CFネッツグループ会長[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループ会長、倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学などを動画で公開しています!

2019年03月

2019年03月31日

不動産投資の物件って、年数がたって劣化すると人気がなくなりませんか?

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!

・「おはようございます。私からの質問です。投資物件は、年数が経つと老朽化して、それに伴って人気がなくなっていくのではないかと思っています。老朽化の対策はどうしていくのでしょうか?そういった事も心配で、不動産投資への踏ん切りが付きません。」町田市40歳主婦
・「光邦さん 倉橋社長 おはようございます。 いつもためになる放送をありがとうございます。 ところで日本は人口が減少しているのに住宅は今も建設が相次いでいます。この状況を倉橋社長はどう考えられますか?あるタワーマンションは空きが出ているとも聞きます。」鶴見区


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皆さん勘違いされるのですが、投資物件は建物を貸すだけではなく、そこに住む環境を含めて貸すものですし、そこで商売ができる環境を貸している。

もちろん、建物が老朽化してはだめだが、例えば中古のマンションなどでは、修繕積立金などを積んで定期的に修繕をしているので、維持管理ができているマンションやアパートなどでは古くなったからと言って人気がなくなるということはない。

人気はあくまでもエリアで決まる。

現在、日本の金融機関では、投資物件や住宅などに法定耐用年数と言うあくまでも税務上の減価償却を基準に耐用年数を決めつけているから、かなり誤解を生じている。

欧米では歴史のある建物ほど価値が高く、ローンを組む際には、売主のローンを引き継げるし、追加での修繕費用など、賃料収入があられるなら借りることもできる。

日本の歴史的建物が保護ざれずにスクラップアンドビルドで解体されていくのは、そんな事情もある。

現在、私が行っている三浦市三崎の下町にある古い商店街の建物を活用する事業などでも、銀行は更地価格から建物解体費用を差し引いた金額でしか評価されないから、資産価値は下がるし、流動性は低くなるし、銀行にとっても担保力が減価してしまうから、結局、みんなが苦しむだけになる。

多分、近い将来、欧米並みのファイナンスにならざるを得ない。

また人口が減る中で、今後、どうなるのか、ですが、この番組でずっと言ってきたとおり、二極化が進むと考えられる。

日本の人口が減ることは予想されており、確実に減るのだが、日本の国土全体に減るわけではない。過疎化が進むところと、過密化が進むところ。

人口が減ると、商業施設はやっていけなく撤退する。

学校も、病院も、様々な所に影響が出ると、さらに就労人口も減り、加速度的に地域の衰退が始まる。

つまり人口の移動が始まると連鎖的にマイナス傾向が明確になるのである。

では過密化が進むエリアと言うのはどういうところか。

さきほどの逆を考えればよい。

外国人の流入が始まっており、彼らに対するサービスも母国語の人材が入ってきて、そこに住みつく。

すると学校も足りなく、病院も足りなく、商業施設も活気づく。さらに住居も足りなくなり、過密化が進むのである。

では。

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2019年03月30日

昨日、国策研究会の会合に参加。

ここでは、結構な大企業の社長や様々な政治家たちとの交流がある。
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やはり話題は、消費税増税後の景気や、元号、そして将来の日本についてだ。

昨日は、いつもの研究会方式ではなく、会食。

新橋の「新橋亭(しんきょうてい)」という高級中華料理店。

私は、まだ加盟してから2年ちょっとの新参者なので、研究会の時は末席についているが、この食事会では円卓を囲んでのグループで食事をするため、会の人が席を決めるので、会ごとにいろんな人との交流ができる。

昨日は、元外交官のひとや某超大手の不動産会社の社長などと一緒に会食。

現在、進めている当社の事業について話すことができた。

この事業は、世界で注目されているホテル事業であり、相手の会社は大手ホテルチェーンと組んで事業をやっている超巨大事業。

飲んだ席で、ちょっと話したところ

「それ、知ってる!」

「それは、あなたの会社にとって凄いことですよ!」

とほめてくれた。

また、この会では、以前、書いたように、小泉進次郎氏が講演した際に、壇上から

「今日は、私の選挙区の三浦市で活躍している倉橋さんも参加してくれている」

などと言ってくれたおかげで、この国策研究会では「三浦市の地域活性化に尽力している人」との認識が広まっているから、いろんなことを聞かれる。

そして、多くの著書がある。

昨日も、酒の席ではあるが、世界に通用するような会社の社長たちとの話の中で、様々なヒントを頂いた。

さらに現在、国土交通省の推進するPPP(Public-Private Partnership)を地域活性化に利用できないかと模索している。

我々、一企業が地域活性化を行うについては、時間もかかることと限界があり、本来、地域行政が行う事業を民間が担うことで、地域コストが下がり、サービス力を向上できるわけだから、導入するべきだと考えている。

これを横浜でやろうとすれば、なかなか実現できないし、無責任な正義をかざす人も多いが、すでに人口の減少が進んでコンパクトな三浦市ならできるように考えている。

最近、社会学の研究成果として言われてきているのは、税金が高額な地域ほどサービスが劣るらしい。

なぜなら税収はサービスに向けられるのではなく、社会福祉や公務員の給料に充てられ、危機感が失われるからである。

社会の構造がすでに危険な状況になってきている中での消費税の増税と公務員と政治家の給料の増額。

さらに失われた20年が28年に、そしてこの後も続くことを希望している国民はいないのではないか。

我々、不動産の専門家ができること。

もっと日本の不動産の収益構造を高めて、国土に魅力と活力を与えることだろう。

停滞からの脱却。

少しずつかもしれないが、動き出すしかない。

では。


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第1回CFネッツ杯2019

ゴルフを利用した交流イベント「第1回CFネッツ杯2019」を開催!

この度CFネッツでは、プラチナ・ゴールド会員様を対象にゴルフを利用した交流イベント「第1回CFネッツ杯2019」を開催する運びとなりました。ゴルフといえば、リオ五輪で112年ぶりに復活した競技種目としても注目されており、今や国民スポーツといっても過言ではありません。ゴルフイベントと聞くと、上手な人でないと参加しにくい、細かなルールやマナーが分からない、といった事を想像される方もいるかと思います。しかし、CFネッツ杯ではゴルフが上手くない人も、細かなルールやマナーが分からない人も、ゴルフを楽しみたいと思う方なら、全ての方を対象に参加を募集します!

気軽に弊社コンサルタントと、不動産投資の会話でもしながら、ゴルフを楽しみませんか?優勝・準優勝・3位・ドラコン・ニアピンだけでなく、その他多数の賞をご用意しています。朝の早い集合ですが、ホテル併設のコースなので前日のご宿泊も可能となっております。どうぞ奮ってのご参加をお待ちしております。


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2019年03月29日

実体経済の仕組み。かなり危険水域になる可能性大。

政府予算案が100兆円越え。これって、誰もが考えている通り、返せるお金ではない。

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デリバティブ経済がもたらした、歪んだ経済論。
これらの負債は、国民が負担することになる。


というような朝礼です。

ぜひ、お時間のある時にご覧ください!

「倉橋隆行 朝礼」。お時間のある時にご覧ください。
過去のものはユーチューブでも視聴できます!
ユーチューブで「倉橋隆行」で検索してください!




※ 下記文書は、ユーチューブの内容を企画社員が文字おこしをしたものです。


今、日本の通貨が上がらない理由は、ドルやユーロがどんどん印刷されてると結果的にお金の分量が増えて物価がそれほど上がらなくなっているから。
ところが、この制度を急激に見直されたときにどうなるか。例えば、実態経済とデリバティブの違い。時給1000円だとすると、10時間働いても1万円。だけど、株式投資している人は1日で10万円くらい稼ぐ人もたくさんいる。実業で稼いだ1万円とデリバティブで稼いだ1万円は一緒。でも、価値としてどちらかが重要だということをそろそろ理解しないといけない。これから起こることは、全部破綻する。しかし、国は「破綻しない」と言っている。「まだまだ日本の金融資産が1500兆ある。借金は1300兆円。あと200兆円あるから大丈夫」と言っている人達はみんなお爺さん。この人たちはこれからのことは関係ない。自分の人生に関係ない人たちがいろいろな形でお金をばら撒いているから、若い人たちが大変な思いをする。
これから先、借金が1500兆円を超えたらどうするか。このお金をどこからか調達しないと国がダメになる。この1500兆円を賄うためには、国民の財産から税収としていただくしかなくなる。いつもセミナーで財産税のことを言っているが、間違えなくこの方向に行くと思っている。

世の中の97%はデリバティブでお金が回っている。ということは、3%しか実態経済がない。その中で税収だけが膨らんでいる。これをら国債で補填している。つまり、デリバティブと変わりがない。政府の組む予算は実体経済と関係がなく、票に絡む予算しか優先していない。
3月も終わり、これから一斉に金融機関や上場企業の決算が発表される。蓋を開けたらびっくりするだろう。
日本の金融は、半分近くが日本国内の実態経済で動いていないからこれから先、本来なら金利が上がってもおかしくない。でも、もう上げられないところまで来ているので税収を上げるしかないこととなる。

不動産の所有者は固定資産税を払っている。すると、当たり前だが金融資産に対しても税金を掛けることになる。こうしたことからスタートするしかないと思う。2020年に東京五輪がある。ここで経済活動があるけれど、使った予算を誰が負担するかといったら、国、地方自治体。そうするとその借金は地方債と国債。国の収入は30兆円余り。ここで100兆円の借金をしたらどうなるか。月々30万円稼ぐ人が100万円の借金を繰り返す人と一緒。となると、無理でないかということ。常に短期間で回さないといけないから。その決済をするためにまた新しく国債を発行することの繰り返しとなる。

住宅は持っていた方がいい。投資物件も少しは持っていた方がいい。なぜなら、実態経済と金融の乖離がすごくあるから。とにかくモノを持つこと。これが一番重要なことだと思う。これから3月以降、面白い動きになっていると思う。日本の新聞を読んではダメ。意味がないから。ロイターとか、ブルームバーグなどの海外ニュースが配信されているので、それを見て判断した方が世界の情勢が分かる。ひどい動きになると思うから、参考にしながら自分の生き方を考えた方がいいと思う。


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2019年03月28日

再放送&ユーチューブ、アップされました。

ジェイコムテレビで、横浜人図鑑、放送中!

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※ 放送予定はこちら(地域によって違います)

この番組で、「横浜人」としてのインタビューを受けたものが放送されている。

実は、横浜から引っ越して、10年になるのだが・・・・。

👇 ユーチューブでも配信されている。

ん〜、まだ、4回しか再生されていない。



とほほ、な感じですが、結構、面白いので、ぜひ、お時間のある時にご覧ください!

では。

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2019年03月27日

田端観光庁長官とお会いした。

一昨日、国策研究会での話。

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当然だが、今後の日本経済に必要なのは、新たな経済効果である。

ただ、漠然とインバウンドを期待していればよいということではなく、総合的な戦略が国レベルとして必要なのである。

2018年の訪日外国人旅行消費額は4兆5064億円。

産業的に言うと自動車、化学製品に次ぐ第3位なのである。

ここに力をを入れてゆくには、日本の観光について適正な分析が必要である。

田端長官の話は、腑に落ちるはなしである。

なんとなく今後の不動産活用のヒントがあった。

ちょうどCFネッツフェアで話す予定だったから、資料を整理してお伝えしたいと思っている。

夕方から、ある方からご招待を受けて会食。

渋谷近くの某有名なフレンチレストラン。

ご夫婦とこちらも夫婦で参加させて頂き、とても有意義で楽しいひと時を過ごさせて頂いた。

ちょっとしたプロジェクトが動き出している為、妙な誤解があるといけないので、ここもかけない。

別に悪いことをしているわけではないが、この時代、想像や憶測で馬鹿げたことを言い出すのがいるので注意が必要だ。

なにせ、以前、中国との仕事を進めていた時分は、私のことを実は中国人だと言い出す馬鹿がいた。

生まれも育ちも横浜。

日本人なのにである。

この件も、その内、わかると思います。



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CFネッツフェアは今年で17回目を迎える、CFネッツグループが主催する最大級の不動産投資イベントです。全国9ヶ所に拠点展開する、不動産コンサルティング会社、(株)CFネッツを中心としたCFネッツグループと、関連企業・協賛企業・提携金融機関が総力をあげて開催。 1,300人収容可能な会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押しです!

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  参加者、期待してください!
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第1回CFネッツ杯2019

ゴルフを利用した交流イベント「第1回CFネッツ杯2019」を開催!

この度CFネッツでは、プラチナ・ゴールド会員様を対象にゴルフを利用した交流イベント「第1回CFネッツ杯2019」を開催する運びとなりました。ゴルフといえば、リオ五輪で112年ぶりに復活した競技種目としても注目されており、今や国民スポーツといっても過言ではありません。ゴルフイベントと聞くと、上手な人でないと参加しにくい、細かなルールやマナーが分からない、といった事を想像される方もいるかと思います。しかし、CFネッツ杯ではゴルフが上手くない人も、細かなルールやマナーが分からない人も、ゴルフを楽しみたいと思う方なら、全ての方を対象に参加を募集します!

気軽に弊社コンサルタントと、不動産投資の会話でもしながら、ゴルフを楽しみませんか?優勝・準優勝・3位・ドラコン・ニアピンだけでなく、その他多数の賞をご用意しています。朝の早い集合ですが、ホテル併設のコースなので前日のご宿泊も可能となっております。どうぞ奮ってのご参加をお待ちしております。


※ 詳細はこちら


 個別相談申し込みは 0120-177-213 まで。
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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
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