倉橋隆行の不動産投資講座 第4号

＜初めての不動産投資は失敗だった＞

私が、不動産投資らしきものを始めたのは、20歳のときのことです。

コンピュータ専門学校の夜学生時代からアルバイトの延長線上でそのまま起業し、少しまとまったお金ができたので、父親の生まれ故郷である那須の別荘地を、父と同じ様に100坪買ったのが最初でした。

当時、私自身は事務所にも使えるようなワンルームマンション（価格380万円）を買うことに決めていたのですが、父が「マンションより、これからは土地を持っていた方が良い」と強引に押しきられて、この土地を買うことになったのです。その時は不動産投資の知識など全くなかったので、不動産に投資したというより、ただ土地を買ったという感じでした。

将来は、余裕ができたら別荘でも建てて、のんびりと過ごせるなど、まったく非現実的な空想のもとでの投資でした。

しかし、その後、あのバブルが発生し、私が買おうと決めていたワンルームマンションはたちまち値上って2800万円近くになり、買ってしまった別荘地の方は20年以上経った今でも、値上がるどころか半額以下まで下がったままです。

それで、私は「もう、親のいうことは絶対聞くまい」と誓ったほど、がっかりしたことを記憶しています。

当時、日本には不動産投資について教えられるプロの不動産コンサルタントなど、存在しませんでした。

今はどうでしょう、書店に行けば、どの本にしたら良いか迷うほど不動産投資に関する本はいっぱい並んでいますし、また、不動産投資に関するセミナーもあちこちで開かれています。

残念ながら、不動産投資を解説する人は多くみかけても、実践に裏付けされている不動産投資のプロフッショナルといえる人は、ほんの数えるぐらいしかいませんが、少なくとも、それらの著書でも参考にすることはできます。

ただ、現状でも、単刀直入に言うと、わが国の不動産投資市場では、「売る人も素人、買う人も素人」です。

悪気はなくても、無知からくる損失をみんなが享受している状態です。

また、売る側と買わされる側、悪く言えば、騙す側と騙される側の図式も多く見受けられます。

当然、買う方が損をして失敗する人が多く出てくるわけです。

成功する人より失敗する人のほうが断然に多い。

こうしたことの積み重ねが、日本は不動産投資の後進国である所以となってしまうわけです。

話は変わりますが、日本人のサラリーマンの平均所得よりヨーロッパ人の平均所得はかなり低いです。

しかし、彼らの中には、プライベート用のボートや別荘をもったり、毎年一カ月以上のレジャー休暇をとったりして、優雅な生活しているプチブルジョアが少なくありません。

どうしてだと思いますか？

それは、勤労所得が少なくても不労所得がある、言い換えれば、親が残した資産や不動産による収入があるから、そんなに豊かな暮らしができるのです。

また親の住んでいた建物を大切に継承し、居住費が少なくて住むからなのです。

したがって、それだけ不動産投資が欧米人のライフスタイルに組みこまれているといえます。

私は、日本人も早くアメリカやヨーロッパの人たちと肩を並べるぐらい、不動産投資を身近なものにしていければといいなあ、と思っています。

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倉橋隆行のお勧め店

ようやく、大掛かりな企画のレポーティングと訴訟関係が終わった所で、久々に昨日家族と食事に行くことにした。最近は、インパクトのある飲食店が少なく、店舗の個性はあっても、中身の食事がおいしくなかったりと、本質的な優良店舗が少ないような気がする。結局、行きつけの店に行ってしまうのであるが、少しづつ、新規の店舗も開発してゆきたいと考えています。
昨日は、相変わらず中華街の「華都飯店」で勝手気ままな料理を頼んで老酒を飲んで帰宅した。相変わらず、ここの料理は美味い！につきる。結局、飲食店の場合、料理長の舌が命なのである。
私のお勧め店の情報は、当社ホームページに掲載していますので、どうぞ、一度、ご覧ください。

倉橋のお勧め店舗はこちらです。

倉橋隆行の不動産投資講座 第3号

「日本は不動産投資の後進国だ」

最初に、日本は不動産投資の後進国であることを知っておいて下さい。

私が、２００２年に会長を務めていましたJREM国際CPM協会の研修会の後、世界２７カ国で普及している「ＣＰＭ（公認不動産経営管理士）資格」の米国人インストラクターが、こんなことを私に話していました。
「不動産投資のことをいくら説明してもなかなか理解できないようだが、彼らは学校を出ているのか?」と。

「ＣＰＭ」とはアメリカの全米不動産管理協会が認可する、不動産投資を含めた不動産管理業（プロパティマネジメント）、資産管理業（アセットマネイジメント）の専門知識をマスターしたものに与えられる国際ライセンスのことで、この言葉は、東京で開いたＣＰＭ資格取得ための研修会に出席した日本人受講者たちに対しての感想です。

しかしながら出席者たちの教育レベルが決して低いわけではありませんでした。

半数以上が優秀な大学をでて、しかも難関なＣＰＭ資格という国際ライセンスを取ろうとする人たちだけあって、不動産業界の第一線で活躍するエリートといって良い人ばかりでした。

それなのに、なぜこんな屈辱的なことを言われたかというと、1口にいえば、あきらかに教育文化が欧米と違っているのです。

アメリカやヨーロッパの先進国の人たちは、基本的な投資理論や金融工学などをハイスクール時代に教わり、実社会に出る前にはDCF［discounted cash flow］の理論はマスターしているので不動産投資にしても、素養がしっかりでき上がっています。それに比べて日本のレベルはどうでしょうか。

高校はもとより大学でも実践で通用するような投資理論や金融工学などをまったくと言って良いほど教えてくれません。

それが昔も今も続いているのですから、学生から社会人になって、いざ「投資をしてみたい」と思っても、結局、一から勉強をすることになります。また、もともと金融の理論を知らないのですから、平気で銀行に預金としてお金を放置していたり、逆に馬鹿げた高額な金利を支払って消費者金融から借入をしたりしてしまうのです。

また最近は、日本の大学にも不動産学部を新設してスペシャリストの教育を目指しているところがありますが、卒業者が宅地建物取引主任者すら取得していないものが輩出されているのですから、苦笑せざるを得ない状況です。

結局、日本の教育は建前的であって、実務的ではないのが現状なのです。

不動産投資の世界にも、多くの著書が発行されていますが、実際にリスクを背負って実践し、成功している人はほんの僅かな人たちです。

私自身は、誰に教わることなく自分流で、実践が先で、コツコツ経験に経験を積み重ねて、そこから不動産投資の基本から応用へと辿りつきました。

当時は、相談相手としては単なる不動産屋さんだけでしたから、殆ど手探りで行なうしかなかったわけです。

その後、２０年以上にわたって不動産投資の本場アメリカで、本格的に不動産投資の勉強をし、最終的に前述した「ＣＰＭ」を取得したことで、実践に裏付けされた「不動産投資理論」を身につけることができたのです。

従って、皆さんには、わざわざ遠回りをするのではなく、私の経験則上の不動産投資理論と欧米で学んできた日本で通用する理論を取り纏めた内容をお伝えしてゆきたいと思います。

　次号をお楽しみに・・・

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倉橋隆行の不動産投資講座 第2号

＜不動産投資初級講座＞

この初級講座では、今、「不動産投資をやってみたい」と考えている、初心者といわれる人を対象に、不動産投資に対する基本的な考え方と取り組み方を順次、勉強していきます。

現実問題として、不動産投資を実践するにはまとまったお金がかかり、「不動産は怖いもの、リスクは負いたくない」と多少なりとも怖れをなして気が引けている人もいるかもしれませんが、この初級で示す基本姿勢を守り、地道に学んだことを進めていけば、そんな怖れもなくなるでしょうし、不動産投資へのスタートを切ったとしても、さほど大きなリスクを負うことはない筈です。
さて、向学心に燃えている皆さんに、はなから水を差すようですが、私は５年ほど前『プロが教える―アッと驚く不動産投資』（住宅新報社発行・現在５刷）というタイトルの不動産投資に関する本を書いています。

その読者のひとりがアマゾンドットコムの批評に「不動産の投資理論のことは分かりましたが、結局は、勉強して自分が不動産コンサルタントになるか、でなければ不動産コンサルタントに頼むしかないんですね」と、不動産投資に関するコメントを書いています。

そこで、述べておきたいことは、この読者の書いてきたことは当たり前のことだと胆に銘じておいてほしいということです。

不動産投資に関する本を何冊か読んだから、あるいはセミナーなどに何回も受講したからといって、プロの不動産投資家に近づけるほど不動産投資の世界は甘くないということです。

対象となる投資物件はもとより、投資分析の基礎データや実際に運営する管理する会社も、みんな固有なものですし、第一、不動産投資の入口であるファイナンス（金融機関からの借入）ですら個人の努力とプロが携わるのでは雲泥の差があると言っても良い位、奥が深く、実務経験が求められるものなのです。

だからといって、基本的な考え方や投資理論をなにも知らないで、一人よがりで、あるいは不動産の営業マンに任せるままに不動産投資を行なうことは、ギャンブルをするのと一緒でリスクが高くて無謀です。

とりあえず、スタート段階で基本を間違えないように、初級講座で学ぶのだ、と思って最後まで勉強を続けてください。

そして、この初級講座の内容をひと通りマスターし、ある程度、不動産投資のイロハがわかれば、中級や上級で学ばなくとも、不動産投資は実践できるようになります。

その後、更に詳しい投資分析などを学べるよう、中級、上級と不動産投資の勉強をステップアップさせ、実践しながら、投資物件を自分自身の分析力で選択しながら資産を拡大させてゆくことがベストだと思います。

現実的には不動産投資の場合、初心者がそこまで至るには相当な時間と知識の蓄積が必要となります。

まずは、不動産コンサルタントなどの専門家と相談しながら、第１歩は確実な線でスタートさせることが肝要です。

巷には、実践に基づかない不動産投資の知識だけで不動産投資を極めているかのごとく振舞う人が多く見受けられますが、前にも述べたとおり、不動産投資で失敗すると、取り返しをつけるには、かなりの時間と労力、そして費用が掛かってきます。

まずは、自らが正しい知識を身につけることです。

では、前置きはこれくらいにして、次号よりいよいよ不動産投資講座を開講致します。

直近のセミナー案内は、下記でご確認ください。
http://www.cfnets.co.jp/cfseminer/seminer_index.htm

『不動産トップ営業マン養成講座』

Press release　　ＣＦネッツ「プレスリリース」

４月１９日２０日　『不動産トップ営業マン養成講座』開く
不動産営業の実践テクニックから顧客クロージングの営業心理学まで

ＣＦネッツ（本社：横浜市、倉橋隆行社長）セミナー事業部は、不動産業者向けの新人研修をはじめ、賃貸、管理、売買、相続、投資等々、ニーズに対応した不動産セミナーを企画し、参加者のスキルアップの一役を担い、業界の方々から好評を頂いています。講師はいずれも、弊社の経営者であり不動産コンサルタントである倉橋隆行が担当しています。倉橋は‘倉橋流実践主義’のセミナー講師として全国的に認知され、弊社主催セミナーと合わせ年間８０回を超えるセミナー講師を務めています。
今回のテーマ「トップ営業マン養成」では、倉橋が２６歳で不動産業界入りし、２年でトップ営業マンの仲間入りを果たした実践経験のテクニックから、営業心理学をベースにした独自のノウハウ、米国不動産管理士としてのグローバルスタンダードの考え方などを２日間で強化合宿の上、徹底講義致します。
不動産業経営者は、新人教育、および中枢になる営業マン育成に力を入れていますが、大企業はともかく、自前の教育システムをもつ不動産会社はそう多くありません。4月は新入社員を多く迎える新年度に入り、そうした経営者の人材育成の目的にかなったタイムリーな内容となっています。
詳細　http://www.cfnets.co.jp/cfseminer/s_syousai/0419sinninsya.htm

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