2005年04月
2005年04月26日
明日から海外研修です！
4/27（水）より5/4（水）まで、CFネッツはゴールデンウイーク休暇に入ります。
この期間を利用して、毎年、海外研修に出かけます。我々の仕事は、感性が要求される仕事ですので、毎年、海外に出かけることが多いのです。
今回は「ランカウイ島」。マレーシアの一部のようですが、昨年の「バリ島」に続き、社員の人気投票でここに決まったようです。
毎年のことですが、何の準備もなく、明日、突然、飛行機にのって出かけるわけですが、それはそれで、結構、楽しかったりします。
ただ、ここの所、寝不足と疲労がたまっているので、あちらへ行って、ブッ通しで寝つづけるのだけは避けたいと考えています。そういえは、去年のナッシュビルでは、ついたその日は、一日、ずっと寝つづけていたのを思い出します。
では皆さん、行ってきます。
ちょっとの間、お休みさせて頂きます。
※とはいっても、締め切りの原稿が溜まっているので、結局、あちらでも仕事になっちゃうんだよね。
この期間を利用して、毎年、海外研修に出かけます。我々の仕事は、感性が要求される仕事ですので、毎年、海外に出かけることが多いのです。
今回は「ランカウイ島」。マレーシアの一部のようですが、昨年の「バリ島」に続き、社員の人気投票でここに決まったようです。
毎年のことですが、何の準備もなく、明日、突然、飛行機にのって出かけるわけですが、それはそれで、結構、楽しかったりします。
ただ、ここの所、寝不足と疲労がたまっているので、あちらへ行って、ブッ通しで寝つづけるのだけは避けたいと考えています。そういえは、去年のナッシュビルでは、ついたその日は、一日、ずっと寝つづけていたのを思い出します。
では皆さん、行ってきます。
ちょっとの間、お休みさせて頂きます。
※とはいっても、締め切りの原稿が溜まっているので、結局、あちらでも仕事になっちゃうんだよね。
2005年04月24日
鹿児島の出張から帰りました！
しばらく講演続きで、久しぶりに事務所に帰ってきた。昨日は鹿児島の鹿屋にある南九州不動産のオーナー向けセミナーで、相続対策の講演を行い、霧島温泉に宿泊した。
移動中、土地有効活用などを考えてみたが、地方都市の場合、人口が減少することを考えると、既存の地域の入居者をいかに取り込んでゆくか、あるいは新規のマーケットをいかに創造するかの２通りしかない。
僕は、長崎の九十九島の一島を所有しているが、地方都市での新たなマーケット創造にチャレンジしてゆきたいと考えている。まずは地方都市での土地有効活用。キーワードは「食文化」である。
今後の取り組みを、どうぞ、ご期待ください！
※写真は、霧島神社にて 南九州不動産 宮田さんと
2005年04月22日
倉橋隆行の不動産投資講座 第8号
買い値は自分で決めろ私は、新聞の折り込みチラシ等に載っている売出し金額を見ないことにしています。
見ないというのはまったく無視しているということです。
というのは、売り手には売らなければならない事情があっても、売出す金額にはこれといった理由はありません。
それに対し、買う人には値付けの理由が幾らでもつけられるからです。
だからこそ、投資分析して買う数字を損しないように、こっちから出すのです。
これから不動産投資をはじめようとする初心者や実務経験の少ない一般投資家にはピーンとこないかもしれませんが、これが、プロの投資物件の仕入れ方です。
アマチュアの買い手はどうしても、売出し価格で計算して、その価格が自分の予想したよりも安い物件だったら、すぐに飛びつきたがります。
だが、どんなに安い物件でも、まず投資物件として魅力があるかどうかを見極めるのが先です。
その投資する人がその建物に住むわけでもないのですから、前にも述べたように、まずは、その建物がどのくらいの家賃を産み出してくれるかを分析しなければなりません。
そうでないと、安いからと飛びついて買ったはいいが、その建物に集客力なく、つねに空室に悩まされるような物件だったならば、購入時に予定した家賃収入は入らず、ローンの返済額が負債としての重くのしかかってきます。
いわば、不動産投資家にとって、投資物件の真価は、建物の実力すなわち家賃収入能力を測って、はじめて導き出されるものです。
そこで、ここから投資物件の価格の決め方に入っていきます。
通常、基本的には、相場的積算法（取得原価法）・近隣批准法・収益還元法の３通りに使い分けされています。
いずれの方法でも、価格を算出する前に、該当物件の所在する現場に出向いて、自分の目で建物および周辺環境をきちんと自分の目でたしかめることが前提となります。
そして、建物の外観や部屋の中の状況、雰囲気をはじめリフォームしたらどんな風に変わるかなどいろいろとイメージを膨らませてみることです。
その時点で、価格抜きの投資物件として価値を大まかにつかんでおくことです。
それから、それぞれの方法で計算します。
私は一応、投資判断する物件は3通りすべての方法で価格を出すことにしています。
ここでは、2LDKタイプが10戸入る分譲マンション1棟ビル（敷地50坪・建坪100坪・築10年）を例にして、それぞれの価格算出の考え方を述べてみます。
一つ目は、相場的積算法。
銀行など金融機関の人の考え方で、この積算法価格を基準にお金を貸し出しています。
この方法では、物件の土地と建物の相場価格を積算します。
まず土地代を出します。
このマンションの敷地は50坪で坪単価の相場が100万円（路線価等）だとすると、100万円×50坪で5000万円となります。
建物代は、エレベーターの設備有無などから試算して坪単価80万円と推定（会社の基準で）すると、100坪×80万円で8000万円となり、その金額に残存年数をかけて算出します。
この場合、鉄筋コンクリートビルの耐用年数は40年として、40年を経過年数10年を引いた30年分を分子にしてかけると、計算式は8000万円×30年／40年＝6000万円と、建物の査定価格が決まります。
そして、この建物代と土地代を合わすと、5000万円プラス6000万円となり、相場積算法の価格は1億1000万円と査定することがができます。
この耐用年数については、建物の外観等をみて判断して、私の会社の基準に照らして決めたもので、法定耐用年数とは多少違ってきます。
なお、住宅用の場合の法定耐用年数は、「鉄筋鉄骨コンクリート造りまたは鉄筋コンクリート造り」47年、「金属造りのもの（骨格材の肉厚が4ミリを超えるもの）」34年、「軽量鉄骨造り」27年、「木造または合成樹脂造りのもの」22年とそれぞれ定められています。
次号をお楽しみに・・・
2005年04月16日
不動産コンサルタント社員募集
�〕菁�度の新卒者を募集致しております。当社は、ちょっとかわった不動産コンサルタント会社ですが、普通の不動産会社では得られない充実感を仕事の中で体感できると思います。奥の深い、将来、自立した人生を送りたいと考える方は、ぜひ、ご応募ください。
詳細は http://www.cfnets.co.jp/saiyou/saiyou2006.shtml
��当社代表の「倉橋隆行」の秘書を募集しています。
日本全国を飛び回り、講演、執筆、コンサルティングを行なっている当社の代表付秘書を募集しています。乗用車の運転ができ、パソコンがそこそこ使え、多少、原稿が書ける人で、かつ、横浜市内在住の方。ぜひ、ご応募ください。
�Ｅ�社、富岡オフィス、磯子オフィスで賃貸仲介、賃貸管理の経験者を募集しています。将来、不動産コンサルタントを目指す方、ぜひ、ご応募ください。
詳細は http://www.cfnets.co.jp/top_head_foot/saiyou.shtml
いずれも横浜本部 ０４５−８３２−７４４０までお問合せください。
2005年04月15日
講演続きの一週間！
今日も、大阪で講演のため、出張している。
今年は、去年と比較して、講演回数はだいぶ増えており、年末までを考えると、かなり時間がとられてしまうことが予想される。
とはいえ、結構、地方講演は好きなほうだから引き受けてしまい、夕方にはおいしいものが食べられるのを楽しみに行動している。今日も、本来なら大阪の和食か、名古屋で途中下車して味噌煮込みうどんでも食べようとたくらんでいたのだが、残念なことに来週の講演レジュメ作成のために、直行、直帰で帰る羽目になってしまった。いま新幹線ののぞみのなかで本ブログを書いています。
来週も月曜日は大成ユーレックの研修（東京）、火曜日、水曜日は「トップ営業マン養成講座」、21日の木曜日は大成ユーレック（大阪）、そして23日の土曜日は鹿児島で講演です。そういえば、鹿児島の講演は久しぶり．主催者は南九州不動産、演題は「プロが教える相続対策」というものをおこなう。
もし、ご興味があってお近くの方は、ぜひ、お越しください。
今年は、去年と比較して、講演回数はだいぶ増えており、年末までを考えると、かなり時間がとられてしまうことが予想される。
とはいえ、結構、地方講演は好きなほうだから引き受けてしまい、夕方にはおいしいものが食べられるのを楽しみに行動している。今日も、本来なら大阪の和食か、名古屋で途中下車して味噌煮込みうどんでも食べようとたくらんでいたのだが、残念なことに来週の講演レジュメ作成のために、直行、直帰で帰る羽目になってしまった。いま新幹線ののぞみのなかで本ブログを書いています。
来週も月曜日は大成ユーレックの研修（東京）、火曜日、水曜日は「トップ営業マン養成講座」、21日の木曜日は大成ユーレック（大阪）、そして23日の土曜日は鹿児島で講演です。そういえば、鹿児島の講演は久しぶり．主催者は南九州不動産、演題は「プロが教える相続対策」というものをおこなう。
もし、ご興味があってお近くの方は、ぜひ、お越しください。
