2012年07月
2012年07月26日
ものごとは、理屈では動かない。
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したがって、リアルなものごとの見方が重要である。
本文 ホームページ http://www.cfnets.co.jp/ CFネッツグループ 代表 倉橋隆行 朝礼講和。 先日、中華街の実業家の人達と城ヶ島に来てもらい話をしてきた。城ヶ島に来たら驚かれた。なぜならリアルで物事が動いているからだ。やはり物事のリアルな状況については現場に出ないと分からない。マネージャーなどでも現場にでないこともあるとリアルな対応ができないことが多いように感じた。実業家の中では見て分かる事なので、まずそれを実業家と照らし合わせることが大事だ。 昨日は時間が空いたので三崎でまちごとカルチャーというのをやっているのだが、前々から現場に行けてなかったので行ってきた。そこで感じたことは、一生懸命やる人と片手間にやる人では力が違うし、周りの集まり方も違うということ。 今、既存の建物を利用できないかと思っているのだが、建築基準法という法律をクリアしないと難しいのだ。三崎の美術館でも3階と4階も美術館にしようとしたのだが住居で確認申請があり、難しい状況だ。そして実験的だがメガネ屋をドーナツ屋にする計画を進めている。それに今シャッターが閉めている店を開けてフリーマーケットにする計画も考えてしているそのように既存のものを使い経済効果を作り上げる事ができるのではないだろうか。 そしてそれが出来れば我々不動産コンサル会社としてのビジネスモデルを将来的に確立し、地方で困っている人の力にもなるだろう。来月にまたその場所を視察しに行く予定だが、事業計画が成り立つ気がする。
いよいよ、開催!
お時間のある方は、ぜひ、ご参加ください!
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7/29(日)横浜
■■「CFネッツグループpresentsここが知りたい不動産」
スペシャルinパシフィコ横浜■■
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FMヨコハマの番組をお聴きのリスナー様からの不動産に関する疑問、質問にお答えし続けて早4年になりました。番組に寄せてくださる質問もますます増え、答えられない質問もたくさんあります。DJ栗原治久さんとCFネッツ代表倉橋隆行がいつものスタジオを飛び出して、皆様からの質問にお答えします。
さらに、「プレゼント抽選会」を開催します。
▼セミナー詳細・お申込みはコチラから
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20120729FMYokohama.html
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9/29(土)〜9/30(日)不動産投資倶楽部 プラチナ・ゴールド・法人会員限定イベント
今年のツアーは九州に上陸、倉橋が所有の島へ
■■■■ CFネッツ流「長崎まるごと満喫ツアー」■■■■
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お待たせいたしました!毎年恒例、プラチナ・ゴールド・法人会員限定イベン
トの旅行会、今年はいよいよ、倉橋所有"九十九島"を見に行くことになりまし
た。普通のツアーでは行かない『CFネッツ流』を堪能するため、痴陶人工房の
見学はもちろん、"焼き物の町・伊万里"をじっくり堪能。食事は毎回地元の美
味しいものを楽しめるよう、かなり無理をして調整しました(笑)。お泊りは、
ハウステンボス最高級の宿泊施設"ホテル・ヨーロッパ"。初日夜の懇親会、こ
のホテル内のレストランで開催されます。毎年の旅行会はいよいよ九州上陸で
す。この機会に是非ご参加お待ちしております。本ツアーは、旅行会社HIS様
ご協力のもと実現いたしました。航空券の予約のため早めの締切になっていま
すのでご注意下さい。
▼ 会員限定イベントCFネッツ流「長崎まるごと満喫ツアー」
http://www.cfnets.co.jp/seminar/platinum/index.html#event
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2012年07月25日
企業も、個人も、すべて投資活動で判断すれば分かりやすい。
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本文 ホームページ http://www.cfnets.co.jp/ CFネッツグループ 代表 倉橋隆行 朝礼講和。
今度また大きな投資の話があって今スタートしたところだ。
考えてみると経済活動とは、投資だと思う。
14億くらいの物件の買い付けを行っていて成功すれば大きな収益が出てくる見込みだ。我々はいつもリスクを考えて投資しているのだが、問題としてはリスクとリターンの関係について、どう対応するかということ。 会社で言えば、会社が個人に投資していることに当てはまる。そして、世の中に出た時に誰が価値を付けるかと言ったらお客さんである。物の価値とは別に人の付加価値は精神的な満足度が左右するのだ。 新入社員を雇う時にはみんなで稼いで新入社員に投資していることになる。自分の時間、給料を払っているのだから、それで能力がない人間を育てて能力のある人間にしないとその投資が無駄で終わってしまうことになる。 今我が社では新卒を募集していないのだが応募がたくさんきている。我が社では新卒だが会社に入ったらすぐ動けるような実力者を育てるためにインターンシップ制度を活用している。会社の規模が小さいとなかなかそのような事は難しい。規模が小さいと良い給料が払えないのでスキルの高い人が入らない。だがその人達のスキルを高めることで会社の成長に繋がり、大きくなっていく。そうなるためには能力を高める教育と環境が一番大事になってくるのだ。 今三浦の仕事の関係で昨日三浦市長が我が社まで来て話し合いをした。少し前までだったら考えられない事である。しかしそれは我が社の規模やスキルが上がっている証拠でもあるということ。
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2012年07月24日
連載「あなたの人生を変えるお金持ち理論」(18)!
※過去のセミナーで人気が高かった「お金持ち理論」を連載しています。
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ちょっと話がそれるが、地主さんの中にはおもしろい人というか、まじめな人が多い。
会うたびに、
<中略>(すいません。ここでは書けません)
言い忘れたが、現在価値と将来価値の考え方は、比較検討ということを意味する。
例えば、1000万円は10年後の1000万円と変わらない考え方で行けば、タンス貯金でも銀行預金でも同じだ。理屈として、物価の上昇率が2%位だとすれば、10年間で約1219万円になってないとおかしいわけ。
人によっては、日本はデフレだから、そんなに物価は上がっていないなどと思っている人もいるが、ドル建てで考えると、世界的に物価上昇は著しい。なぜかというと、原油価格や金などのマテリアル価格は全体的に上がっているし、建築資材はおおむね20%のアップ。タイのサイムスチールという会社と業務提携し、鉄骨の住宅を現地で造って、日本に持ち込む計画があったが、鉄骨が極端に上がり、鉄鉱石が日本のメーカーが契約時に90%オーバーの交渉が来て、結果的には65%で収まったという話。
つまり、過去100円のものが前回は165円で買う事となったわけだ。これを商品転嫁すると、通常は20%位アップの鉄骨価格となる。
日本の大手だと、先物などでヘッジを取っているので、商品転嫁すると、6%前後の上昇となる。
今年の再契約時には当然先方は原油価格も上がっているので、強気になる。
こうなると、物価は全部上がってしまう。
1万円のものが1万5千円になるという事は、単純に考えると、これは交換レートである。物の価格が上がったという見方と、お金の価値が下がったという見方があり、手先にあるお金が、来年どのくらいになっていなければならないか計算して、投資する必要がある訳だ。
※ 私の著書「損しない相続」はこちら
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2012年07月23日
学生だろうが、社会人だろうが、やれることはすべてやれ。
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昨日一昨日は三崎で祭りがあった。
今まで行った事がなかったので、せっかくなので仕事の合間に行ってきた。結構楽しませてもらったのだが、ふと「お祭りの目的って何だろう」と思った時にギャラリーが少ないし経費も2000万弱かかるらしいのだ。 8月18日で三崎で花火大会を開催する事にもなっている。その時も警察官や警備員それぞれ20人くらい動員するので、その人件費もかかるしサラリーマンが少ない土地なため土日は仕事で地元の方も手伝いができる人が少ないのだ。これからも継続するためにはやはり儲からないといけない。 アイデムのハワイ支部に行った時に高校のバレーボールの試合を見学した時に飲み物や高校のグッズを売っていて、結果的にその売り上げ部活動の費用にあてたりするのだ。それも義務的ではなくパフォーマンスと様々な事を前向きにやっていたのだ。そう思った時に日本の教育はおかしいのではないかと感じた。本社の近くに工業高校があり、パソコンの専攻があるので、その高校と話しをした時に我が社で働く事について学べる機会を設け、様々な費用も負担するという相談をした。最初は学校の先生は喜んでいたのに、一週間くらいして連絡が来て断られた。その理由は教育委員会は高校生はアルバイト禁止だというのだ。それに加え、今の教育は頭が良ければ優秀だというのも私は違うと思う。記憶力と想像力は違うと思うものであり、それが優秀だいうわけではないだろう。 今回の三崎での計画は内心、教育でもあると私は考えている。やりたい人にやらせて、失敗しても取り返せばいいんだということを学んでほしいとも思っている。来年には商店街に物を売ったり仕事が発生するような仕組みを計画していきたい。
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2012年07月22日
連載「あなたの人生を変えるお金持ち理論」(17)!
※過去のセミナーで人気が高かった「お金持ち理論」を連載しています。
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▼ 会員限定イベントCFネッツ流「長崎まるごと満喫ツアー」
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例えば、資産が著しく増加し、不動産が重荷になってきたときは、後から買ったものは、資産管理会社に売ってしまう。
つまり増やす努力も必要なら、切る決断力も必要ということだ。
というのも、地主さん本人がどんどん買い続けると、収入が上がってくるから所得税もあがってくる。そして資産も増えていく。しかし、本人が亡くなったときには、結果的にガツンと相続税が取られてしまう。
どこかで、切り離す努力をしないと、結局マイナスの足し算になってしまう。
これを法人なりにしてしまうと、自分の資産から他の資産に移すことも可能となる。株式会社の株、つまり純資産価格の場合は、借金と資産のバランスで考える。極端なことをいうと、株で資産を移すときは、借金を増やして純資産価格を下げた段階で、譲渡することを考える。
でも、個人で買った場合は、そうはいかない。買った金額が明確になっているし、個人の名義だから、移すことになれば贈与になってしまう。贈与となると暦年贈与で年間110万円をぼちぼち贈与するしかなくなる。
さらに、法人の場合だと、いろいろな税金対策ができる。
ルールに基づいて毎年経営企画しながら、積極的に所得税も圧縮する、相続税も下げていくという努力をしていけば、意外に資産というのは、加速度的に増えていくし、相続税も下がったりする。
当面の間、私の方針としては、この手法で行きたいが、買ってから赤字にできるのはせいぜい2年間くらい。3年目から黒字になったら、また買うことになる。そこで、今度は二つの収入から経費の分の比率は一つ分しかあがらないわけだから、そうすると、この分しか経費で落とせない。
今度は翌年くらいは下がるけど、そのつぎの年は税金かかってくる。その次はそれに見合った以上の物件を買っていくということになる。
その場合に、やはり個人でやるより、法人なりにさせて法人格でやっていったほうがいい。但し、法人格で一番気を付けなければいけないのは、法人税は高いということ。だから、法人なりの会計処理上の利益が出た時は、なるべく−−−−−−−−で所得を取って、法人の所得は下げざるを得ない。相続税を考えれば、資産は法人には残せないからだ。