2007年11月
2007年11月30日
空室対策！満室経営！
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先日、講演で行ったとおり、空室対策に取り組んでいる。
空室対策の秘策というものを探り当てるのは難しいことだが、一昨日、全国から集まって当社の加盟店の会議を行い、この空室対策の策を話し合ったが、結局、基本的な策が功を奏している、ということだろうか。
当社の取り組み その１
お掃除カーの定期巡回
この車の中には、秘密兵器？が隠されており、当社の管理物件を片っ端から掃除して歩こうという作戦に出ている。
汚い物件は決まらない！
こんな常識的なことが気がつかないオーナーが非常に多い。
ただ、掃除ひとつとっても、かなりのノウハウがあり、簡単に言うと、機械と洗剤が重要であることがわかってきている。
来年からは、この車を増やして行き、全物件の清掃業務を行ってゆきたいと考えている。
あ、今日は朝礼だ！
時間がないので、この話は続きということで・・・・・。では。
※お掃除部隊、隊員募集中です！
高卒以上のかたであれば、年齢不問。大学生も可能。
お問い合わせは、０１２０―１７７―２１３ まで
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2007年11月29日
ＣＦネッツＧ、フランチャイズシステム、いよいよ始動！
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※本文は「倉橋レポート９月号」の抜粋です！
昨日、大阪、熊本、新潟の加盟店会議を行い、下記内容については、スタートさせて頂いています。
今後、富山、函館、札幌で新たな加盟店が加わる予定で動いています。
ここの所、不動産業界では、ＦＣ化が進み、疲弊した不動産業者が軒並み加盟している状態が続いている。
既存の大手ＦＣチェーンのシステムでは、広告が中心となったものばかりで、ＦＣチェーンといっても、看板代みたいなもので、不動産業界全体の質的向上には結びつくことはなく、むしろ逆にイメージ戦略が先立って社員教育がなされず、ユーザーに誤認を与えるばかりで、業界全体の進歩発展に役立たない。
また中には、詐欺まがいの商法を推奨して「儲かる商売」として、社員に販売を強要するものまであるのだから、不動産業は企業倫理から乖離する一方である。
たとえば、大手フランチャイズの事例である。
当社のグループ企業の管理物件で「ゴキブリ」が出たとの苦情があった。
季節的にも、ま、ゴキブリくらい出ても仕方がないと思ったが、よくよく聞いてみると、この入居者、契約時に「消毒料」として１万８０００円を支払った、消毒したのにゴキブリが出たのでは詐欺ではないか、というのだ。
この物件は、某大手フランチャイズの店舗が入居者をつけてくれ、オーナー側を当社のグループ企業が担当した物件なのであるが、そもそも、案内（物件を見に来ること）の時にしか物件の鍵を渡していない訳だから消毒などする筈がない。
結局、業者に苦情を入れた所、「間違えました」などといって、消毒代金を入居者に返金した。
その業者が取り扱っている「消毒」とは、５００円程度の薬剤を特殊な機械で散布するという簡易なものだが、いくら何でも１万８０００円は取りすぎであるし、おまけに消毒していない部屋にも請求を立てているところをみると、全物件に請求を起こしている可能性がある。
この事例以外にも、まだまだあるが、ＦＣ店舗と本部の齟齬によるトラブルも多く耳にするところをみれば、ＦＣシステム自体、本来の体をなしていないのではないかと考える。
先日、採用した私の第３秘書の黒川などは、建築、不動産の仕事をしていた所、父親が倒れ、やむなく、大手フランチャイズのコンビニエンスストア２箇所を引き継いだが、結局、採算はとれず、累積赤字を解消することは不可能と判断して、その権利を売却して当社に来た訳だが、話を聞いてみると誰のためのＦＣなのかわからない。
日本のＦＣの概念自体、ＦＣ本部の利益追求のために行われている懸念は強く、ＦＣ店舗、また、そこの顧客の利益を度外視しているようにしか思えない。
先日、懇意にしている熊本の会社からオファーがあった。
某ＦＣに加盟はしたが、まったく話と違い困っており、その加盟金は捨てたと思って、ＣＦネッツがＦＣ展開を行う予定であれば、一番で加盟したいので、至急、検討してもらいたいとの趣旨であった。
当社開業時点で、一度、ＦＣ展開を試みたが、失敗した経験があり、ＦＣ展開には消極的であったが、現状の不動産業界、顧客利益、社員教育、株主利益、そして当社の全国展開のビジネスモデルなどを考慮すると、日本の不動産業界に当社のビジネスモデルは貢献できるし、また機は熟していることは明確である。
人のために役立つ会社。
カスタマーフォーカス（社名ＣＦが略）の思想に基づく、コンサルティングネットワーク構想。この概念は全国どこに行っても受け入れられているし、この他社にない概念による不動産知識と技術を広く推し進めることは、社会的にも利益であることは間違いがない。儲ける為の企業から、顧客利益を優先して儲けさせて頂く企業との違いは、似て非なるものである。
かつては、この思想自体、成り立たないものとして揶揄されていたわけだが、実際、当社がこれを実践し、実現できている。ただ、これは、経営者の強い意志と社員教育が一致してできるものであり、誰でもできるものではない。
そこで、ＦＣ展開をするにあたっては、経営者と企業を選ばせて頂くようにしようと思っている。
ＦＣチェーンの場合、ＦＣ本部が営業をかけて加盟金目当てで動くわけだが、当社の場合、あいにく全グループ会社が利益を上げている関係上、多額な加盟金等もらった所で、税金でもっていかれるだけで意味もない。それであれば当社のシステムを導入してもらった後、経営者教育、社員教育を充実し、情報を共有してノウハウを構築し、またイベント等を組んで顧客サービスに注力して行ったほうが、地域社会に役立つし、既存の当社のクライアントの利益にも繋がる。
また、どの地域においても、高度な技術を要する相続対策や不動産投資、土地有効活用等は、私や専門スタッフがプランを組み立てて実行すれば、まず失敗することはないから安心であるし、安易なプランで騙されることもない。
また当社では「エンジンルーム」と呼んでいる心臓部がある。
これは、賃貸管理から経理部門までを一体とした事務作業を行うセクションであり、通常、この部分の開発が難しい為、プロパティマネジメント会社は苦労する。新規管理、あるいは管理引継ぎをする場合、賃貸の契約から入出金の管理、滞納督促、クレーム処理、ベンダーへの修理発注、メンテナンス管理、空室管理、保険業務まで、これらを一体として行うには、かなりの人員を採用しなければならず、管理物件が少ないと採算割れに合わせて満足なサービスなどできない。
これらを改善するにはやはり企業規模と熟練したノウハウが必要であり、ＣＦネッツのＦＣ展開においてはこれらをカバーすることによって、より地域に根ざした深いサービスの向上に結びつけることができると考えている。そもそもＦＣ展開等、フランチャイザーとしてリスクは高い筈である。にも拘らず、ＦＣ展開を仕掛けている企業は多い。実際、ノウハウなどもない企業がＦＣ展開をしていたり、親会社の看板だけでＦＣ展開を推進しているものも多い。
虚業でなく、実業のＦＣ展開。目指して行きたいと考えている。
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2007年11月24日
富山、戸建て賃貸構想！
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昨日から富山に来ている。
昨日の午前中、ちょっと時間を頂き、現状のアパートやテラスハウス、そして一戸建の賃貸住宅と視察してまわったが、異常に安い地価の割には、賃料は下落しておらず、この街ではアパートという商品の必要性はないような気がしてならない。
多分、欧米型の賃貸住宅の普及とは、このような街から文化が取り入れられる、受け入れやすい体質があるのではないかと考えられる。
昨日は４名の個別相談、本日は２名の個別相談の後、午後から講演という段取りなのであるが、個別相談の内容は、かなり充実した不動産投資の相談であって、何で？と思えるほど、皆さん、勉強されたり、既に多くの不動産を所有している人ばかりだ。
「昨年、５０戸ほど購入したのですが、今後、どうしたらよいのか指導してもらえませんか？」
「なるほど、で、いくらくらい投資されたのですか？」
「１億７０００万円くらいですかね」
え、ほんと？これって、ありなの？と心の中で考えてしまった。
首都圏だったら、５億は超えるよな、となんとなく、遊び半分で富山にも投資しようかと考えてみた。
なんと、稼働率は全体でも８０％を割っていない。場所的に選定を誤らなければ、９５％稼動は可能なようだ。
これだったら、一戸建ての賃貸住宅で市場を作り上げれば、吸収力をあげることが十分可能だ。
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2007年11月23日
ちょっと休み＆ハードスケジュール！
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今週の月曜日、福岡のテナントガイドの鳥羽さんが、かねてから約束していた「釣り」に訪れ、城ヶ島の遊ヶ崎リゾートで宿泊。翌日は、朝からホテルに隣接する海で釣りをして楽しんだ。
前回は、いわしが嘘のように釣れたわけだが、今回は、まったく上がらず、釣り方を変えて行ったところ、なんと「たこ」が４匹もつれてしまった。
ホテルの前が砂地なせいか、小さなハゼも多く釣れ、最初のうちは海に戻していたのだが、あまり他の釣果が期待できないので持ち帰ることにし、クーラーボックスには、たこ、ハゼ、カサゴの小さいのなど、結構、満タンになった。
餌がなくなったところで、ホテルに戻り、風呂に入っているうち、ホテルの社員たちが調理してくれて、たこは、カルパッチョ、揚げ物、サラダ仕立て、グラタンなど、その他の魚は、から揚げをサラダ仕立てにしたり、煮物にしたりと、さすがシェフは違うと大満足な料理に変身していた。
ちょうどワインもボージョレーヌーボーが解禁ということもあって、ビール、日本酒、そしてワインと飲み続け、いつものとおり、撃沈！
翌日、朝一で社内会議＆来年度の人事を決めるための方針会を行い、夕方からは、韓国企業の経営者会議＋懇親会をホテルで行い、夜半はホテル社員のミーティングと、なんか最近は、１日を２回に分断して倍の仕事をこなしているような状況だ。
昨日は、やはり朝一から静岡にてコンサル。丸一日、静岡で過ごして、夜はミーティング。本日、明日は、富山にきている。
明日は、朝からコンサル、午後は講演と、はやくのんびりとした生活がしたい！と思ってはいるものの、どんどん忙しくなってきているのは、一体、どうなっているのかわからない。
このまま、さらに忙しくなるということは、物理的に無理なのだろうが、仕事として面白いことは事実なので、もう、仕事を楽しむしかないと腹をくくっている。
これから、富山の朝日不動産の社員の人と食事をしにいくことになっている。
昨日、昼はうなぎをご馳走になり、夕方は沼津で寿司。きょうも昼はうなぎ、夜は割烹居酒屋で、魚料理などを食べに行く。
結構、うらやましく思われる方もいるかと思うが、体調的には厳しいものもある。
倍の仕事をこなしているのだから、倍の楽しみがあってよいのではないか？
では、行ってきます！
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2007年11月18日
疲弊し続ける日本経済。サラリーマン受難の時代到来！！
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「倉橋レポート」第１７号！（７月発表）
ここの所、やたら資金不足の話を耳にする。
また無理な経営を続けてきて、倒産する企業も少なくない。その多くの企業は、営業年数も長く、長い歴史のなかで事業を継続してきた老舗と呼ばれる企業も多いが、バブル経済時点で蓄えた利益などを吐き出しきって倒産、という深刻な事態だ。
この現象は、不動産業においても例外ではなく、全体の８割程度が赤字決算という状況の中で、建築会社等も同様に、倒産が相次ぎ、結果的に、下請け、孫受け企業にまで連鎖し、そこに働く人たちの収入が途絶え、あるいは減額されてしまうから、まだまだ全体的に可処分所得は減少の一途をたどることになる。
また、これらにともない、個人消費の減退は、あらゆる業種業態に影響をもたらし、最近では、ご存知のとおり、食品業界などに結果的に連鎖し、質的低下につながっている。
昨今の食品業界の不祥事などをみれば、すでに限界にきていることがわかる。
大手のまともな企業は何とか理解を受けて「値上げ」を行うことができるが、中小零細企業では、元受企業からのコストダウンの強要などによって「値上げ」などできる筈はなく、無理な経営を繰り返している。
そもそも、利益など上がらない仕事を引き受けては、資金繰りにまわしているわけだから、勘定あって銭足らずの状況が続き、これを３年も赤字を垂れ流していれば、金融機関を通じて、市場から追い出されることになる。結局、儲かっているのは大手の元受各社や商社などで、実体経済を支えてきた下請け中小零細企業は、倒産、廃業に追い込まれることになる。食品業界においてはそれを回避する為に、まともなやりかたでは通用せず、内容物を誤魔化したり、消費期限が過ぎた廃棄するべく商品を再利用するなど、本来の「安全でおいしい商品」をつくるという社会的使命を度外視した仕事を繰り返し、生き延びる為の施策が、本来やってはいけない違法行為であるから、結果的に消費者との信頼関係を破壊し、自らの経済活動に終止符を打ってしまう、という構図になっている。
また、日本国の政府や官僚たちは、国民のために働くべきところ、国民の税金や年金を詐取していると言われても仕方がない、ていたらくである。
日本国民は貧富の差こそあれ、全体的にみれば、個人の保有金融資産は他国と比べて非常に高く、勤勉、節約に努めて富を築いているひとが多いわけだが、皮肉にもこれらの人は、消費はしない。比して消費を必要とする普通の勤勉なサラリーマンからは「源泉課税」で自動的に税金を巻き上げてしまい、挙句の果てに住民税の定率減税を廃止してしまったから、サラリーマンの可処分所得はさらに低下し、国内消費は縮小する一方である。
過去において、日本国民の支払ってきた税金や年金を、政府も官僚も、垂れ流し状態で消費しきっていたわけだから、日本国に資産はなく、帳尻など合う筈がない。
予算と称して、使い切る消費。
使い切らなければ、次の予算が通りにくいという理由で、繰り返されてきた消費によって、本当に日本の国は豊かになったのだろうか。本当にこれが正しい社会なのだろうか。一度、全部を見直す時期にきているのではないかと考えている。
商売の基本は、「顧客の利益」である。
また、政府、官僚の存在価値は、「国民の利益」である筈である。その辺の概念を逸脱しすぎた商売のあり方も、政治のあり方も、すべて見直す必要性を問われている時代に突入しているのではないだろうか。
我々に近い業界で考えてみれば、建設会社は、居住用建物を建てる場合、安全で快適に暮らせる建物を建てることに注力するべきであるし、その建物を建築するオーナーも管理運営する人も、同一の方向性で入居者に向いた「商売」として考えるべきであるし、ファイナンスを担当する金融機関は、リスクのマネジメントを担当するわけだから、金融理論などに基づいた適正な評価をもって融資をするべきである。
最近、金融機関の融資では、かなり厳しい条件が課せられることが多くなった。
これは、サラリーマン投資家と呼ばれている人たちの中で不動産投資を行っている人たちがおり、彼らの一部が地方の高利回りの収益目的不動産を購入して運用に失敗、デフォルト（債務超過）状態に陥っている人たちが増えている、という理由で、融資の条件を絞ってきているわけだが、これらは金融機関の無知からくる失敗である。キャップレート（資本化率）の概念や、金融工学的知識をもたない旧態依然とした体質が、本来の信用創造的役割を放棄し自らの商売に歯止めをかけ、全体の利益を喪失させていることを彼らは知らないのである。
最近、講演で日本全国を飛び回っているが、地方圏においては明確に賃貸住宅の稼働率が低下している。例えば、「札幌」の新築アパートなどは、新築であるにも拘らず一向に埋まらない、という物件も多く、地元の人たちは｢何でこんなところに、アパート建てているんだろう？｣と不思議に思う場所に建築が進み、首都圏のサラリーマンが買っているという。
「このままでは、札幌の不動産は駄目になる」という危機感をもった某企業の社長から、直接、ＣＦネッツグループの出店を依頼され、現在、検討に入っている。先日の函館もそうだが、市場環境が縮小しているエリアにおいては、投資に見合う地域は限られており、首都圏のような不動産投資は実現できない。また、空室リスクや運営費などを考慮すれば、当然、キャップレートを上げざるを得ないことを考えると、新築アパートのリスクは高い。これらの物件に首都圏並みの融資、いや、首都圏より有利な融資条件で融資をしているのだから、デフォルトが起きても仕方がない。不動産投資の失敗事例の典型的なパターンであるが、売る人は素人、買う人も素人、市場性を無視した賃料設定をもとに融資する金融機関。
結果、当然、買い手だけが損する構図が出来上がることになる。
資産背景が脆弱な「サラリーマン投資家」と呼ばれる人々。地方圏でリスクの高い投資をして失敗すれば、場合によっては、一生立ち直れないことにもなりかねない。不動産投資の一般著書を始めて出版した著者として、現状の間違った投資に警鐘を鳴らすことにした。
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