2010年04月24日
愛知、某所に出張！
昨日、朝５時起き。愛知へ。
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昨日は、先日行われた個別相談会に参加した方の相続対策、空室対策など、複雑で、現地に行かなければわからない仕事があり、朝５時におきて、相続対策チームの小林君と山田君で、愛知のほうまで訪問個別相談を行ってきた。
詳細は、ここでは書かないが、専門家と称する人たちの片手間な仕事ぶりを垣間見ると、これで果たして、専門家といえるの？と疑問を感じざるを得ない。
結局、相続税の申告は修正しなければならないし、不動産管理会社は変えなければならないし、せっかくリフォームした部屋を、再度、リフォームしなおさなければならないしと、資金的なロスが生じざるを得ないことになっている。
かようなレベルで考えると、ＰＭという業務が成熟していないわけで、そう考えると、やはり首都圏のほうが、不動産の投資環境は整っているといえる。
逆に言うと、我々が新規参入しやすい環境でもある、ともいえる。
「ＣＦネッツさんって、いつ、こちらの方に進出されるんですか？」と、大阪支社を出してからいろいろ所で聞かれることがあるが、新規参入には、かなりの先行投資が必要になってくるわけで、ぼちぼち進めてゆくしかないと考えている。
現在、起業して１０年を迎え、管理件数も３３００室を超え、マンスリーを含めると４０００室に達している。
加盟店の管理件数を含めれば、多分、２５０００室は超えているが、自社でオフィスを出すとすれば、相応な費用がかかってくる。
概ね、我々のようなＰＭ会社は、７００室を超えないとペイできない。
結局、少人数で管理を行うとすれば、業務のすべてをアウトソーシングしなければならず、アウトソーシングは、考え方によっては効率が良いように思うのだが、実は質的に落ちてしまうし、コストも上がるし、質的低下によって、空室が増えてしまう。
したがって、本格的にＰＭの仕事を確立するには、当社のレベルまで持ってゆくのに、１０００室くらいの市場を数年で確立できなければ、結局、他の収入をあてることになるので、かえって既存のオーナーに迷惑がかかってしまうことになってしまうのである。
当社の場合、創業から５年で１５００室まで増やせたので、事業としては成り立っているが、本来、通常のＰＭ業務というのは、途中でやめてしまうか、会社自体がなくなってしまう危険性があるのである。
私自身が、１９９１年（平成３年）に執筆させていただいた「賃貸管理業務マニュアル・・・・・」というのがあるが、この出版により、この賃貸管理業というのが日本中に普及し始めたわけだが、この時期に管理業務を始めて成功した人たちは、より早く市場を拡大できた人たちで、中途半端な会社は消えていっているのが事実である。
その後、２００２年（平成１４年）に執筆した「稼げる賃貸管理経営」くらいからＰＭ（プロパティマネジメント）的な発想に変化し、現在に至っている。
この業務は、はっきり言って、システム化が図られなければ、絶対といってよいほど成功はできない。
よく営業トークでいろいろなことを言うひとがいるが、小規模での実現は不可能である。
当社においても、事業的規模が小さいときは、依頼されても事情を話してお断りしたり、それでも何とかしてくれといわれれば、赤字覚悟で行っていたわけで、この仕事を胸張って「できます」といえるようになるまでには、時間と費用をつぎ込んでいるのである。
一昨年から、加盟店と共に、それぞれの市場を研究してきて、何となくわかってきたのは、多分、当社ほど進んでいるＰＭ会社はないということである。
ファンド向けのＰＭ会社も、かなり増えてきてはいるものの、実は中身のない会社が多い。
レポーティング能力はあっても、実務的な技術レベルは、まだまだ追いついていないのが現状だろう。
今後、この業務成長拡大の秘策は、既に当社では出来上がっている。
本日も、また新たな物件の管理を頂いた。
地域で有名な会社の管理物件であったが、結局、空室が増え続け、当社が他の物件でお世話させていただいた経緯で、新たな依頼を受けている。
また、管理会社が入居者とのトラブルが解決できずに、さらに関係が悪化してしまっている物件も、法的手続きによって即時解決し、結局、当社に管理換えになったりしている。
できる、やれるは言葉では簡単だが、本当にできる、やれるのは、実力が伴わなければ実現できない。
不動産投資も、この運用技術がなければ、リスクは回避できない。
賃料の売り上げを上げる不動産投資には、あらゆるリスクが存在する。
このＰＭ力なくして、成功はできない、と、私は考えている。
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詳細は、ここでは書かないが、専門家と称する人たちの片手間な仕事ぶりを垣間見ると、これで果たして、専門家といえるの？と疑問を感じざるを得ない。
結局、相続税の申告は修正しなければならないし、不動産管理会社は変えなければならないし、せっかくリフォームした部屋を、再度、リフォームしなおさなければならないしと、資金的なロスが生じざるを得ないことになっている。
かようなレベルで考えると、ＰＭという業務が成熟していないわけで、そう考えると、やはり首都圏のほうが、不動産の投資環境は整っているといえる。
逆に言うと、我々が新規参入しやすい環境でもある、ともいえる。
「ＣＦネッツさんって、いつ、こちらの方に進出されるんですか？」と、大阪支社を出してからいろいろ所で聞かれることがあるが、新規参入には、かなりの先行投資が必要になってくるわけで、ぼちぼち進めてゆくしかないと考えている。
現在、起業して１０年を迎え、管理件数も３３００室を超え、マンスリーを含めると４０００室に達している。
加盟店の管理件数を含めれば、多分、２５０００室は超えているが、自社でオフィスを出すとすれば、相応な費用がかかってくる。
概ね、我々のようなＰＭ会社は、７００室を超えないとペイできない。
結局、少人数で管理を行うとすれば、業務のすべてをアウトソーシングしなければならず、アウトソーシングは、考え方によっては効率が良いように思うのだが、実は質的に落ちてしまうし、コストも上がるし、質的低下によって、空室が増えてしまう。
したがって、本格的にＰＭの仕事を確立するには、当社のレベルまで持ってゆくのに、１０００室くらいの市場を数年で確立できなければ、結局、他の収入をあてることになるので、かえって既存のオーナーに迷惑がかかってしまうことになってしまうのである。
当社の場合、創業から５年で１５００室まで増やせたので、事業としては成り立っているが、本来、通常のＰＭ業務というのは、途中でやめてしまうか、会社自体がなくなってしまう危険性があるのである。
私自身が、１９９１年（平成３年）に執筆させていただいた「賃貸管理業務マニュアル・・・・・」というのがあるが、この出版により、この賃貸管理業というのが日本中に普及し始めたわけだが、この時期に管理業務を始めて成功した人たちは、より早く市場を拡大できた人たちで、中途半端な会社は消えていっているのが事実である。
その後、２００２年（平成１４年）に執筆した「稼げる賃貸管理経営」くらいからＰＭ（プロパティマネジメント）的な発想に変化し、現在に至っている。
この業務は、はっきり言って、システム化が図られなければ、絶対といってよいほど成功はできない。
よく営業トークでいろいろなことを言うひとがいるが、小規模での実現は不可能である。
当社においても、事業的規模が小さいときは、依頼されても事情を話してお断りしたり、それでも何とかしてくれといわれれば、赤字覚悟で行っていたわけで、この仕事を胸張って「できます」といえるようになるまでには、時間と費用をつぎ込んでいるのである。
一昨年から、加盟店と共に、それぞれの市場を研究してきて、何となくわかってきたのは、多分、当社ほど進んでいるＰＭ会社はないということである。
ファンド向けのＰＭ会社も、かなり増えてきてはいるものの、実は中身のない会社が多い。
レポーティング能力はあっても、実務的な技術レベルは、まだまだ追いついていないのが現状だろう。
今後、この業務成長拡大の秘策は、既に当社では出来上がっている。
本日も、また新たな物件の管理を頂いた。
地域で有名な会社の管理物件であったが、結局、空室が増え続け、当社が他の物件でお世話させていただいた経緯で、新たな依頼を受けている。
また、管理会社が入居者とのトラブルが解決できずに、さらに関係が悪化してしまっている物件も、法的手続きによって即時解決し、結局、当社に管理換えになったりしている。
できる、やれるは言葉では簡単だが、本当にできる、やれるのは、実力が伴わなければ実現できない。
不動産投資も、この運用技術がなければ、リスクは回避できない。
賃料の売り上げを上げる不動産投資には、あらゆるリスクが存在する。
このＰＭ力なくして、成功はできない、と、私は考えている。
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