2006年01月
2006年01月16日
長崎に行ってきます!
昨日は、当社の不動産投資倶楽部「プラチナ会員」の新年会があった。
新年会の前に、今後の不動産投資の方向性などを解説し、新年会に突入したのだが、終了後、またしてもカラオケに流れ、不覚にも帰宅したのが2時を過ぎてしまった。
毎回、このプラチナイベントは盛り上がり、かつ会員数も増えつづけているが、不動産投資を実践している仲間が、このように一同に会することは意外に少ないようで、プラチナ会員の中で、さらに常連同士が意見交換などをしている姿をみると、このような機会を継続して行なうことはたいへん有意義だ。
今年は、年に6回だった「遊び」のイベントを4回に減らし、その代わり、南青山と港南台で毎月定期ミーティングを行なうことにした。
また、まだ不動産投資を実践していない方にも、このプラチナイベントに参加できるように、今年からはゴールド会員を新規に創設することにし、さらにこのイベントを充実してゆきたいと考えている。
明日から「長崎」に出張する。
私の所有する島の調査などが主体であるが、新規事業を立ち上げる会社の支援を目的としている。
4日間でいろいろな結果を出そうと思っていますので、どうぞ、ご期待ください!
新年会の前に、今後の不動産投資の方向性などを解説し、新年会に突入したのだが、終了後、またしてもカラオケに流れ、不覚にも帰宅したのが2時を過ぎてしまった。
毎回、このプラチナイベントは盛り上がり、かつ会員数も増えつづけているが、不動産投資を実践している仲間が、このように一同に会することは意外に少ないようで、プラチナ会員の中で、さらに常連同士が意見交換などをしている姿をみると、このような機会を継続して行なうことはたいへん有意義だ。
今年は、年に6回だった「遊び」のイベントを4回に減らし、その代わり、南青山と港南台で毎月定期ミーティングを行なうことにした。
また、まだ不動産投資を実践していない方にも、このプラチナイベントに参加できるように、今年からはゴールド会員を新規に創設することにし、さらにこのイベントを充実してゆきたいと考えている。
明日から「長崎」に出張する。
私の所有する島の調査などが主体であるが、新規事業を立ち上げる会社の支援を目的としている。
4日間でいろいろな結果を出そうと思っていますので、どうぞ、ご期待ください!
2006年01月15日
不動産投資熱、遅まきながら好調のようです。
年が変って、やたら不動産投資熱がさらに高まってきている感がある。
昨日は日本投資ゼミナールhttp://www.toushizemi.com/という所から講演の依頼を受けて行ってきたが、ほとんど始めてあった人ばかりであった。
また、私の講演に来たり、不動産投資を実践しているひとが、現在、講師をしていたりと、不動産投資の裾野は広がる一方である。
法人関係も、金融機関も、昨年とは態度が大きく変り、また、当社においても、紹介の顧客で、毎日、賑わってきている。
私の著書「あっと驚く不動産投資」は、2000年1月に発行され、一般書籍では、このテーマの本は初めてではなかったか。もちろん専門書は多く発行されてはいたが、一般の人が読むようなものはなかった。
その後、金持ち父さん貧乏父さんが出版されてから、私の本も同時に売れ、その後、一気にこの分野で「著者」と呼ばれる人が多数輩出されている。
私自身、20年以上、不動産投資のコンサルティングや自ら不動産投資を行なってきたが、このように不動産投資熱が高まり、注目されている時代はかつてなかった。バブルの頃でも、ほんの一部にしか波及しなかった不動産投資だが、現在では活況を呈し、普通のサラリーマンの方も気軽に楽しめる時代になってきたというのは過去にない時代背景だといえる。
本日は、当社の「不動産投資倶楽部 プラチナ会員」の新年会である。
現在「不動産投資倶楽部」の会員は800名程度。その内、実践しているプラチナ会員は250名程度おり、本日は40名程度が新年会に参加する。
今年は、プラチナ会員になる前のゴールド会員という制度を増やし、不動産投資実践予備軍を設け、少しでも多くの方に不動産投資の実践を指南してゆきたいと考えている。
・・・・・では、新年会に行ってきます!
昨日は日本投資ゼミナールhttp://www.toushizemi.com/という所から講演の依頼を受けて行ってきたが、ほとんど始めてあった人ばかりであった。
また、私の講演に来たり、不動産投資を実践しているひとが、現在、講師をしていたりと、不動産投資の裾野は広がる一方である。
法人関係も、金融機関も、昨年とは態度が大きく変り、また、当社においても、紹介の顧客で、毎日、賑わってきている。
私の著書「あっと驚く不動産投資」は、2000年1月に発行され、一般書籍では、このテーマの本は初めてではなかったか。もちろん専門書は多く発行されてはいたが、一般の人が読むようなものはなかった。
その後、金持ち父さん貧乏父さんが出版されてから、私の本も同時に売れ、その後、一気にこの分野で「著者」と呼ばれる人が多数輩出されている。
私自身、20年以上、不動産投資のコンサルティングや自ら不動産投資を行なってきたが、このように不動産投資熱が高まり、注目されている時代はかつてなかった。バブルの頃でも、ほんの一部にしか波及しなかった不動産投資だが、現在では活況を呈し、普通のサラリーマンの方も気軽に楽しめる時代になってきたというのは過去にない時代背景だといえる。
本日は、当社の「不動産投資倶楽部 プラチナ会員」の新年会である。
現在「不動産投資倶楽部」の会員は800名程度。その内、実践しているプラチナ会員は250名程度おり、本日は40名程度が新年会に参加する。
今年は、プラチナ会員になる前のゴールド会員という制度を増やし、不動産投資実践予備軍を設け、少しでも多くの方に不動産投資の実践を指南してゆきたいと考えている。
・・・・・では、新年会に行ってきます!
2006年01月14日
倉橋レポート
都内の歯科医師殺害容疑、マブチ事件の容疑者が逮捕された。
最近、頻発する金目当ての犯行は、本当に度を越している。
この現象は、まさに二極化した経済の「落とし子」であり、今後、まだまだ続くことが予想できる。
バブル経済が崩壊し、その後、経済の立て直しのために行われたリストラや経費削減。政府や官庁においても予算の削減などを行なっており、それらの資金は中小企業の利益を圧縮しつつある。
最近の倒産状況を見ると、なるほど大企業の倒産件数は減ってきてはいるものの、下請け、孫受けの中小零細の倒産件数は増えつつある。
当然、地方財政は苦しい状況が続き、税務署も躍起になって収税に力を入れ、警察は交通違反の検挙を増やして売上増に躍起になっている。
現状、景気が回復しているという幻想は、大手企業に限ったものであり、日本政府も地方自治体も、中小零細企業も、とても景気が回復しているなどといえるものではない。
かつて「デフレ経済」などという言葉があったが、私自身は、本質的にデフレの状態にない、ということを強く主張していた。
なぜかといえば、物の価格が下がった理由は、インターネットなどの普及によって、生産と消費のエリアが遠隔地でも成り立つようになり、安いコストのエリアで生産し、高い消費のエリアで販売する、例えばユニクロのような企業が価格破壊を繰り返した末に、物価が下がっていただけである。
その間も原油価格は高騰し、円も対米ドルで高騰し、鉄鉱石などのマテリアルも高騰しているし、高速料金なども高騰しつづけていた。
現在、アジア圏においては、急激なインフレが進み、米国においてもインフレは進み、流通コストも原油高の影響で高くなる。しかし日本国内の消費は、ユニクロやドンキホーテのような安売りショップの価格競争に慣れてしまっているため、表立って価格を上げることが容易でない。
そうなると、さらに下請け、孫受けへのコストは下げざるを得ないから、利益を確保することも、さらに難しいことになる。
となれば、さらに二極化は進み、貧富の差は激しくなる。
この現象を、単に「勝ち組」とか「負け組」とかで分けることはできない。
企業の信用創造は、その企業の収益によるものである。
その収益構造が見えないまま、景気の回復などありえず、株価が上昇したことのみで、その判断をすることは危険なのである。
仙台の病院で新生児が連れ去られた事件も、最近頻繁に行なわれている強盗事件も、保険金詐欺事件も、すべて金銭苦が原因で行なわれているものである。
今後、まだまだ治安は低下の一途を辿ることになる。
自分の資産も、安全も、欧米並みに自らがコストをかけて保全する時代に突入したと言えるかもしれない。
※資産の保全は、不動産で
不動産投資セミナーは http://www.cfnets.co.jp/seminar/index.html
最近、頻発する金目当ての犯行は、本当に度を越している。
この現象は、まさに二極化した経済の「落とし子」であり、今後、まだまだ続くことが予想できる。
バブル経済が崩壊し、その後、経済の立て直しのために行われたリストラや経費削減。政府や官庁においても予算の削減などを行なっており、それらの資金は中小企業の利益を圧縮しつつある。
最近の倒産状況を見ると、なるほど大企業の倒産件数は減ってきてはいるものの、下請け、孫受けの中小零細の倒産件数は増えつつある。
当然、地方財政は苦しい状況が続き、税務署も躍起になって収税に力を入れ、警察は交通違反の検挙を増やして売上増に躍起になっている。
現状、景気が回復しているという幻想は、大手企業に限ったものであり、日本政府も地方自治体も、中小零細企業も、とても景気が回復しているなどといえるものではない。
かつて「デフレ経済」などという言葉があったが、私自身は、本質的にデフレの状態にない、ということを強く主張していた。
なぜかといえば、物の価格が下がった理由は、インターネットなどの普及によって、生産と消費のエリアが遠隔地でも成り立つようになり、安いコストのエリアで生産し、高い消費のエリアで販売する、例えばユニクロのような企業が価格破壊を繰り返した末に、物価が下がっていただけである。
その間も原油価格は高騰し、円も対米ドルで高騰し、鉄鉱石などのマテリアルも高騰しているし、高速料金なども高騰しつづけていた。
現在、アジア圏においては、急激なインフレが進み、米国においてもインフレは進み、流通コストも原油高の影響で高くなる。しかし日本国内の消費は、ユニクロやドンキホーテのような安売りショップの価格競争に慣れてしまっているため、表立って価格を上げることが容易でない。
そうなると、さらに下請け、孫受けへのコストは下げざるを得ないから、利益を確保することも、さらに難しいことになる。
となれば、さらに二極化は進み、貧富の差は激しくなる。
この現象を、単に「勝ち組」とか「負け組」とかで分けることはできない。
企業の信用創造は、その企業の収益によるものである。
その収益構造が見えないまま、景気の回復などありえず、株価が上昇したことのみで、その判断をすることは危険なのである。
仙台の病院で新生児が連れ去られた事件も、最近頻繁に行なわれている強盗事件も、保険金詐欺事件も、すべて金銭苦が原因で行なわれているものである。
今後、まだまだ治安は低下の一途を辿ることになる。
自分の資産も、安全も、欧米並みに自らがコストをかけて保全する時代に突入したと言えるかもしれない。
※資産の保全は、不動産で
不動産投資セミナーは http://www.cfnets.co.jp/seminar/index.html
2006年01月13日
現状の賃貸住宅環境と今後の土地有効活用
▼▼PART1 二極化進む、賃貸住宅市場▼▼
【これからはDCF(discounted cash flow)で土地評価】
前述した通り、地主さんという資産家は、資産運用に無頓着で、不動産投資に積極的な人は少ない。8%の利回りで運用すれば、資産が大きく膨らむことを知らない、あるいはリスクを恐れて信じない人が多い。
土地の場合、ここに更地価格1億円の土地があるとする。
これを何もしないで更地のまま放っておいておくことは、DCF評価では価値ゼロなのである。
10年後に地価が上がるか下がるかは分らないものの、さきほどの経済成長並の3%で運用すれば1億3,440万円になる。
不動産投資の8%で運用できれば、それこそ倍以上に資産が拡大するのである。
では、どのように1億円の土地を運用するかであるが、一般的には建物を建てて収益を得ることになる。
その時に、DCF評価が出てくる。
その土地に10戸の賃貸マンションを建てたら、5年後にはどのくらい収益を生むのか、6年後は、7年後は、と土地診断するのである。
DCFともに、土地有効活用で大事なことは、R(キャップレート=資本回収率)である。その土地の価値Vは、I(諸経費を差し引いた収益)をRで割って出てくる。
例えば、銀行評価が1億円であっても、その土地にアパートを建て、そこから上がるI(収益)が1,000万円でR(キャップレート=資本回収率)が6%とすると、V(価値)は1億6,600万円。
仮に、Rが12%ならば、8,800万円と、1億円以下の評価だ。
つまり、1億円の土地に1億円を投資して、アパートを建設し、家賃収入が1,200万円だとすると、建物に対する利回りは12%だが、その下の土地を含めると、6%しかならない。
Rを10%とすると、1,200万円割る10%で1億2,000万円となり、8,000円の価値が低くなる。すなわち、Rが低いほど土地の価値が高くなる。
地方では、Rが高いほど好まれるが、実際はRが高いほどリスクが高いのである。
だから、東京など大都市では、Rの低いほど好まれるのである。
少し余談になるが、個人的に、競売にかけられる土地の売買話が舞い込んできたことがあった。固定資産税を払わなかったために、自治体に強制収用された物件で、最終的には2,000万円の評価する土地を1,200万円で購入することができたが、土地などの不動産は、私有物になりきれないものだとつくづく感じた。
それまでは、土地を買うために金融機関から借り入れたお金をすべて返済すれば、完全に自分の私有物になるものと考えていたから、このように、税金を払わなければ、すぐに国や地方自治体のものなってしまうと思うと、土地に対する考え方も変わってしまった。
<CFネッツ不動産投資セミナーのご案内>
・2006.1.22 不動産投資の基礎知識in横浜
・2006.2.12 不動産投資実践塾/入門編
・2006.2.26 アッと驚く不動産投資基本編
・2006.3.12 不動産投資実践塾リスク編
◆各種セミナーの詳細はこちらよりどうぞ↓
http://www.cfnets.co.jp/seminar/index.html
【これからはDCF(discounted cash flow)で土地評価】
前述した通り、地主さんという資産家は、資産運用に無頓着で、不動産投資に積極的な人は少ない。8%の利回りで運用すれば、資産が大きく膨らむことを知らない、あるいはリスクを恐れて信じない人が多い。
土地の場合、ここに更地価格1億円の土地があるとする。
これを何もしないで更地のまま放っておいておくことは、DCF評価では価値ゼロなのである。
10年後に地価が上がるか下がるかは分らないものの、さきほどの経済成長並の3%で運用すれば1億3,440万円になる。
不動産投資の8%で運用できれば、それこそ倍以上に資産が拡大するのである。
では、どのように1億円の土地を運用するかであるが、一般的には建物を建てて収益を得ることになる。
その時に、DCF評価が出てくる。
その土地に10戸の賃貸マンションを建てたら、5年後にはどのくらい収益を生むのか、6年後は、7年後は、と土地診断するのである。
DCFともに、土地有効活用で大事なことは、R(キャップレート=資本回収率)である。その土地の価値Vは、I(諸経費を差し引いた収益)をRで割って出てくる。
例えば、銀行評価が1億円であっても、その土地にアパートを建て、そこから上がるI(収益)が1,000万円でR(キャップレート=資本回収率)が6%とすると、V(価値)は1億6,600万円。
仮に、Rが12%ならば、8,800万円と、1億円以下の評価だ。
つまり、1億円の土地に1億円を投資して、アパートを建設し、家賃収入が1,200万円だとすると、建物に対する利回りは12%だが、その下の土地を含めると、6%しかならない。
Rを10%とすると、1,200万円割る10%で1億2,000万円となり、8,000円の価値が低くなる。すなわち、Rが低いほど土地の価値が高くなる。
地方では、Rが高いほど好まれるが、実際はRが高いほどリスクが高いのである。
だから、東京など大都市では、Rの低いほど好まれるのである。
少し余談になるが、個人的に、競売にかけられる土地の売買話が舞い込んできたことがあった。固定資産税を払わなかったために、自治体に強制収用された物件で、最終的には2,000万円の評価する土地を1,200万円で購入することができたが、土地などの不動産は、私有物になりきれないものだとつくづく感じた。
それまでは、土地を買うために金融機関から借り入れたお金をすべて返済すれば、完全に自分の私有物になるものと考えていたから、このように、税金を払わなければ、すぐに国や地方自治体のものなってしまうと思うと、土地に対する考え方も変わってしまった。
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・2006.2.12 不動産投資実践塾/入門編
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セミナー事業部からのお知らせ!
「300万円の元手で6億円の資産を作った。」
昨今では、IT会社の社長さんや、株取引の達人さんの中には、数年でこれを達成する方もいらっしゃいますよね。
ただ、これは万人にできる話ではありません。
しかし私たちは、時間をかければ、じっくりと資産を200倍以上にする理論なら、お教えすることができます。
それが不動産投資なのです。
ごくごく大雑把に言えば、1つの不動産の価値を倍増させるのではなく、少しづつでも継続して収益のあがる不動産を徐々に増やしていく、金融機関から低利な融資を受けながらレバレッジをかけて収益力を最大限に引き出す、という理論です。
これは、欧米では確立されている理論なのですが、バブル崩壊まで不動産「投機」が主流であった日本において実践している人は少ないのが現実です。
今回、講演を行なうトップコンサルタントの倉橋隆行は、26歳のときに300万円の元手を、現在、200倍以上にし、現在もその資産を増加させ続けている事実があります。
また、現在、不動産関連事業7社を起業し、全社を黒字化するなど経営手腕を発揮しております。
今回、1月22日(土)に、その生きた理論と経験を皆様に開示いたします。
嘘のような不動産投資の理論より、現実的な不動産投資で着実に資産を増やしてゆきたい、そのようにお考えの方は、ぜひ、この機会にご参加ください。
締め切り間近!
不動産「投機」ではなく、不動産「投資」を始めたい方には、人生を変える講座となるに違いありません。
詳細は http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/0122toushikiso.html
お気軽にお申込みください。あなたの人生を返るかもしれません。
昨今では、IT会社の社長さんや、株取引の達人さんの中には、数年でこれを達成する方もいらっしゃいますよね。
ただ、これは万人にできる話ではありません。
しかし私たちは、時間をかければ、じっくりと資産を200倍以上にする理論なら、お教えすることができます。
それが不動産投資なのです。
ごくごく大雑把に言えば、1つの不動産の価値を倍増させるのではなく、少しづつでも継続して収益のあがる不動産を徐々に増やしていく、金融機関から低利な融資を受けながらレバレッジをかけて収益力を最大限に引き出す、という理論です。
これは、欧米では確立されている理論なのですが、バブル崩壊まで不動産「投機」が主流であった日本において実践している人は少ないのが現実です。
今回、講演を行なうトップコンサルタントの倉橋隆行は、26歳のときに300万円の元手を、現在、200倍以上にし、現在もその資産を増加させ続けている事実があります。
また、現在、不動産関連事業7社を起業し、全社を黒字化するなど経営手腕を発揮しております。
今回、1月22日(土)に、その生きた理論と経験を皆様に開示いたします。
嘘のような不動産投資の理論より、現実的な不動産投資で着実に資産を増やしてゆきたい、そのようにお考えの方は、ぜひ、この機会にご参加ください。
締め切り間近!
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