2006年11月
2006年11月30日
講演が続く！
ここの所、順位は低迷！ 今日の人気ブログランキングの確認はこちらから
一昨日、大阪の全日本不動産協会の宅地建物取引主任者＆経営者向けの講義を行い、まずは岸和田会場、そして明日は大阪市内で７５０名の会場で講演する。
で、土曜日には個別相談会の関係で港南台に帰るが、日曜日は四日市、月曜日が再び大阪、火曜日は埼玉、水曜日は東京、そして木曜日は、またまた大阪での講演である。その後、１２日に最後の大阪講演で終わるが、たぶん総勢４０００人くらいの前で講演することになる。
ここのところ、一般向けの講演が多かったが、以前はほとんどがプロ向けの講演をやっていただけに、なんとなく懐かしい感じがして、頑張っている。
１２月１２日の森之宮では、総勢１０００人が聴講者だから、協会セミナーは、結構、楽しいものがある。
今回の協会セミナーでは、我々が行っているコンサルティングという不動産業の新分野についてはなさせて頂いている。
かつて、１９９６年ごろ、やはり協会のセミナーで「不動産のＩＴ化」について講演したが、そのときはインターネットで不動産業者の仕事が大きく変わるとの話をしたが、ほとんどの人はインターネットの普及について消極的だった。
１０年たった今、世の中は私の読んだ方向性に間違いなく進んだことを証明している。
我々、経営者は、やはり３年後、５年後、１０年後と、先読みをしながら経営方針を決めているわけだが、私が５年後の話をすると、周りの人は怪訝な顔をするが、実際、世の中の流れは異常に速く、かつて私の読みが５年後と読んでも１０年かかったＩＴ化とは違い、私の５年後の読みは、５年くらいに具現化する勢いだ。
では、今後の５年後の不動産業とは・・・・・。
タイムアウトで、大阪に行ってきます！
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ここのところ、一般向けの講演が多かったが、以前はほとんどがプロ向けの講演をやっていただけに、なんとなく懐かしい感じがして、頑張っている。
１２月１２日の森之宮では、総勢１０００人が聴講者だから、協会セミナーは、結構、楽しいものがある。
今回の協会セミナーでは、我々が行っているコンサルティングという不動産業の新分野についてはなさせて頂いている。
かつて、１９９６年ごろ、やはり協会のセミナーで「不動産のＩＴ化」について講演したが、そのときはインターネットで不動産業者の仕事が大きく変わるとの話をしたが、ほとんどの人はインターネットの普及について消極的だった。
１０年たった今、世の中は私の読んだ方向性に間違いなく進んだことを証明している。
我々、経営者は、やはり３年後、５年後、１０年後と、先読みをしながら経営方針を決めているわけだが、私が５年後の話をすると、周りの人は怪訝な顔をするが、実際、世の中の流れは異常に速く、かつて私の読みが５年後と読んでも１０年かかったＩＴ化とは違い、私の５年後の読みは、５年くらいに具現化する勢いだ。
では、今後の５年後の不動産業とは・・・・・。
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2006年11月29日
―不動産投資の眼でみる― 失敗しないマイホーム購入 ��
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エリアが勝負“貸せる物件”
近くに電車が走っている住宅街がある。最寄駅から物件所在地まで４００ｍならば“駅から徒歩5分の住宅”、８００m先ならば駅から徒歩10分、１２００ｍならば徒歩15分、それより先ならば徒歩圏外の住宅となる。これらを、駅を中心に輪切りにした一つの賃貸住宅市場としてみる。すると、賃貸住宅の稼働率の動きがだいたい予測できる。たとえば、徒歩5分以内の地域に建つ賃貸住宅の稼働率が100%、以下98%、95%、90%の順となっているとする。それが､不景気などの理由でその地域全体の稼働率が5%減ったとしたらどうなるか。そのまま駅近から、100%引く5%で95%、以下同様に93%、90%、85%と、各エリアで5%ずつ減っていくのだろうか。答えはノーである。概ね、一番駅に近いエリアはほとんど変わらないか、もしくは減少しても1、2%程度となり、その分、他のエリアが大きく減少するものである。とくに駅から一番遠い徒歩圏外エリアでは90%あった稼働率が一挙に75%くらいまで落ちることもあり得る。だから、住宅も、エリア選択が勝負といっても良い。
マクロ的にはどうか。バブル期における東京圏内の地価等の景気動向をみても、先ず一番人気の東京が良くなり、次に二番人気の神奈川、その次に埼玉､千葉の順で時計回りで景気が浸透していった。だが、バブルが崩壊した時は、時計回りと反対で、千葉、埼玉、神奈川､東京とバブルが弾けていった。東京圏と他の都市圏と関連も、東京圏でバブルが始まり、名古屋､大阪、福岡、北海道と連動していき、バルブが弾けて景気が悪くなっていく順番は逆で、北海道から銀行が破綻しておかしくなり、次いで福岡という順で景気が落ち込んでいった。つまり、駅周辺の小さな地域でも日本全国レベルでみても、景気動向は大体同じような現象を見せている。結論付ければ、みなさんが住宅を資産として一番最初に買う時には「狭い」とか「広い」とかではなく、なるべく資産的に価値が減らないエリアを選び、退居してもすぐに人に貸せる物件を買うこと。
10年後の家賃は？・・・・・続く
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エリアが勝負“貸せる物件”
近くに電車が走っている住宅街がある。最寄駅から物件所在地まで４００ｍならば“駅から徒歩5分の住宅”、８００m先ならば駅から徒歩10分、１２００ｍならば徒歩15分、それより先ならば徒歩圏外の住宅となる。これらを、駅を中心に輪切りにした一つの賃貸住宅市場としてみる。すると、賃貸住宅の稼働率の動きがだいたい予測できる。たとえば、徒歩5分以内の地域に建つ賃貸住宅の稼働率が100%、以下98%、95%、90%の順となっているとする。それが､不景気などの理由でその地域全体の稼働率が5%減ったとしたらどうなるか。そのまま駅近から、100%引く5%で95%、以下同様に93%、90%、85%と、各エリアで5%ずつ減っていくのだろうか。答えはノーである。概ね、一番駅に近いエリアはほとんど変わらないか、もしくは減少しても1、2%程度となり、その分、他のエリアが大きく減少するものである。とくに駅から一番遠い徒歩圏外エリアでは90%あった稼働率が一挙に75%くらいまで落ちることもあり得る。だから、住宅も、エリア選択が勝負といっても良い。
マクロ的にはどうか。バブル期における東京圏内の地価等の景気動向をみても、先ず一番人気の東京が良くなり、次に二番人気の神奈川、その次に埼玉､千葉の順で時計回りで景気が浸透していった。だが、バブルが崩壊した時は、時計回りと反対で、千葉、埼玉、神奈川､東京とバブルが弾けていった。東京圏と他の都市圏と関連も、東京圏でバブルが始まり、名古屋､大阪、福岡、北海道と連動していき、バルブが弾けて景気が悪くなっていく順番は逆で、北海道から銀行が破綻しておかしくなり、次いで福岡という順で景気が落ち込んでいった。つまり、駅周辺の小さな地域でも日本全国レベルでみても、景気動向は大体同じような現象を見せている。結論付ければ、みなさんが住宅を資産として一番最初に買う時には「狭い」とか「広い」とかではなく、なるべく資産的に価値が減らないエリアを選び、退居してもすぐに人に貸せる物件を買うこと。
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2006年11月28日
―不動産投資の眼でみる― 失敗しないマイホーム購入 ��
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では､土地や住宅自体の価値は今後どうなっていくのだろうか。
この頃よく、「これから不動産（価格）上がりますかね」と聞かれる。
私の答えは簡単、「上がるところもあれば下がるところもある」ということだ。
私は、セミナー講師として呼ばれて日本全国あちこちに出向いているが、その出先で毎年呼ばれている某不動産会社がある。今年も行ってきたところだが､その社長が私に打ち明けた。
「倉橋先生、もうだめだ、不動産屋をやめるんだ」という。
その理由を聞いたところ、去年までは､素地を3万円で買ってきて、3万5千円かけて宅地造成を行ない販売していた。つまり、仕入原価６万5千円の土地が10万円で売却できたが、今年は３万円でも売れない。宅地造成費が出ないほど地方の景気が落ち込んでいるというのだ。
こういう話を聞くと、不動産ビジネスは怖いと思う。
ところが現在、東京都心では超バブル景気になっている。
私は、90年代のバブル時に最高で坪1億数千万円の土地を知っている。それが、バブル崩壊後から下がり続けて3､4年前に坪1400万円くらいでまで下落していた。
しかし数年前から持ち直し、現在、その土地の隣接地が坪9300万円で売りに出されるほど高騰している。
人気地価が大都市に集中している関係で、概ね、首都圏の地価は上昇し、一方で地方圏は依然として下降傾向となっている。今は、東京､横浜が1人勝ちで、あとは名古屋が上昇､大阪も少し良くなってきた。そこで、一つのテーマが、土地価格が下がっているような地域に建つ住宅は買わない。
資産として住宅を購入するのだから当然なことである。
エリアが勝負“貸せる物件”・・・・・続く
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「倉橋先生、もうだめだ、不動産屋をやめるんだ」という。
その理由を聞いたところ、去年までは､素地を3万円で買ってきて、3万5千円かけて宅地造成を行ない販売していた。つまり、仕入原価６万5千円の土地が10万円で売却できたが、今年は３万円でも売れない。宅地造成費が出ないほど地方の景気が落ち込んでいるというのだ。
こういう話を聞くと、不動産ビジネスは怖いと思う。
ところが現在、東京都心では超バブル景気になっている。
私は、90年代のバブル時に最高で坪1億数千万円の土地を知っている。それが、バブル崩壊後から下がり続けて3､4年前に坪1400万円くらいでまで下落していた。
しかし数年前から持ち直し、現在、その土地の隣接地が坪9300万円で売りに出されるほど高騰している。
人気地価が大都市に集中している関係で、概ね、首都圏の地価は上昇し、一方で地方圏は依然として下降傾向となっている。今は、東京､横浜が1人勝ちで、あとは名古屋が上昇､大阪も少し良くなってきた。そこで、一つのテーマが、土地価格が下がっているような地域に建つ住宅は買わない。
資産として住宅を購入するのだから当然なことである。
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2006年11月27日
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現在価値と将来価値
家賃が今後下がるのかどうかで、マイホーム購入のあり方が変わってくる。
結論から言えば、インフレ基調が当たり前な資本主義社会では家賃の下がる要因は少なく、上がる可能性の方が高い。
そして今後の景気は上向いても所得は上がらない。
もちろん、人も物件もそれぞれで個別性はあるものの、全般に、これからは収入は上がらないが、家賃は上がっていくとみている。そして、給料を多くもらう人とそうでない人の格差はより広がっていくだろう。
今までのインフレ経済というイメージは､景気が良くなることに伴って物の価格が上がるというものだった。そして、それに伴い所得が上がっていったから、家賃が上がっても十分対応できた。しかし今後、日本の景気はそれほど良くなるとも思われないし、多少インフレで物価はあがっても所得が上がらないという見方が一般的だ。その一番の理由は、オイル価格が大幅に上がっていること。直接影響するガソリン価格のアップだけではなく、われわれも身の回りの製品ほとんどが原油に依存しているといって良いくらいだから、諸物価のコストアップは否めない。
というわけで、企業としては、利益が抑えられ、社員の給料に転化できない。
それから景気が良くならない理由として、消費税アップが控えていること。現在の消費税5%が7%から10%へ、それ以上かもしれない。いずれにしても消費税が上がることは間違いない。
要は、景気が十分回復しないままに物の価格は上がり、そして生活コストが上がるけれども給料は据え置き、と予想される。だから、10年後、20年後を真剣に考えたら、不安でしょうがないというのが、普通の人の感覚ではないだろうか。さらに景気を抑制する社会現象として、本格的に少子高齢化時代がやってくる。この日本の人口動態を考えても景気に暗雲が漂っていると言える。2007年問題が象徴しているように、消費欲旺盛な団塊世代が定年となって収入ストップ、物に恵まれた団塊ジュニアはもともと消費が控え目、そして団塊ジュニアの子供の数は少ないということだから、将来的にも消費の伸びは期待できない。だから、景気は当分良くなりそうもない。家賃も大幅に上がることはないにしても、給料が増えなければ生活はジリ貧となる。となると、家計のウエイトを占める居住費カットのために、今のうちに住宅を買って置いた方が良いということになる。
では､土地や住宅自体の価値は今後どうなっていくのだろうか。・・・・・続く
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現在価値と将来価値
家賃が今後下がるのかどうかで、マイホーム購入のあり方が変わってくる。
結論から言えば、インフレ基調が当たり前な資本主義社会では家賃の下がる要因は少なく、上がる可能性の方が高い。
そして今後の景気は上向いても所得は上がらない。
もちろん、人も物件もそれぞれで個別性はあるものの、全般に、これからは収入は上がらないが、家賃は上がっていくとみている。そして、給料を多くもらう人とそうでない人の格差はより広がっていくだろう。
今までのインフレ経済というイメージは､景気が良くなることに伴って物の価格が上がるというものだった。そして、それに伴い所得が上がっていったから、家賃が上がっても十分対応できた。しかし今後、日本の景気はそれほど良くなるとも思われないし、多少インフレで物価はあがっても所得が上がらないという見方が一般的だ。その一番の理由は、オイル価格が大幅に上がっていること。直接影響するガソリン価格のアップだけではなく、われわれも身の回りの製品ほとんどが原油に依存しているといって良いくらいだから、諸物価のコストアップは否めない。
というわけで、企業としては、利益が抑えられ、社員の給料に転化できない。
それから景気が良くならない理由として、消費税アップが控えていること。現在の消費税5%が7%から10%へ、それ以上かもしれない。いずれにしても消費税が上がることは間違いない。
要は、景気が十分回復しないままに物の価格は上がり、そして生活コストが上がるけれども給料は据え置き、と予想される。だから、10年後、20年後を真剣に考えたら、不安でしょうがないというのが、普通の人の感覚ではないだろうか。さらに景気を抑制する社会現象として、本格的に少子高齢化時代がやってくる。この日本の人口動態を考えても景気に暗雲が漂っていると言える。2007年問題が象徴しているように、消費欲旺盛な団塊世代が定年となって収入ストップ、物に恵まれた団塊ジュニアはもともと消費が控え目、そして団塊ジュニアの子供の数は少ないということだから、将来的にも消費の伸びは期待できない。だから、景気は当分良くなりそうもない。家賃も大幅に上がることはないにしても、給料が増えなければ生活はジリ貧となる。となると、家計のウエイトを占める居住費カットのために、今のうちに住宅を買って置いた方が良いということになる。
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住宅は資産！
前述の通り、「家賃」は生涯負債となる支出であるが、「持ち家」は経済的安定の基盤となる資産であり､バランスシート（貸借対照表）の中の現金と資本と同じである。
たとえば、あるサラリーマンの給料が30万円だったとする。
そして、25万円を生活に充てると、月5万円残り年間60万円の貯金できる。
これは「現金」という資産となる。言うまでないが、25万円の支出は家賃を含めて食費や光熱費､レジャー費など生活費となり、これらすべての支出は永遠に資産とはならない。そこでマイホーム購入計画である。
永遠と資産とならない生活費25万円の中の家賃支出相当分で住宅を買うとどうなるのか。
要するに、家賃支払額と同額の住宅ローンを組むわけである。
住宅ローンの中身は利息と元金に分れ、合わせた金額をローンの契約者は毎月支払っていくことになる。が、元金の支出分は家賃の支出と異なり、資本的支出となる。
つまり、20年､30年と返済を繰り返していくうちに、元金がゼロになり、その資本的支出分が資産になるわけである。
簡略すれば、家賃は生涯払いつづけても負債のままだけれど、住宅ローンは資産へと変わるから、家賃を払い続けていく人と、住宅ローンを利用してマイホームを購入する人とは180度違ってくる。
すなわち、生活費の中の賃料を資産に転換できるのがマイホーム購入の大きなメリットの1つである。
現在価値と将来価値・・・・・ 続く！
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住宅は資産！
前述の通り、「家賃」は生涯負債となる支出であるが、「持ち家」は経済的安定の基盤となる資産であり､バランスシート（貸借対照表）の中の現金と資本と同じである。
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そして、25万円を生活に充てると、月5万円残り年間60万円の貯金できる。
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永遠と資産とならない生活費25万円の中の家賃支出相当分で住宅を買うとどうなるのか。
要するに、家賃支払額と同額の住宅ローンを組むわけである。
住宅ローンの中身は利息と元金に分れ、合わせた金額をローンの契約者は毎月支払っていくことになる。が、元金の支出分は家賃の支出と異なり、資本的支出となる。
つまり、20年､30年と返済を繰り返していくうちに、元金がゼロになり、その資本的支出分が資産になるわけである。
簡略すれば、家賃は生涯払いつづけても負債のままだけれど、住宅ローンは資産へと変わるから、家賃を払い続けていく人と、住宅ローンを利用してマイホームを購入する人とは180度違ってくる。
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