CFネッツグループ会長[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループ会長、倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学などを動画で公開しています!

2018年03月29日

不動産価格が上がるところは。

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!

・「港北区のマサシです。倉橋社長に質問です。路線価がバブル期を超えたそうですが、高い時期の不動産投資は不利ですか?逆に今、投資をした方がいいのでしょうか?」


・「社長、邦光さんおはようございます。私からの素朴な質問です。購入時より値上がりするマンションって、どのようなマンションですか?知り合いのマンションが10年前に購入した時より、少しですが値上がりしたそうなんです。




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不動産投資の時期や価格は、実勢価格で見るべきで、路線価格や公示価格は実勢価格と異なります。

現在でも、都心部のワンルームマンションなどは買えるものはあるし、一棟ものも変えるチャンスはあります。

例えば、従来のワンルーム投資のの場合 、1000万円を 30年返済、3%で借りたとすると 
月額42,160円 年額506,000円くらいで、10年で元金760万円くらいに減ることになります。

返済金額の中には元金が含まれているため、月額のキャッシュフローのほかにこの元金分が資産形成に役立つことになります。

また、購入時より値上がりをするマンションの話ですが、不動産の場合、インフラに価値が生まれることになります。

例えば、山奥の土地などは水道もないし、電気も引いていなければ利用価値がありません。

今後、2020年の大会に向けたインフラが整備され価値は上がる可能性があると考えられます。

需要と供給だけでなく、政策的要因でも価格変動が起きます。

1990年前後でのバブル経済の時は、東京都内のオフィスが足りなくなるという理由で既成市街地内の土地を売って、既成市街地外の土地に買い替えると5倍までの土地に買い替えれば譲渡税の繰り延べができ、これらによって周辺地価も高騰しました。

例えば銀座の土地を3坪売って3億円になった人がいました。

すると、既成市街地外の土地を買うとすると、15坪で3億円使わなくてはなりません。

一坪2000万円。

逆にバブルの崩壊は、高金利政策、 金融機関の総量規制、 税制の見直しで一気に崩壊しました。

現在は、ホテルバブル ホテル用地や商業地の地価が高騰しています。

ホテル立地のようなマンションは値上がりするかもしれません。

例えば、みなとみらい21地区では、2000年完成を目指していた。

1981年に事業がスタート、1985年(昭和60年)横浜東口横浜新都市ビル(そごう)オープン

1986年(昭和61年)末ころからバブル経済発生
※ここで不動産を買っていた人は殆ど資産拡大

1989年(平成元年) 横浜博覧会開催+横浜ベイブリッチ開通(消費税導入)

1990年(平成2年) 総量規制+日銀の金融引き締め
※インフレ率の判断ではなく、バブル潰しだけのための政策

1991年(平成3年) バブル経済崩壊
※実質的には3年間程度のバブル経済 銀座の土地高騰もこの3年間 破綻者続出

1993年(平成5年) 横浜ランドマークタワーオープン

1999年(平成11年) ITバブル発生

2004年(平成16年)みなとみらい線開通⇒元町中華街駅
※このころにこの辺の物件を買ってた人は価格上昇

2009年(平成21年)日産自動車本社完成
一気にみなとみらい地区の近隣の価格上昇

今後の不動産の場合、上がる所もあれば下がる所もあります。

日本の人口の減少は2015年から始まっています。

全国の人口がおしなべて下がるのではありません。

集中と過密、 外国人人口の上昇、 就労場所の確保、さらにリゾート施設も外国人が好むようなところは上がる可能性もあると思います。

では。

順位下落。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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