2008年10月
2008年10月31日
社団法人 全国賃貸住宅経営協会
これが、意外に知られてないんだよね。
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本日、打ち合わせと個別相談が続いた後、夕方から社団法人 全国賃貸住宅経営協会の神奈川連合会の会合が藤沢であり、参加してきた。
私自身、この協会の神奈川連合会副会長を務めている関係上、なるべく理事会には参加するようにしている。
本日も、ひょっとすると会議後の懇親会があることを想定して、秘書の藤本にベンツを運転させ、参加したが、これが拍子抜け。ほぼ全員、用事があるとやらで解散。会長の山本さんと秘書と３人で小料理屋で食事をして帰ってきた。
どうも世の中は、不調のようである。
我々、全国賃貸住宅経営協会とは、家主の会であり、本来、景気にあまり左右されない商売のはずであるが、今回のバブルでは、投資信託や株式に投資をしたり、建売などを行っていたりと、本業以外に損が出ている感じだ。
会議のほとんどが景気の話、株価、為替の話などに終始し、会議というより、世間話に花が咲いて会議を終わった。
会長の山本さんは、プロパンガスの会社を経営しているのだが、今回の原油価格の下落と円高で、普通ならかなりの利益が出るところだが、結局、インフラの商売は価格調整しなければならず、あまり儲からない、というようなことをいっていたが、建設、不動産会社と比較すれば、悠長な話で、今後、さらに失業者は増え、厳しい局面に入ると考えている。
よく、倉橋さんのところも大変でしょう、などと言われることがあるが、何を指して大変なのかは不明であるが、不動産業とのカテゴリーで大変だと思われることがあるようだが、当社は不動産コンサルタント会社であり、あまり景気に左右されることがない。
大変なのは、業務拡大によるインフラの整備であり、今回も中途採用を大幅に増員している。
逆に、ありがたいことに、我々、中小企業でも経験豊富な優秀な社員を採用できる時代になったことは、むしろ追い風であり、不動産投資も事業拡大も、今を逃していつやるのか、と思うくらい環境は良好である。
来年、我々は全国展開に乗り出す。
ＣＦネッツグループの中核である不動産コンサルタント会社、日本で始めてこのカテゴリーで起業した会社としてのニーズは高まる一方で、旧態依然とした不動産業を思い切りかえるチャンスであり、社会的な使命感も持っている。
多分、日本の不動産業界は、我々の仕組みが浸透しだしたところで、かつて不動産コンサルティングなんて儲からないと高を括っていた連中が、はじめて自分たちが取り残されていたことに気付くようになるのではないか。
ま、いずれにしても、この業界のピンチは、我々、ＣＦネッツグループにはチャンスとしか考えられない。
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2008年10月30日
昨日、札幌マンション購入！
昨日、最終便で戻りました！しかし、札幌は、すごいことになっている。
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あまり書かないが、札幌の不動産は凄いことになっている。
投資物件全体の値下がりが進んでおり、利回りは明らかに高くなっている。もちろん空室期間が長く、空室率も高いことからキャップレートが軒並み上がってしまっているわけだが、実は不動産業者の質的向上が図れていないせいか、空室物件の改修や補修が出来ていないことも原因のひとつと考えられる。
オーナーも不動産業者も、なんとなく投げやりな姿勢で不動産価格の下落を招いている感もあり、若干のチャンスを感じている。
もちろん、皆さんにおすすめできる状況ではないのだが、とりあえず自ら研究するため、ピンポイントで優良物件を選定して、価格交渉に入っている。
昨日は、４名で買い付けツアーを実施したが、取り急ぎ７室の価格交渉を行っている。
近々、この札幌と、福岡の物件の現金買いツアーを実施したいと考えている。
この市場では、地域に精通したコンサルが必要であり、ババを引かないためにも、厳選する目が必要であることも実感している。我々、首都圏での投資基準は通用せず、やはり地域性を重視して購入しないと投資が浪費となりうる市場だ。
この札幌では、首都圏大家が大失敗している。
それは、首都圏の常識は雪国では非常識となり、容認できる範囲も大きく違うことから騙されやすい結果となっているのではないか。
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2008年10月27日
債券売って、現物へ？
投資信託売却で、不動産投資へシフト。
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ここの所、個別相談で
「投資信託でやられました！」とか、「やっぱり株は駄目でした！」とかで、今度、ちょっとでも上昇した段階で売却し、不動産投資にシフトしたい！という相談が急増している。
かつて、私が日経平均が１万円切ってもおかしくないし、円高も進んで、再度、８０円を切ってもおかしくない、と言っていたとき、かなり懐疑的に反発されたことがあったが、現状、いかがだろうか？
実際、バブル経済の真っ只中には、不動産が値下がりするはずがないという不動産神話が横行していたわけだが、その時点で価格は｢収益還元価格と均衡する」と考えたのと同様、株価も収益還元価格と均衡するはずで、配当の少ない企業の株価に魅力はなくなりつつあった。
また為替も、債権国の通貨は強く、債務国の通貨は弱いに決まっているし、大きな金利プレミアムをつけなければ維持できなかった米ドルなのに、国内景気が最悪となっては金利を下げざるを得なく、当然、脆弱なドルは売り込まれることになる。
何となく普通に考えれば分かることなのに、難しく考えるから混迷する。
私自身も、債券市場で運用されているものは整理し、再度、不動産投資に転換しようと実行しだしている。
銀行から頼まれて買った投資信託は、早い段階で売却したので殆どロスは出なかったし、余分な生命保険も解約してしまった。
間もなく起きうるハイパワードインフレに備えて、資産防衛策として考えられるのは、不動産(収益物件）しか思い当たらない。
ただ、何でもよいと言うのではなく、長期的に安定した収益が見込まれるものでなければ価値はない。
景気の良いときは、誰でも成功したが、今後は、決してそうは行かない。
見よう見まね、思いつきの投資判断は禁物である。
少なくとも、失敗しない不動産投資は、パートナーの能力が必要となってくる。
さて、本日は、これから札幌に移動。
明日は優秀企業視察、明後日は札幌の不動産を見て回ってくる。
厳しい、この時期に札幌。結果が出せるか楽しみである。
では。
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2008年10月26日
福岡、個別相談、大盛況！
いま、羽田空港から帰宅中！
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昨日から福岡に移動し、今日一日、個別相談を行ってきたが、皆さん、方針が決定できたので、私自身も満足な結果だった。
特に、ワンルームマンションであるが、なんと、札幌に次ぎ、価格下落が著しく、コンサルで購入を勧めた関係上、帰りがけに慌しく物件を見に行ったが、数ある物件の中で、結構、よさそうなものを探すことが出来た。
これも、札幌同様、物件は多く出てはいるものの、安定して収益が見込めるものは数少なく、ここもコンサルティングの腕の見せ所である。
現在、福岡コンサルティングデスクの準備中である。
候補の企業が２社あり、どのように運営してゆくのかは協議中ではあるが、個別相談を行った限りでは、ここもＣＦネッツは必要な会社になると考えている。
概ね、目標が見えてきたので、いよいよ全国展開が始まることになる。
ところで、今月の我社の売上は、今年最高の記録が達成できている。
従来、なかなか物件がなくてご迷惑をかけていた状況が続いていたのだが、ここにきて、かなり投資指標に見合った物件が出だしてきている。
多分、来年９月頃までが勝負の時期ではないかと考えているが、当社のセミナーにご参加頂いた方は、個別相談が無料となっている。
まだ、個別相談にお越し頂いていない方は、なるべく早めにお越しください。
また、プラチナ会員、ゴールド会員の方も、最近の事情がお分かりでない方は、担当宛にご連絡ください。
結構、よい物件が購入できるかもしれません。
明日、明渡裁判の立会いで東京。その後、札幌に出張となる。
では。
城ヶ島遊ヶ崎リゾートで行われる２日間合宿セミナー、まもなく受付締め切り
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2008年10月25日
再来年の新卒、募集開始！
昨日、会社説明会を実施した。
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再来年の新卒募集の会社説明会、ちょっと早かったせいか横浜の地元学生のみの参加。
ま、いつものように大人数で対応が散漫になるよりいいか、と、自分を慰めて望んだのだが、なんとなく面接スタイルになって、結構、濃い話も出来たし、せっかくだからと、城ヶ島の自社経営ホテル 遊ヶ崎リゾート で懇親会を行い、結構盛り上がったので満足した。
よく考えると、来年度の新卒は、どうなっているのか。
これだけ企業が倒産すれば、内定も取り消し、いや帳消しになってるだろうし、建設不動産においては、取り消しなどもふえるだろう。
また、企業の将来価値も、ご存知のとおり、下落する一方だから、新たなビジネスモデルを構築できない企業に生き残り策はない。
おかげさまでＣＦネッツグループは、不動産のカテゴリーで新規分野「不動産コンサルティング」という新しいビジネスモデルを構築できたから好調ではあるが、創業時に過去の経験上の不動産仲介業などでスタートしていたら、今のようになっていないのではないかと考えると、ぞっとする。
多分、日本で始めて不動産コンサルティングを軸としたビジネスモデル「不動産コンサルタント会社」として起業し、既にパートも含めると１００名を超える規模にまで成長させていただいていることから、多分、不動産コンサルタント会社としては類はなく、日本一の企業といえる。
今後、加盟店組織を拡大させるつもりであり、我々のビジネスモデルが浸透すれば、不動産業に、より社会性を持たせることが出来るし、地位も向上できる。
もちろん顧客にとっても、安心で安全な不動産取引が出来ることになる。
昨日、久しぶりに大学生とディスカッションさせてもらって考えていたのだが、今後、どのような職種がのびるのかは不明である。
なくなることがない商売としては、インフラに関する仕事。
実は、不動産投資とは、見方を変えれば「住居」を貸す商売であるから、ガスや水道、電気と同じ、インフラにかかわる商売であり、安定的な収益を上げることの出来る、この時代に生き残ることの出来る数少ない事業であることは間違いない。
まず、理解を深めるために学んでいただきたい。
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