2006年02月
2006年02月28日
当社の「不動産Ｑ＆Ａ」掲載中！
当社のホームページでは、「不動産Ｑ＆Ａ」というのを公開している。
最近、リニューアルを行い、過去の分は掲載されていないが、結構、有意義な情報が掲載されていますので、ぜひ、ご利用ください。
不動産トラブルから、不動産投資まで、何でもご相談ください！
＜最近の事例＞
家賃滞納について 投稿者：エリノリ 投稿日：2006/02/27(Mon) 14:32 No.1513
初めて質問させて頂きます。
弊社は賃貸ビルを所有する家主でございます。
先日 先生の講演会に参加させて頂き、即決和解という手続きがある事を知り、ぜひ活用したいと思い、早速「賃貸トラブル110番」を購入させて頂きました。
滞納者が何人かいるのですが、大口の方に関しては、その度に会社に呼んでは、念書のようなものを頂いて、最初の1、2ヶ月は守って頂けるのですが、またどんどん溜まっていって、また会社に呼んでは、の繰り返しとなっております。弊社的にも解約したく、明渡しを前提とした即決和解をしたいのですが、それだと借主が和解に応じてくれないとき、Ｐ85の事例2)に該当すると思うのですが、�，亮擴鳩戚鷭颪料簡犬鯑�れるというのは、弊社と借主さんとの従前の契約文をそのまま入れれば良いとのことでしょうか？
本の中の合意書の例文には「合意解除とし明渡し猶予期間中の家賃表記は賃料相当使用損料」となっておりますが、弊社のようにきちんと払うのであれば継続するというパターンの即決和解をとる場合には、上記表記ではなくても結構でしょうか？
それと、Ｐ85の事例2)のパターンで即決和解の合意書を作成し、裁判所で賃料を払わない場合は合意解除とし建物を明渡すという事が認められた場合、実際に賃料未払いが起こったら、どの位の期間を経て明渡しとなるのでしょうか？
お忙しい事と存じますが、ご回答の方、宜しくお願い申し上げます。
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Re: 家賃滞納について 倉橋 - 2006/02/28(Tue) 10:12 No.1515
上記滞納者の取扱いの件、何度となく合意書の約束を反故にするというのであれば、契約書の条文を全部入れる必要はありません。通常の支払い計画をそのまま即決和解の条文に盛り込み、例文のように「本契約は解除され、相手方は申立人に対し、直ちに本件建物を明渡す」との条文を入れて、即決和解を成立させます。最近では、「支払いを２ヶ月以上怠ったとき」というような条文に変更されてしまうこともあります。
また、明渡請求ですが、即決和解の約定が反故にされたとき、執行分の付与を申請して認められれば、明渡しの債務名義が取れますので、強制執行ができるようになります。
裁判所の執行官の都合にもよりますが、動産差押、および明渡の言渡しの手続き後、１ヶ月程度で強制執行が実行できます。つまり、債務名義取得後、概ね２ヶ月程度で明渡しが完了します。
※当社ホームページ「不動産Ｑ＆Ａ」はこちら http://www.cfnets.co.jp/bbs/qa3/bbs.cgi?
「賃貸トラブル１１０番」は、こちらhttp://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4931130496/503-2180307-0573517
最近、リニューアルを行い、過去の分は掲載されていないが、結構、有意義な情報が掲載されていますので、ぜひ、ご利用ください。
不動産トラブルから、不動産投資まで、何でもご相談ください！
＜最近の事例＞
家賃滞納について 投稿者：エリノリ 投稿日：2006/02/27(Mon) 14:32 No.1513
初めて質問させて頂きます。
弊社は賃貸ビルを所有する家主でございます。
先日 先生の講演会に参加させて頂き、即決和解という手続きがある事を知り、ぜひ活用したいと思い、早速「賃貸トラブル110番」を購入させて頂きました。
滞納者が何人かいるのですが、大口の方に関しては、その度に会社に呼んでは、念書のようなものを頂いて、最初の1、2ヶ月は守って頂けるのですが、またどんどん溜まっていって、また会社に呼んでは、の繰り返しとなっております。弊社的にも解約したく、明渡しを前提とした即決和解をしたいのですが、それだと借主が和解に応じてくれないとき、Ｐ85の事例2)に該当すると思うのですが、�，亮擴鳩戚鷭颪料簡犬鯑�れるというのは、弊社と借主さんとの従前の契約文をそのまま入れれば良いとのことでしょうか？
本の中の合意書の例文には「合意解除とし明渡し猶予期間中の家賃表記は賃料相当使用損料」となっておりますが、弊社のようにきちんと払うのであれば継続するというパターンの即決和解をとる場合には、上記表記ではなくても結構でしょうか？
それと、Ｐ85の事例2)のパターンで即決和解の合意書を作成し、裁判所で賃料を払わない場合は合意解除とし建物を明渡すという事が認められた場合、実際に賃料未払いが起こったら、どの位の期間を経て明渡しとなるのでしょうか？
お忙しい事と存じますが、ご回答の方、宜しくお願い申し上げます。
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Re: 家賃滞納について 倉橋 - 2006/02/28(Tue) 10:12 No.1515
上記滞納者の取扱いの件、何度となく合意書の約束を反故にするというのであれば、契約書の条文を全部入れる必要はありません。通常の支払い計画をそのまま即決和解の条文に盛り込み、例文のように「本契約は解除され、相手方は申立人に対し、直ちに本件建物を明渡す」との条文を入れて、即決和解を成立させます。最近では、「支払いを２ヶ月以上怠ったとき」というような条文に変更されてしまうこともあります。
また、明渡請求ですが、即決和解の約定が反故にされたとき、執行分の付与を申請して認められれば、明渡しの債務名義が取れますので、強制執行ができるようになります。
裁判所の執行官の都合にもよりますが、動産差押、および明渡の言渡しの手続き後、１ヶ月程度で強制執行が実行できます。つまり、債務名義取得後、概ね２ヶ月程度で明渡しが完了します。
※当社ホームページ「不動産Ｑ＆Ａ」はこちら http://www.cfnets.co.jp/bbs/qa3/bbs.cgi?
「賃貸トラブル１１０番」は、こちらhttp://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4931130496/503-2180307-0573517
2006年02月27日
不動産投資｛初級）セミナー開催。
昨日、今年初めての不動産投資｛初級）セミナーを開催した。
去年は、初級、中級、上級と、不動産投資セミナーを３回に分けて行なっていたが、私のスケジュールが昨年ほど多く取れない為、今年からは２回で集約することにした。
昨日は、参加人数がいつもより少なかったが、ほぼ全員、真剣に不動産投資を望んでいるひとばかりで、懇親会では、個別相談の申込みが殺到し、３月１８日の個別相談は、満席となり、現在、他の日程も調整している。
参加者の中には、不動産投資勉強歴３年以上という人もいたが、結局、いまだ不動産投資を行なっていない。
その理由は、単にやり方がわからないだけなのである。
現在、当社の集計をいろいろ分析しているが、セミナーに参加し、不動産投資を行なおうとしている人が約８００人、実際、個別相談に来て、不動産投資を行なっている人が、そのうち約３５０人になる。
また、不動産投資に関する個別相談にこられた方の７割くらいが既に不動産投資のスタートを切っている。
その理由は、当社の場合、投資分析、物件仕入れ、物件購入、ファイナンス付け、そして購入後の運営まで、一貫して行なっている為、不動産投資のスタートがきりやすい。
おまけに、不動産の仲介手数料は３％に６万円を足した金額に変わりはなく、普通の不動産屋さんと同じ金額である。
昨日の参加者が「そんなんで、儲かるんですか？」との声があったが、当社の方針は至ってシンプル。クライアントに儲けてもらうが、その中で当社も儲けさせてもらう。その儲けは賃貸管理である。つまり、当社の場合、自分が管理できない所は売らないし、管理しているから空室損が長期に出るような物件は売らない。
したがって、社員一丸となって物件を探しているが、２００物件以上の仕入れをしても、実際に売れる物件は２〜３件程度になってしまう。
実際、私がクライアントとして考えても、こんな良い会社って、他にないと思う。
次回の不動産投資の応用編セミナーは、３月１９日（日）。
基礎編を受講していなくても、参加はできますので、ぜひ、お時間のある方は、ご参加ください！
セミナーの詳細は http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/0319ouyo.html
去年は、初級、中級、上級と、不動産投資セミナーを３回に分けて行なっていたが、私のスケジュールが昨年ほど多く取れない為、今年からは２回で集約することにした。
昨日は、参加人数がいつもより少なかったが、ほぼ全員、真剣に不動産投資を望んでいるひとばかりで、懇親会では、個別相談の申込みが殺到し、３月１８日の個別相談は、満席となり、現在、他の日程も調整している。
参加者の中には、不動産投資勉強歴３年以上という人もいたが、結局、いまだ不動産投資を行なっていない。
その理由は、単にやり方がわからないだけなのである。
現在、当社の集計をいろいろ分析しているが、セミナーに参加し、不動産投資を行なおうとしている人が約８００人、実際、個別相談に来て、不動産投資を行なっている人が、そのうち約３５０人になる。
また、不動産投資に関する個別相談にこられた方の７割くらいが既に不動産投資のスタートを切っている。
その理由は、当社の場合、投資分析、物件仕入れ、物件購入、ファイナンス付け、そして購入後の運営まで、一貫して行なっている為、不動産投資のスタートがきりやすい。
おまけに、不動産の仲介手数料は３％に６万円を足した金額に変わりはなく、普通の不動産屋さんと同じ金額である。
昨日の参加者が「そんなんで、儲かるんですか？」との声があったが、当社の方針は至ってシンプル。クライアントに儲けてもらうが、その中で当社も儲けさせてもらう。その儲けは賃貸管理である。つまり、当社の場合、自分が管理できない所は売らないし、管理しているから空室損が長期に出るような物件は売らない。
したがって、社員一丸となって物件を探しているが、２００物件以上の仕入れをしても、実際に売れる物件は２〜３件程度になってしまう。
実際、私がクライアントとして考えても、こんな良い会社って、他にないと思う。
次回の不動産投資の応用編セミナーは、３月１９日（日）。
基礎編を受講していなくても、参加はできますので、ぜひ、お時間のある方は、ご参加ください！
セミナーの詳細は http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/0319ouyo.html
2006年02月26日
間違いだらけの賃貸管理
リーシングは‘募集前に商品化’
当社は、オーナーから客付けの依頼を受けて入居者募集をかける場合、まず現地へ行って物件を見ることにしています。
それで、例えば廊下が汚いとか、外壁にカビや苔が生えていたりしたら、すぐに清掃してもらうようにオーナーに指示しています。それは、‘募集前に商品化’するということです。
管理の悪い物件に対し、このリーシングの基本作業をやらないと、せっかく募集をかけ客付け業者が案内してくれても、案内が入れば入るほどお客さんと客付け業者に‘汚い物件’のイメージをつけられるだけです。
「どうしたら決まるのか」を提案することがリーシングの大きな役目ですから、引き受けた物件をお客さんが気に入るように商品化することです。
建物周囲の草むしりをしたり外壁を水圧ジェットで洗浄したりして、汚い物件をきれいにすることは、商品化への基本的な作業です。しかも、これらの清掃はコストが余りかからないで、決まりやすい形にしてくれるのです。
事例１：某業者が管理している賃貸マンションの空室対策で、オーナーさんから相談を受けました。当社は、さっそく物件の現場を確認したところ、建物の玄関付近は草がぼうぼう、廊下の脇にはゴミ袋がいくつも放置、入口傍にある螺旋階段の塗装は剥げて錆びだらけ、こんなひどい管理状態でした。そのことをオーナーさんに指摘したら、塗装については資金的な面で対応できないとのこと。それで当社は、最低限の‘商品化’ということで、お金をかけないですぐにできる草刈とゴミ袋の撤去、壁面のジェット洗浄を行ないました。
そして、その後に改めて入居者の募集活動をはじめました。すると、賃料は従前の管理会社が設定したままでしたが、すぐに入居者が決まりました。
要するに、この賃貸マンションの空室問題は、単に管理会社が清掃作業を怠っていた、ということだけでした。
※プロパティマネジメント事業部 廣瀬吉正
当社の賃貸管理システムは http://www.cfnets.co.jp/pm/index.html
当社は、オーナーから客付けの依頼を受けて入居者募集をかける場合、まず現地へ行って物件を見ることにしています。
それで、例えば廊下が汚いとか、外壁にカビや苔が生えていたりしたら、すぐに清掃してもらうようにオーナーに指示しています。それは、‘募集前に商品化’するということです。
管理の悪い物件に対し、このリーシングの基本作業をやらないと、せっかく募集をかけ客付け業者が案内してくれても、案内が入れば入るほどお客さんと客付け業者に‘汚い物件’のイメージをつけられるだけです。
「どうしたら決まるのか」を提案することがリーシングの大きな役目ですから、引き受けた物件をお客さんが気に入るように商品化することです。
建物周囲の草むしりをしたり外壁を水圧ジェットで洗浄したりして、汚い物件をきれいにすることは、商品化への基本的な作業です。しかも、これらの清掃はコストが余りかからないで、決まりやすい形にしてくれるのです。
事例１：某業者が管理している賃貸マンションの空室対策で、オーナーさんから相談を受けました。当社は、さっそく物件の現場を確認したところ、建物の玄関付近は草がぼうぼう、廊下の脇にはゴミ袋がいくつも放置、入口傍にある螺旋階段の塗装は剥げて錆びだらけ、こんなひどい管理状態でした。そのことをオーナーさんに指摘したら、塗装については資金的な面で対応できないとのこと。それで当社は、最低限の‘商品化’ということで、お金をかけないですぐにできる草刈とゴミ袋の撤去、壁面のジェット洗浄を行ないました。
そして、その後に改めて入居者の募集活動をはじめました。すると、賃料は従前の管理会社が設定したままでしたが、すぐに入居者が決まりました。
要するに、この賃貸マンションの空室問題は、単に管理会社が清掃作業を怠っていた、ということだけでした。
※プロパティマネジメント事業部 廣瀬吉正
当社の賃貸管理システムは http://www.cfnets.co.jp/pm/index.html
2006年02月25日
久々に、クラブへ行ってきました！
昨日、リクルート社の人たちと横浜の料亭「九つ井」で食事をし、いつもながら２次会へ繰り出した後、「クラブ」（昔のディスコのようなもの）へ繰り出すことになった。
私の時代には、休みの日、早朝、サーフィンをやって、湘南の逗子のデニーズで海沿いのテラスを占領して早めの朝食にビールを飲んで、ちょっと昼寝をした後、夕方からディスコへ繰り出す、というような青春時代だった。
当時は、横浜トラディショナル称して「浜トラ」。
元町商店街、浜トラファッション一色というような感じで、海に行かないときは、市営の元町プールでのんびりすごすというのも楽しい時代だった。
私は、いまだに出張などに行くと、地域の「クラブ」に出向くことがある。
いわゆる定点観測であるが、クラブには、その時代の風俗の最先端が集約される。ファッションや飲み物、そして音楽。
ちょっと、昔を思い出しながら、地域の風俗探索（変な意味じゃなく）も楽しいものである。
いやぁ、しかし、昨日は、若者が多くいたのに、元気のない踊りをしていたので、酔っていたせいもあり、私たちの時代の元気ある踊りを見せてやった。
私の時代には、休みの日、早朝、サーフィンをやって、湘南の逗子のデニーズで海沿いのテラスを占領して早めの朝食にビールを飲んで、ちょっと昼寝をした後、夕方からディスコへ繰り出す、というような青春時代だった。
当時は、横浜トラディショナル称して「浜トラ」。
元町商店街、浜トラファッション一色というような感じで、海に行かないときは、市営の元町プールでのんびりすごすというのも楽しい時代だった。
私は、いまだに出張などに行くと、地域の「クラブ」に出向くことがある。
いわゆる定点観測であるが、クラブには、その時代の風俗の最先端が集約される。ファッションや飲み物、そして音楽。
ちょっと、昔を思い出しながら、地域の風俗探索（変な意味じゃなく）も楽しいものである。
いやぁ、しかし、昨日は、若者が多くいたのに、元気のない踊りをしていたので、酔っていたせいもあり、私たちの時代の元気ある踊りを見せてやった。
2006年02月24日
現状の賃貸住宅環境と今後の土地有効活用
【木造でも100年持たせるメンテナンス】
アメリカの管理会社の大きな仕事の1つは、建物を長く持たせることである。
私は何度も渡米し、賃貸物件を見て回っているが、最初、築103年の歴史あるコットン工場の倉庫を賃貸住宅に転用していたのをみてびっくりしたことがあった。
壊さないで、隣のホテルと合体させていた。
倉庫のスペースは天井が3メートル以上も高く、かえって吹き抜け型で高級感を出していた。
また、その中にプールも設けていたのである。
アメリカでは、古い建物をめったに壊さないのだ。
私は、木造37年のテラスハウス型の賃貸住宅を見学した時、その管理会社の従業員に対し「この建物はいつ建替えるの？」と質問をぶつけたことがあった。
ところが、その従業員はなぜ？という顔をしながら「メンテがオレたちの仕事じゃないか」と応えた。
私は、まだ納得できないので、その管理会社の本社で社長に面会した際、同じ質問をした。
300坪はあると思える社長室は高層ビルの上階にあり、「ちょっと、こっちへきて下を見てご覧！」とその社長は、私を窓際へ引き寄せると、「あの建物も、その向こうの建物も100年以上経っているんだよ」と教えてくれた。
そして、建物を長くも持たせることは、解体費用のロスも出ないし、(オーナーにとっても管理会社にとっても)利益をあげることだと説明してくれた。
そのために、収支計画と合わせ、修繕計画を立て、修繕費を積立て、定期的に手を加えているという。
その説明で、私は十分納得するとともに、日本でもその考えが浸透していくと確信したわけである。
ところで、年収300万円ほどの欧米人でも豊かな暮らしを味わえるのは、住宅、つまり建物を長く持たせることに大きな理由があるようだ。
もし、日本ならば、35歳の時に25年のローンを組み、木造1戸建ての住宅を購入したとしても、耐用年数から、60歳になった25年後位には建替え、もしくは大掛かりなリフォームを余儀なくさせられる。
せっかくローンが完済してもまた新たな借金を作らなければならない。
つまり、家を持っても一生借金生活から抜け出せないのである。
＜CFネッツ不動産投資セミナーのご案内＞
・2006.2.26 アッと驚く不動産投資基本編
・2006.3.12 不動産投資実践塾リスク編
・2006.4.9 不動産投資実践塾資金調達編
◆各種セミナーの詳細はこちらよりどうぞ↓
http://www.cfnets.co.jp/seminar/index.html
アメリカの管理会社の大きな仕事の1つは、建物を長く持たせることである。
私は何度も渡米し、賃貸物件を見て回っているが、最初、築103年の歴史あるコットン工場の倉庫を賃貸住宅に転用していたのをみてびっくりしたことがあった。
壊さないで、隣のホテルと合体させていた。
倉庫のスペースは天井が3メートル以上も高く、かえって吹き抜け型で高級感を出していた。
また、その中にプールも設けていたのである。
アメリカでは、古い建物をめったに壊さないのだ。
私は、木造37年のテラスハウス型の賃貸住宅を見学した時、その管理会社の従業員に対し「この建物はいつ建替えるの？」と質問をぶつけたことがあった。
ところが、その従業員はなぜ？という顔をしながら「メンテがオレたちの仕事じゃないか」と応えた。
私は、まだ納得できないので、その管理会社の本社で社長に面会した際、同じ質問をした。
300坪はあると思える社長室は高層ビルの上階にあり、「ちょっと、こっちへきて下を見てご覧！」とその社長は、私を窓際へ引き寄せると、「あの建物も、その向こうの建物も100年以上経っているんだよ」と教えてくれた。
そして、建物を長くも持たせることは、解体費用のロスも出ないし、(オーナーにとっても管理会社にとっても)利益をあげることだと説明してくれた。
そのために、収支計画と合わせ、修繕計画を立て、修繕費を積立て、定期的に手を加えているという。
その説明で、私は十分納得するとともに、日本でもその考えが浸透していくと確信したわけである。
ところで、年収300万円ほどの欧米人でも豊かな暮らしを味わえるのは、住宅、つまり建物を長く持たせることに大きな理由があるようだ。
もし、日本ならば、35歳の時に25年のローンを組み、木造1戸建ての住宅を購入したとしても、耐用年数から、60歳になった25年後位には建替え、もしくは大掛かりなリフォームを余儀なくさせられる。
せっかくローンが完済してもまた新たな借金を作らなければならない。
つまり、家を持っても一生借金生活から抜け出せないのである。
＜CFネッツ不動産投資セミナーのご案内＞
・2006.2.26 アッと驚く不動産投資基本編
・2006.3.12 不動産投資実践塾リスク編
・2006.4.9 不動産投資実践塾資金調達編
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