる筈はない。さらにオーナーにサブリース契約の内容を聞いてみると、３０年間の契約内容であるにも拘らず、いつでも賃料の増減ができるようになっていた。これでは、数年もしないで賃料の減額請求が行なわれる可能性があり、収支計画は一気に悪化せざるを得ない。
結局、私が業者に確認したところ、「じゃあ、結構です」と荒っぽい口調で電話が切られた。そもそも、その営業マンも素人に近く、近隣相場など調べることなく、建築受注の為だけに収支を作っていたようである。
これは、サブリース物件に限らず、賃料を決める上で忘れてならないことは「借主は、いつも賃料の相場をみて物件を探している」ということ、つまり相場。供給サイドのＡ社とＢ社の力関係で賃料が決まるわけではない。したがって、当初の相場より２０％高い賃料で事業計画をスタートしても大丈夫、といった上手い話は世の中にある筈はなく、そのサブリース会社は、はじめからオーナーを騙し、高いコストの建物を建てさせることが第一の目的であったということなのだ。
当社が賃貸住宅の新築プランを立てる場合、他社とは異なり、築５年程度の相場をもとにして計算する。なぜ、新築なのに‘築５年’と思われるかもしれないが、新築のプレミアムは将来の補修費用や外壁塗り替え代、メンテナンスコスト等にとっておくように計画する。これがオーナー本位の賃貸経営の事業計画だと確信しているからだ。

ほかにも、サブリース事業を行なう会社には問題点が残っている。空室のリスクは全面的にそのサブリース会社が背負いこむので、空室は即、会社の損失につながる。そのリスクを避けるため、何がなんでも早く空いている部屋を埋めようと、入居審査を甘くし、なおかつオーナーの意向にあわない「ペット可」とか「外国人居住可」とかを掲げて入居促進をはかろうとしたり、場合によってはキャンペーンと称して賃料半額セールなどを行い賃料相場を押し下げたりしてしまう。こうした事業経営の仕方は、当社のように不動産投資を専門とする管理会社から判断すれば、ただ賃貸住宅の資産価値を下げるだけの行為といわざるを得ない。結果、建物の資産価値が減少した分、オーナーの負担ということになる。
仮に、サブリースで賃貸しているにしても、オーナーは自らの資産がどのように運営されているかをチェックする必要がある。

ライブドア堀江社長が逮捕された！

というタイトルで、ライブドアのブログを使ってレポートを書いているというのも、不思議な話である。
今回の逮捕劇は、ライブドアというより、バックについている外資系金融機関などに対する警告ではないか？
実際、専門家の間では、かようなケースは多々あり、これで逮捕されるなら、ほかも逮捕されるかもな、などといわれているくらいである。
ここ最近、外資系企業の不祥事が続いていた。
またＭ＆Ａなどの手法を使って、実体経済とかけはなれた金融経済マネーを市場に多額に供給してきたのも外資系企業である。今回の事件を発端に、金融経済のマネーが日本から撤退すれば、せっかく立ち直りかけてきた日本経済は悪化する可能性がある。
また、隣国の中国も、怪しい空気に包まれることになる。
現在、湾岸地域で巨額のマネーを稼いでいるのも、実質的には金融経済である。
そもそも実体経済では貧しい国が、超インフレによって経済を膨張させてきた。このアジア圏から金融マネーが撤退するとなると、結構、異常事態に突入しかねない。

今月から、プラチナ会員と当社管理のオーナー向けに「倉橋レポート」を再発行することとなった。
ここでは、不動産情報以外にも、僕なりの経済観などをレポートしてゆきたいと考えている。
どうぞ、お楽しみに！

※当社のプラチナ会員とは　http://www.cfnets.co.jp/seminar/platinum/index.html

※過去の「倉橋レポート」は　http://www.cfnets.co.jp/konsaru/report/index.html

長崎から帰宅！

昨日、ようやく長崎から戻った。

目的は、九十九島のひとつ（島の一部）を、私個人が所有しており、この島の専有面積を高めることである。
初日、島周辺環境の調査、翌日、その島、および近隣の島の現地調査と所有関係の調査に明け暮れ、３日目、４日目は、ひたすらほしい部分の所有者との交渉をしてきたのであるが、なかなか交渉がはかどらず、最終日に、絶対難しいと思っていた法人に交渉にいった所、案外、あっさりと購入することができた。

これは、かなり大きな収穫である。

現在、１３００坪程度を所有しているのだが、ここで購入できたのは４５００坪。
トータルで約６０００坪を所有することになる。また、現在、交渉が進んでいる５０００坪が購入できれば１万坪の大台に乗り、かつ隣接地の交渉がまとまれば、さらに５０００坪が手に入ることになる。
今回、この４５００坪は、私が所有する部分に隣接しており、すっきりした地形で開発が可能となったので、追加購入しなくても独自に開発を進めることができる。
現在は、無人島であるから無価値であるが、とりあえず１棟のリース住宅を建築し、島までのボートを購入する予定である。
今回の出張では、ボートの置き場から管理方法、アクセス方法の整備や建築に関する行程などを綿密に調査と交渉をしてきたので、たぶん近い将来、この夢は具現化することになる。

今回のプロジェクトは、アイランドライフhttp://blog.islandslife.jp/を交えて行うことになっており、今後の展開をどうぞ、ご期待ください。

※プラチナ会員の方は、このプロジェクトに参加することができます。
次回の定例会までには、大まかなスタンスをお話できるようにしたいと思っておりますので、どうぞ、お楽しみに。