不動産Ｑ＆Ａ

当社の不動産Ｑ＆Ａの掲示板に書き込まれた内容をご紹介します。

投稿者：きっと私も大家さん！ 投稿日：2006/01/15(Sun) 01:55 No.1175

こんばんは。
こんなことを考えているのですがご意見伺えますでしょうか。

題記の件、自分は狭くても駅前の方が活かしやすいのかなと感じております。近場で駅まで歩いて4分、6m道路に7.2ｍ南面間口、奥行き10m、800万の土地があります。
普通に駐車場を取るとまともな広さの４戸アパートでさえ厳しいのではと思います。しかし、こういう時こそ工夫次第で掘り出し物に化けさせられるものではないかなどと考えております。
たとえば敷地全部を１階シャッター付きガレージ駐車場、２Fを１ルームアパート４戸にして地上からのプライバシーを確保して。。。雨に濡れずに車に乗降、セキュリティにも気を配って...普通と一味違うことをアピールすれば多少高い家賃でもより確実な入居率、収益性を上げることに繋がるのではないか。
こんなことを考えながら土地探し、特別なコネなど持たない物はやはり掘り出し物を見つけるのではなくて掘り出し物に仕立てるのだといった気持ちで勉強中です。

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倉橋 の回答　- 2006/01/29(Sun) 20:36 No.1383

すいません。長崎から帰ってきて、本掲示板荒らしの掲載が多く、気がつきませんでした。上記の件、ご回答いたします。
たいへん良い案だと思いますが、私の意見を少し書き込みしたいと思います。本件土地は整形地であり駅から近い物件ということであれば、競争力は高く、掘り出し物という程度まで価格が下がっていないように思います。
例えば、地方圏では、幹線道路の整備によって、道路沿いにパワーセンターなどができてしまい、駅前の商店街がスラム化してしまうという現象が起きていることがあります。この場合、むしろ駅前の土地より整備された商業施設の近隣のほうが安定的に収益が見込まれたりします。
私もビルトインガレージ付きの賃貸住宅を企画したことがありますが、この場合、駐車場の賃料が居住用の賃料より低いものとなり収支は下がる為、駅前の土地では企画することはありません。むしろ郊外型の住宅のほうが付加価値はつきやすくなります。
例えば、掘り出し物に仕立てるという考え方は正しく、当社でも、茨城県の土地３００坪を購入し、現在、仕上げている所です。市街化調整区域ですが、建物の建築は可能で、グループホームの運営を目的として１４０坪の建物を建築しています。３月には、残地部分に小規模多機能の建物を建築して賃貸するつもりです。総事業費は１億５０００万円、賃料は年間１７００万円程度、２０年契約で行ないます。現在、横浜市内の調整区域も購入予定で動いていますが、通常では買えない物件を、運用方法で付加価値をつける、という方法では、まだまだ掘り出し物はあるかもしれません。

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