セミナー事業部よりお知らせ

★6月個別個別相談会開催決定!★
不動産投資・相続対策・資産運用・賃貸トラブルなど、様々な
悩みを不動産コンサルタント倉橋隆行、猪俣淳が直接個別に解決致します。
過去にも何件ものご相談を受けてきましたが、皆さんの
ほとんどが、「知らなかった…」「もっと早く来ればよかった」
「助かりました」「これから頑張ります」
という言葉を残し、明るい顔でお帰りになって行きます。
不動産でお困りの方、失敗する前に、まずはご相談下さい。
尚、1日先着4名様限定となっておりますのでお早めにお申込ください。

▼相談日
　倉橋隆行：6/4（土）・6/18（土）
　猪俣淳　：6/10（土）・6/11（土）

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CFネッツセミナー事業部　岡本まで　[e-mail]

不動産コンサルタント始末記 ４

第４話　追い込み

それは、信じられない事態であった。
「どういう意味ですか。口座には、１００万円以上入れてあったと思いますが。」
吉田は、ことの成り行きを理解できなかった。
権藤が、毎月１５万円振り込んでくれており、ローンの支払いが１３万円何某なのだから、当然、銀行口座には、お金が貯まって行く筈だと吉田は理解していた。
「とにかく、明日、調べてみます。」

翌日、昼間、役場を抜け出して銀行に行き、通帳の記帳をして、吉田は愕然とした。

権藤からの入金は６ヶ月で途絶え、その上、１月と７月には８０万円を超える金額が引き落とされていた。後でわかったことであるが、この８０万円強の引き落としは、ボーナス払いの返済であった。吉田は、準備しておいた権藤の名刺を見ながら、会社に電話をしてみたが、既に電話は止められていた。
また、かつて東京へ行ったときに連絡を取り合うために聞いていた携帯電話の番号にもかけてみたが、これも通じない。
仕方がないので、１０４番で会社名と住所を告げ、調べてもらったところ該当する会社は登録されておらず、住所違いのところに同一名称の会社が登録されているとのことであったので、念のためかけてみたが、松本という社員も権藤という社員も存在しないし、第一、不動産を取り扱っている会社ではないということであった。いずれにしても、銀行口座の資金が枯渇しているのだからと、他に定期で積んでいた預金を取り崩し、泣けだしの１００万円を返済口座に入金して役場に戻った。

それから数日後、自宅に意味不明な書留郵便の不在通知が届いていた。
昼間は、役場に行っているため書留郵便は受け取れない。郵便局に連絡し、翌日、役場に届けてもらうことにした。

「吉田君。ちょっと来てもらえないか。」総務課の課長が執務室に吉田を呼びつけた。
「吉田君、僕はプライベートに立ち入るつもりはないんだが、こんな書類が届くというのは、やはり管理者の立場としては放って置くわけにはいかないからね。」

「何のことですか。」吉田は、まったく課長の言うことが理解できず、聞き返した。
「その書類って、何ですか。」
「だって、これは君宛に送られてきた内容証明郵便じゃないか。」封筒を吉田の目の前に放るように投げ、「内容証明郵便とは、穏やかな話ではないだろう。何かトラブルがあるなら話してみたまえ。」
「いやぁ、別に思い当たる節はありません。」
吉田は、その封筒の差出人を見たが、まったく差出人に心当たりはなかった。
「やはり、心当たりはありません。」
吉田は、かかる誤解を取り去るために、課長の目の前でその封筒を開封し、中身を読んだが、読んだ瞬間に後悔した。
それは、購入したマンションの管理会社からであり、管理費の滞納の督促通知であった。
「吉田君、何で横浜のマンションの管理会社から君宛にこんな通知がくるんだね。」
それは、明らかに疑惑の目であった。
「いずれにしても、君は公務員だ。誤解の起きるような行動は慎みたまえ。」

吉田は、いろいろと言い訳を考えていたが、課長は、自らがトラブルに巻き込まれたくはないという表情で、さっさと執務室から出て行ってしまった。

しかたなく吉田は、その差出人である管理会社に電話をし、事情を話した上で２０万円を超える管理費の滞納額全額を一括して支払った。
毎月１３万円以上の返済に、管理費が１万円強、それにボーナス月には８０万円以上の支払が加算される。
吉田には、既に蓄えはなく、途方にくれた。

「吉田さんのお宅ですか。」ついにきた、と吉田は思った。
「誠に恐れ入りますが、銀行の口座に残高が不足してまして。」ファイナンス会社の社員は、丁寧な言葉で吉田に言った。
「わ、わかりました。明日、必ず入金します。」
ことの成り行きを予測していただけに、あせりは募った。
電話を切って、以前、ＤＭで届いていた別のファイナンス会社のパンフレットを手にし、ここは当面、借入で賄わなければならないと考え、勇気を出して電話してみることにした。
電話の向こうでは、親切そうな担当者が親身になって話を聞いてくれ、借入の条件等を説明してくれた。金利は４０％を超えるものであったが、ボーナスも間近いことから、とりあえず２０万円だけ借りることにした。
賃料収入は一切なく、役場の薄給では、結局、この無謀な借金など返せる筈もなかった。

・・・続きは、後日、掲載します！　お楽しみに！

不動産投資で失敗したくない人はこちらから

倉橋隆行の不動産投資講座 第12号

「やりたい」「できる」は違う　2

初心者の「やる気が本物か」を測るものの1つは、「根性」です。

こういうと、体育系クラブの精神論のようですが、実際、同じことで、不動産投資を実践しようと計画を立てたら、それを信じて失敗してもかまわないという「根性」をもって実行することです。

念入りに投資計画を立てても「やっぱり不動産は怖いから」「借金するのはいやだ」と決断を鈍らせるようでしたら、あなたは不動産投資を一生かかってもできないでしょう。

どちらかというと、人間は変化を嫌う動物であり、不動産投資をやることによって生活が変わることを嫌がるものです。

そこを突破して、敢えて、変えてやるという「根性」がなければ「できる」に至らないのです。

よく計画して、実践する段階になって「関東大震災みたいな地震がきたらどうなるの」とかいう人がいますが、そんなことを心配したらきりがありません。

計画したら、あとは「根性」を持ってやるだけです。

もう1つ、精神論として強調したいことは「我慢」です。

この「我慢」は正確には、不動産投資をスタートした後の意識に関わってきますが、「できる」ということは、ただ不動産投資を行なうことではありません。

失敗しないで成功するということですから、「我慢」は「できる」ためには絶対欠かせないことだと思っています。

この「我慢」について、私の経験を少し話しておきます。

現在、私はトータルで5億円以上の投資資産を所有しています。
ちょっとした資産家でありますが、そこから毎月手もとに入る現金、すなわち自由に使えるキャッシュフロー（詳細は後述）は60万円ぐらいです。
「5億円の投資で60万円のキャッシュ」これを「なーんだ」と思うのか、
「そんなに不動産に投資をしながら月々懐に60万円も入ってくるの」と考えるのかで、あなたの投資家としての資質を推し量れます。

ちなみに、今、毎月60万円の返済能力があれば、25年返済・金利2.3％の住宅ローンにすると、1億円3600万円の家が買えます。

とにかく、不動産投資は運用益がすべて、株や商品取引のように売ったり買ったりを繰り返し、その売買差益を求めるものでも、また大きな資金を投じて短期で一攫千金狙う商品投機でもありません。

不動産投資が成功するしないを見定めるのには長い年月がかかります。

それまで、運用益が出て銀行口座に毎月現金が振り込まれていても、再投資のために「我慢」して1円たりとも使わず、高給取りの人は別ですが、地道に投資資産を拡大していかなければならないのです。

将来の豊かを求めるための「我慢」がなければ、不動産投資の成功もないし、本当の面白さ、旨みといったものは得られません。

私は現在、横浜市内に敷地55坪の1戸建て住み、ベンツを2台(その他S2000ももってます）持つまでになりましたが、そこに辿りつくまでは、住む家は築古の狭いマンション、車は仲間たちが高級外車を乗りまわしている時にも赤いファミリアを乗りつぶすまで乗り、我慢に我慢を重ねてきた賜物だったと思います。

仮に、キャッシュフローが貯まった時に、贅沢して、自宅を広い1戸建てに買い換えたり、高級車を乗り回していたら、おそらく、今の5億円に上る投資資産を築くことはなかったはずです。

不動産投資に失敗する人は、少しお金が貯まったら、立派な家を買ったりして、多額の住宅ローンを抱え込んでしまい、せっかく良いスタートを切ったのに、そのローンに追われて、再投資ができなくなってしまう。

上がりを考える前に豊かさを求めてしまうのです。

現在、私が投資した資産の元金残高は約3億円程度あります。
２億円が資産に変換されたわけです。

これからも年間1400万円から1500万円ぐらい、返済期間まで払い続けることになりますが、私自身が、返しているという意識は余りない。

なぜかというと、投資資産からあがってくる家賃収入を返済に充てて、自分の給料から引かれているわけではないので、知らないうちに資産が増えていっているという感じです。

私は、一応、60歳を不動産投資活動の終着点だと考えています。

その歳に至ると、だいたい今所有している投資資産の返済がすべて終了し、元金返済額がゼロ、投資資産から上がる実質収入はすべてキャッシュフローとなります。

おそらく年間3000万円以上になるでしょう。

もはや、なにもしなくても豊かな生活が保障されているようなものです。
そのときになったら、今度は相続税のことを考えなければなりません。

また新たに、相続対策用に投資資産を買うことになるか、それとも、もう資産を買わないか、選択しなければなりませんが、まあ、その時になって考えることにします。

とにかく、不動産投資は、基本さえ分かっていれば「できる」し、そこを「根性」で乗り越え、「我慢」ができれば「できる」から「できた」になります。

◆不動産投資を始めたいと考える方はこちらよりどうぞ↓
　　　http://www.cfnets.co.jp/cfseminer/s_syousai/2005toushi.htm

不動産コンサルタント始末記 ３

第３話　詐　欺

その後、司法書士が登場し、何枚かの委任状に署名捺印を行うと、その司法書士がファイナンス会社の社員に合図をし、やがて銀行員が吉田の預金通帳と何枚かの小切手をもって現れた。

「金額を確認してください。」
銀行員は、吉田に対して通帳類を渡そうとすると、権藤が吉田のかわりにそれを受け取り、通帳の数字と小切手の数字を照らし合わせた。
銀行員が退席すると、外から３人ほど男が部屋に入ってき、権藤から小切手を受け取ると、次々に司法書士に書類を渡して立ち去った。
一人は、明らかに銀行員のようであったが、他の２人は、どう見ても堅気の人間ではないように思えた。

「はい、これ。」権藤は、吉田に売買価格が３５００万円と書かれた契約書と、売主が発行した３５００万円の領収書、そして通帳を手渡した。
「少し、お金残っているけど、遣っちゃっても構わないよ。」権藤が言うと、松本は吉田を見て笑い、２枚の小切手を背広の内ポケットにしまった。

「いやぁ、不動産の取引って、わかんないよね。」
吉田には、正直、何が何だか分からないまま取引が終了し、若干の不安を抱きながら権藤に言った。
「３８００万円も借金しちゃって、大丈夫なの。」
「問題ないよ。俺に任せておけば大丈夫。」妙に自身たっぷりで権藤は笑いながら吉田に言った。「後は、任せておけよ。」

ベンツのリアシートにもたれかけ、先ほど作ったばかりの通帳をぼんやり眺めながら、せっかくだから明日は役場を休んで実家にでも帰ろうとふと思った。
口座には８０万円を超えるお金が残っていた。
松本の運転で羽田ではなく、東京駅まで送ってもらった。
駅に到着するとベンツのリアのドアを権藤が外からあけ、権藤と松本は、吉田に深々と慇懃な礼を言って去っていった。
吉田は、銀行に立ち寄り作ったばかりの通帳から２０万円を引き出し、駅のデパートで少し派手なネクタイと洒落た腕時計を買い、実家に向かった。

実家についた頃は既に日が暮れていたが、久しぶりの帰郷に、古い友人たちと駅の近くにある居酒屋に繰り出し、焼きかぜを振る舞い、地酒を飲んだ。
焼きかぜは、うにを貝の上に山盛りにして焼いて食べる郷土料理である。
酒を飲み、不動産を購入したこと、銀座で飲んだことなどを大げさに話しながら、いつしか吉田は、自慢口調になっていた。
中には、中学時代、憧れていた礼子もおり、吉田の話をうんうんとうなずきながら聞いていた。
農家に嫁いだ礼子は、昔の面影はあったものの、顔も体つきもだいぶ変わっていたが、吉田は、礼子の前で不動産を購入した話ができたことに満足を覚えた。
その後、礼子は帰ってしまったが、残った連中で居酒屋から場末のスナックに移動し、昨日とは打って変わって、安っぽい化粧と衣装のママの音頭でカラオケで歌った。
吉田は、チャゲ＆飛鳥のYAH YAH YAHを歌いながら、一昨日までの自分と今の自分が
大きく変わったことを感じ、また、心の何処かで、権藤に感謝していた。

翌日、遅めの朝食を取りながら、母親に不動産を購入したことを話し、その仲介者が権藤であることを話した。
昨日同様、吉田は自慢口調で話したのであるが、母親は少し驚き、不安な顔つきで表情が曇った。
「そういえば、権藤君から電話があって。」
厳格な父と連れ添い、長く人生を歩んできたせいか母も厳格な身の振る舞いが身についており、昔から和服姿を通している。
卓袱台にお茶を差し出しながら母は言った。
「お前の電話番号を教えてくれって言うから、教えたんだけど、それが悪かったのかねぇ。」
「何言ってるんだよ。」
吉田は母の一言に不安を覚えたが、否定するように言った。「権藤の会社の社長さんだっていい人だし、心配はいらないよ。」

「いい人」とは言ってみたが、銀座で寿司をご馳走になり高級クラブで飲ませてくれたことが「いい人」の物差しにはならないことぐらい吉田にも分かっていたが、少なくとも経済力はありそうで、いざというときには助けてくれるだろうという安易な期待をもっていただであった。

島に戻り、また平凡な毎日が続いた。

吉田が、あのマンションを購入して４ヶ月が経ち、銀行で通帳の記入を行うと、権藤の個人名義で毎月１５万円が振り込まれ、その後、例のファイナンス会社から１３万何某かのお金が引き落とされ、毎月１万円強のお金が口座に溜まっていた。
吉田は、念のためにと自分の持っていた預貯金からこの口座に１００万円を入れていたが、何も心配はいらない、ということを悟った。
むしろ、機会があればもう一つ買ってもよいかな、とさえ思っていた。

「吉田さんですか。」
それから１年も経たないある日、吉田の自宅にファイナンス会社からの電話が入った。「誠に申し上げ難い話ですが、銀行口座の残高が不足で引き落としができません。」

吉田には、それが何を意味するのか、まったく見当がつかなかった。

・・・どうぞ、続きをお楽しみに！

※不動産で失敗したくない方はこちらへ

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★「アパート大家さんになった12人のフツーの人々。」★
著者：不動産コンサルタント　猪俣　淳（いのまた　きよし）
価格：１，５７５円（にじゅういち出版）５月２５日発売予定！
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年金不安・雇用不安・デフレ経済を自分の力で切り開いたフツーの人々の実例を、不動産業界歴21年、11の不動産関連資格をもち3棟20室のアパートオーナーでもある著者：猪俣淳（いのまたきよし）が自分でやってみたノウハウとあわせ一挙公開！

6/5出版記念講演開催！　倉橋隆行と猪俣淳のジョイントセミナー！

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【猪俣　淳】

不動産業界歴21年。
一級建築士をはじめ、ファイナンシャルプランナー・不動産コンサルタント・不動産アナリスト・宅建など11の関連資格を引っさげて、より不動産投資道を究めたいと
5月からCFネッツの仲間となりました猪俣 淳（いのまた　きよし）です。
自分自身も4年前からアパート経営をはじめ、現在横浜市内に3棟20室を所有。
自ら実践したノウハウと、サラリーマン大家さんになった12人の方々の実例をまとめた本を出版することになりました。
5/25に全国の書店に並びますのでぜひお求めください。

不動産投資本の決定版（！）と思っています。

▼猪俣　淳（いのまた　きよし）ご紹介↓
http://www.cfnets.co.jp/top_head_foot/inomata_syokai.shtml

尚、猪俣淳の個別相談会を随時開催しております。

御希望の方は、セミナー事業部までお問合せください。

▼CFネッツセミナー事業部　[e-mail] 担当：岡本

結局、良いことをして、悪いことをしない！

最近、あちらこちらから講演の依頼を受けている。
今日は東京、明日は地元横浜、明後日は埼玉、明々後日は千葉、その次は名古屋、大阪と講演は続く。また２２日は当社の投資実績のバス見学会など、なにしろ年間、講演が８０回を越す勢いである。
現在、会社を５社経営しており、講演どころではないのであるが、何となく講演することで、仕事の幅も広がるし、何より日本全国飛び歩いていると、事務所で過ごしているより新たなアイデアが湧いてくる。
生きた情報とは、ひと伝えにやってくりものであり、そう考えると、なるべく多くの人と会う事によって、より多くの新たな情報が入ってくる、というように考え、できるだけ講演をお引き受けしている。

最近の講演依頼は、不動産会社や建築会社のオーナー向けセミナー、宅地建物取引業協会や全国賃貸住宅経営協会などが増えてきており、あとは住宅新報社などの出版社主催のセミナーであるが、講演内容は相続対策から不動産投資、営業マン向け研修など、範囲は広く、奥も深い。
お陰さまで、どこも好評を頂いているので、同じ主催者から何度もいろいろなテーマで講演依頼がくるから、結局、講演依頼が減ることはない。
講演が終ると、主催者から酒席に誘われることも多く、その席で必ずと言って聞かれることであるが「先生は、本当に楽しそうに仕事をされている。どのようにしたらそんなに楽しく仕事ができるのですか？」というような内容である。
そこで、私の答えはいつも「仕事を楽しくする為には、良いことをして、決して悪いことをしない、これに尽きるのではないですか」というようなことをお伝えしている。
すると、ほとんどの方が、きょとんとした表情になってしまう。
質問者は、どうも事業を成長させたり、規模を拡大させる過程で、なにか特殊な能力や営業秘策があるとでも思っているかのように、魔法のような結論を期待しているのであるが、私の結論は至って簡単である。

「良いことをして、決して悪いことをしない」

これはすべてに当てはまることであり、顧客に対してはもちろん、同僚、社員、会社に対しても同様であるし、家族に対してもそうであるし、飲みにいった先の居酒屋の店員に至るまで、同様に接する態度がすべてである。
極論から例えていえば、火のついたタバコを車外に投げ捨てるような社員のいる会社は決して伸びない、ということがいえるのである。
人も会社も、表と裏があるようでは駄目だし、表でいくら奇麗事を言っても、中身が駄目なら人は騙せない。
駄目な会社の社員は辛いし、楽しくないし、顧客に迷惑がかかってくるのだから、当然楽しく仕事なんてできるわけがない。
当社に至っては、ベテラン社員の他、新卒採用も行ない始めた関係上、これらの社員の考え方も統一させる努力をしている。
これは顧客に役立って喜んでいただき、当社も利益を享受する。その利益から発展的な投資を行ない、さらに利益を得ながら社員の利益も確保する。つまり顧客に利益を与えて当社も利益を頂く。儲けてもらって、儲けさせて貰う。だれも不利益が生じない仕事であれば、楽しく仕事ができるに決まっているのである。
仕事は楽しいに決まっているのに、楽しく仕事ができないのは理由があり、その理由は、結局、自身の中にあることが多い。


□◆□◆□◆□◆□◆□◆□◆不動産コンサルタント社員募集□◆□◆□◆□◆□◆□◆□◆□

1.来年度の新卒者を募集致しております。

当社は、ちょっとかわった不動産コンサルタント会社ですが、普通の不動産会社では得られない充実感を仕事の中で体感できると思います。奥の深い、将来、自立した人生を送りたいと考える方は、ぜひ、ご応募ください。

詳細は　http://www.cfnets.co.jp/saiyou/saiyou2006.shtml

2.当社代表の「倉橋隆行」の秘書を募集しています。

日本全国を飛び回り、講演、執筆、コンサルティングを行なっている当社の代表付秘書を募集しています。
乗用車の運転ができ、パソコンがそこそこ使え、多少、原稿が書ける人で、かつ、横浜市内在住の方。ぜひ、ご応募ください。

3.当社、富岡オフィス、磯子オフィス、新宿オフィスで賃貸仲介、賃貸管理の経験者を募集しています。
将来、不動産コンサルタントを目指す方、ぜひ、ご応募ください。

詳細は　http://www.cfnets.co.jp/top_head_foot/saiyou.shtml

いずれも横浜本部　045-832-7440までお問合せください

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