２００５年を終えて

当社の営業は２６日で終了し、今年も熱海で方針作成会、忘年会を終えて年内業務を終了した。
とはいえ、本日まで契約や決済が続き、ようやく落ち着いた状態になった。

２００５年は「愛」だとか、どこかのお坊さんが書いていたが、私は「収奪」の年であったように思う。
「愛」と「収奪」。かなりかけ離れた感覚だが、ライブドアのニッポン放送株取得を代表とする企業の収奪が多く行なわれ、年金基金の破綻による国民の将来年金の収奪、金融監督庁が日本の金融機関に足かせを設け、その間に海外勢の多くが日本の国益を収奪、姉歯建築士から始まった不当建築業者が善良な買主の財産を収奪、まだまだあげればきりがないほど、多くの収奪がなされた年であった。
どうも、日本の経済は、思わぬ方向に意図的に仕向けられてきている感がある。これは、政府が日本の国益に対する意識が欠如していて、何らかの外圧によってコントロールされている結果ではないか。もちろん国益とは、国民の利益である。
今後、郵政が民営化されることにあるが、郵政事業も国民の税金で作られたものであるから、これらの処分も、国民の利益にならなければならない。
例えば、国鉄民営化が実現し、ＪＲとなって営業をしているが、日本全国、「駅中」商売の推進を図っており、近隣中小の商売を阻害していたり、ご承知のような事故をおこしても、今度は民間会社のやったことだからと政府の関与はなにもない。
郵政事業のマーケットサイズは巨大なものであり、民営化がなされれば、ただでさえ国内需要が低下する中、中小企業の職域はあらゆる範囲で阻害される可能瀬は高い。
また、実体経済と金融経済の付加価値は、今後、金融経済の付加価値のほうがダントツに上回ることになる。なかなか分り難いかもしてないが、例えば、新聞配達する苦学生の収入より、ネットを使って株式投資を行なう学生のほうが収入が多い、というようなことである。こつこと仕事をして給与を稼ぐサラリーマンより、リタイヤした年寄りの賃料収入のほうが多い、ということである。
昔、「汗水流して稼いだお金の価値は尊い」という教育を我々は受けてきたが、実体経済のお金と金融経済のお金は一緒だということも事実であることを受け止めなければならない。
先日、デパートの地下で、孫と買い物を楽しむお年よりと、方や、さつまいもを買い物袋に入れて試食品を食べ尽くしている年寄りを目撃した。年齢は、結構、ちかい感じであったが、ひとそれぞれ人生は違ってくるものである。
実体経済で稼げるお金は、働ける時期だけしか稼ぐことはできないが、金融経済のお金は、資産が自動的に稼ぎ出してくれるものであるから時期はない。

本年は、日本の国が国民に対する姿勢が良くわかった年であった。
今後、ますます収奪は続くと思う。特に、年金など、まったく期待できないのは分ったし、だからといって誰も責任を取ることはなく、収奪した連中すら公表されることはない。
また来年は増税によって、さらに収奪は続き、政府にお金がなくなれば、国民の財産を収奪する構造に変わりはない。
つまり、日本国民は、政府のそういった姿勢を理解し、自らの資産をみずからが防衛する体制を整えなければならないことを実感しなければならない。
先のデパートの地下の年寄りで、前者になるか後者になるかは、自らの努力が大きな影響を及ぼすことになる。

さて、郵政民営化が実現すれば、金融、不動産、株式市場に大きな資金が流れ込む。
ただ、国債と地方債を含めると日本国の借金は７７４兆円に膨らむことが予想されるから、金利は、それほどあげることはできない。また日本の金利をあげようなら米国債は叩き売られるから、強烈な円高が進み、これも収拾がつかなくなるから、まずは金利上昇はあまり期待できない。すると、不動産と株式に資金は集中し、低い金利で資金調達してレバレッジをかけた不動産投資には絶好な時期であるといえる。

新年が明けて、１月１５日のプラチナ会員新年会では、プラチナ会員向サービスのお知らせや、来年度のイベント情報、定例会の開催など、盛りだくさんの情報をお伝えさせていただき、会員メンバーの資産拡大を狙ってゆきたいと考えている。

本年、皆さんには、いろいろとお世話になりありがとうございました。
新年は、１月の５日から通常どおりの営業をさせていただきますが、それまでは、新書の校正作業や執筆に専念したいと考えておりますので、しばらく、このブログもお休みさせていただきます。

どうぞ、皆さんも、良いお年をお迎えください！

間違いだらけの賃貸管理

事務作業の怠慢な管理会社

その大方は、コンピュータシステムの整備が遅れている管理会社である。
当社では考えられないことですが、常識的な更新時期､入居者の入れ替え時期等の事務的な作業がきちんと行なわれていないところが意外と多い。
一般に、賃貸住宅の契約書の更新は２年に一度なのだが、それをやらないで放置している管理会社もある。
しかし、更新業務を行なわないということは、貸主であるオーナーや借主である入居者双方にデメリットがでてくる。貸借両者にとっては自動的に法定更新になるから、そうなると、貸主は連帯保証人の債務を将来、免除せざるを得ないことになったり、家賃の滞納が発生しても保証人に借主に代って支払ってもらうことができなくなる可能性が高くなる。
きちっと更新すれば、連帯保証人の意識確認ができるので、貸主はそうした不利益を蒙ることはなくなる。
また、入居者にとっては、更新料がかからないというメリットは出てくる、法定更新以降は期限の定まらない契約ということになってしまい、オーナーさんの都合で「出ていってください」とか「道路拡張で収用される」とかの理由で退去を強要されたとしても、貸主に対して十分な立退き料を請求できなくなる。
意外に更新業務を怠る管理会社も多いので注意が必要である。

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間違いだらけの賃貸管理 ３

ハードルの高い契約条件を課す管理会社で実際にあった事例

アパートの１０室中３室が１年近く空いているという、横浜市内のオーナーが当社に空室対策の相談にみえた。
当社の担当者が早速、建物を管理している会社から販売図面等を取り寄せて、契約条件を確認したところ、保証会社１００％加入、入居前の消毒代金１８０００円負担など、不当な条件が漏れなく盛りこまれていた。
当社の担当者は「これでは入居者希望者が寄りつかない」とアドバイスをし、とりあえず、空いている３室の中の１室だけを入居者募集をかけることになった。
当然、その管理会社のような不当な請求は一切せず、当社の基準の通常の募集活動をしたところ、１週間もたたずに入居者が決めるができた。
その物件は、別に賃料には問題がなく、立地条件も良かったので当然な結果だった。
オーナーは、その管理会社から、決まらない理由を賃料が高い、などと言われていたので、１週間足らずで入居者が決まったことに気分を良くし、空いている残りの２室も当社に依頼することになった。
その２部屋も、結果的に２週間以内に決まり、不思議に思ったオーナーは「どうしてお宅の会社だとそう簡単に決まるのか」と問いかけてきた程である。
当社では、前述のように不当な条件をつけることはなく、またインターネットなどをフルに活用して広範囲に広告もしている。また近隣の業者にも深いネットワークを持っている為、他の業者に委託するよりダントツにリーシング（賃貸客付け）能力は高い。
結局、最終的に、このオーナーは全部を当社の賃貸管理に切り替えていただき、稼働率も順調に維持している。
せっかく立地条件等がよいのに、管理会社の利益の為に設定された無理なハードルの高い契約条件によって、結果として入居者が決まらず、しいては、不当な利益をあげようとした管理会社が、管理換えを強いられて利益をなくしたという､‘間違った管理’の良い事例であるといえる。
賃貸管理（プロパティマネジメント）の本質は、オーナーの利益を優先し、その結果、入居者サービスを向上する、というものであり、管理会社の不当な利益の追求ではないことを知るべきである。

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インターナショナルコミュニティ青葉台 クリスマスパーティ開催！

昨日、グループ会社の月極倶楽部が営業を開始したインターナショナルコミュニティ青葉台で、入寮者、日本語学校関係者、そしてＣＦネッツの社員などを含めて、クリスマスパーティを行なった。
最初に主催者の挨拶をさせて頂き、あとはバーベキュー＆カラオケ大会で盛り上がり、何と５時からスタートしたパーティが１１時過ぎまで続き、盛大な盛り上がりだった。
今回、このような形で入寮の人たちと触れ合い、正に国際交流を図ったのだが、本当に彼女、彼らは優秀な人材であり、親日感情をもって日本に来ていることがあらためて分った。
私自身、他国語が話せるわけではないので、ちょっと心配だったが、相手はみんな日本語が流暢であり、心配するほどではなく、普通に交流が図れる。
これなら日本の大学生なども入寮して問題はない。
当社としては、今後、この入寮生たちから定期的に人材を確保しようと考え、いろいろ話してみたら、結構、感触も良く、現在、就職活動をしているひとから早速、履歴書をもらった。
これは、いける！
なんとなく、今後、横浜で行なう新たな事業展開が見えてきた有意義なパーティだった。

インターナショナルコミュニティ青葉台のホームページはこちらから

※優秀な外国人を雇用しようとしている法人のかたは遠慮なくお問合せください。
お問合せ先　０４５-８３２-７４４０　倉橋秘書の小林まで

間違いだらけの賃貸管理 ２

ハードルの高い契約条件

あまりハードルの高い契約条件を設定する管理会社に管理を任せておくと、新しい顧客がつきにくくなる可能性は高い。
たとえば、入居者募集に際し、はじめから「連帯保証人不要」と称して、部屋を探している顧客に選択肢をなくさせ、代りに「必ず、保証会社をつけなければならない」という不当な契約条件をつけている管理会社が結構ある。
そうなると、入居時にはこの保証会社が保証料の名目で賃料の数％とり、その額が５０％となれば家賃が１０万円ならば５万円、すなわち部屋を借りる時の初期予算が普通の契約よりも高く上乗せられるので、当然、入居希望者はそういう物件に対して敬遠しがちになってしまう。
その他、保証会社のほかにも、契約に際し、消毒費用、鍵の交換費用、あるいは消火器購入などを条件としているところもあり、それらの売上は、オーナーに関係なく概ね管理会社が取得している。
オーナーに無断で、こうしたハードルを付加し、契約寸前に説明するから顧客は「そんなものを負担できない」とはねつけられ、契約不成立になるケースが多くなっている。
これではオーナーにとってはマイナスとなる。
つまり、オーナーの知らないところで、換言すれば、まったく関係ないところで、顧客獲得チャンスを逃がしてしまっているわけである。
厳しい賃貸住宅市場の中で、そういった顧客にとって不当にハードルを高くした物件は、オーナーがいくら努力してもずっと空いた状態となっていることを知るべきである。

※次回は事例をご紹介します。

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