2009年11月
2009年11月30日
朝礼、アップしました！
昨日、深夜に帰宅。朝からみなとみらいオフィスに出社している。
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大阪支社を８時頃に出ると、１２時ちょっとに家に着くのだが、それをすぎると京浜急行の終電はなくなるので、本部に戻ってから車で帰宅することになる。
従って、新幹線でビールも飲めない地獄が始まり、おまけに夕飯も弁当。
仕事をしながら帰宅は１時過ぎ。
しかしながら、せっかく個別相談に来てくれたのだからと、なるべく理解をしてもらうようにと、昨日も、時間延長が繰り延べ、最後が８時３０分。
この３０分の与える影響は・・・・・。
ということで、朝礼をば・・・・・・。
2009年11月29日
朝から、大阪にて個別相談。
昨日、福岡で講演。夜、移動。
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新幹線で、昨日の夜、大阪に移動し、本日、大阪支社にて個別相談を行っている。
本日、５件。
大阪では、２月までの予約が入っているようだが、本当のことを言うと、私でなくても、いろいろ判断ができるスタッフがいるので、待たずに、どんどん個別相談に来てくれればよいのに、と思っている。
東京、横浜では、結局、土曜、日曜日で対応しきれず、平日の夜などに行って対応させていただいているが、意外と、福岡などでの個別相談は少なかったりするから、地域格差、というか、地域によって、個別相談の色合いが違ってきている。
本日も「危なく〇〇〇の物件を買うところだった！」という人がいたから、「それ、買わなくて良かったよね」ということでも、個別相談の意義はある。
昨日も、私の著書「不動産投資 成功の方程式」を読んでいた方が、「これ２冊目なんです」といって、サインを求められた。
どういう意味なのかと思って尋ねてみると、一冊目はいろいろメモなどを書き込んでしまったので、新しいのを買ってきた、というのだ。
「サインすると、後で売れなくなりますよ」と冗談を言いながらサインさせて頂いたのだが
「この本、もっと前に読んでいれば・・・・。」というようなことを言っていただくと、我ながら、ちょっと反省の念を持ってしまう。
もっと早く出すべきだった。
やっぱり正論。
基本だ大切であることが分かっていただいただけで、価値はあると思う。
ぜひ、日本全国で出版記念講演を行い、かつ無料個別相談会も行っておりますので、転ばぬ前の杖、程度でよいので、不動産投資を行おうと考えている方は、ぜひ、ご活用いただきたい。
間もなく、午後の個別相談が始まる。
では・・・・・。
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2009年11月28日
本日、福岡！＆朝礼、アップしました！
今日は、朝から福岡に移動！
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本日、博多にて「不動産投資 成功の方程式」の出版記念講演を行う為、朝から移動！
※まだまだ続く「出版記念講演」はこちら
明日は、朝から大阪で個別相談が５件。
相変わらず、凄いことになっている。
今週、１１月最後の週であるが、猪俣は新潟で講演、中元、井上、山内は大阪でセミナーと、日本全国を駆け巡っており、私は、明日、大阪、猪俣は、横浜で出版記念講演を行うなど、誰が、どのように動いているのかも、サイボーズで確認しないと分からない。
現在、加盟店の申し込みもあるのだが、ちょっと忙しいので、しばらくお断りをさせて頂いている。
大阪支社を出し、来年には銀座に東京支社を設置することで、結構、手一杯である。
また、現在、ちょっとしたプロジェクトが進んでおり、これらの開発に力を注ぐことで、この経済の混沌期に、更なる飛躍を求めて活動中である。
とまぁ、こんなことで。
本日も、朝礼をば・・・・・。
では、行ってきます！
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2009年11月27日
資産家のあなたは、狙われている（２４）
いよいよ佳境。
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あと２回で終了する。
我々、いろいろな事件に遭遇し、その都度、適切に対処するわけだが、詐欺事件だけは、結果的に騙された人が確実に損をする。
日本の法理では、民事詐欺事件は、結局、騙されたときの判断は、自分も良いと思ってやったのでしょ、ということになってしまう。
これからも、詐欺事件は頻繁に起こる。
またもや、詐欺に近い事件が近隣で起こっており、大小問わず、騙されてから当社に相談に来るわけだが、だったら何で、もっと前に相談に来ればいいのに、と思ってしまうのだが、詐欺の手口は巧妙であり、気がついたときに詐欺事件に巻き込まれてしまうものなのである。
騙されてから取り戻すのは、非常に難しいし、コストも掛かってしまう。
騙される前に、不動産コンサルタントの活用をお勧めする。
本日、またもや出版の打合せ、明日は福岡で講演。
明後日は、大阪で個別相談５件、である。
では・・・・・。
相続に付け込む、取り込み詐欺！（２４）
「それって信じられないな」倉橋は、篠原弁護士から伝えられた相手方からの第１回目の和解金額を聞いて愕然とした。「３００万円ですか」
「ええ、かなり強気の提示です」篠原弁護士も、期待はずれの結果に落胆していた。「こちらの２億５０００万円の提示に対してです」
「ま、相手方からすれば、当事者ではないから、そんな金額なんだろうね」倉橋は、相手方の理論も分からなくはなかった。「相手方からすれば中岡不動産から、この物件の売買を依頼されて信託業務を行っているという立場だからね」
「それよりも、同席した例の、この物件に高額な抵当権をつけて融資をしているノンバンクの社長というのが出てきて、この裁判を続けるなら、山田側の相続人全員に対して損害賠償請求訴訟を起こすと息巻いていました」淡々と篠原弁護士は倉橋に言った。「彼ら、本気のようでした」
「で、買主のファンドは来てなかった？」
「多分、そのような人物と思える人も同席していましたが、黙って成り行きを見守るつもりのようです」
今回のケースでは、第三者に所有権が移転された段階で、そもそも負け戦なのである。
土地を取り戻そうにも、騙し取られた金銭を取り戻そうにも、当事者である権藤は、破産したあと、亡くなってしまったのである。
「これは、長引かせると山田家にとって致命傷になりかねないな」この手の金融筋の連中は、自らの利益の為なら、手段を選ばないことを倉橋は知っていた。「ただ、相手方も、額は少ないにしても、和解案を持ってきている所をみると、早期な解決を望んでいる訳だから、妙な手口を打たれる前に和解で決着をつけるほうがいいだろうね」
その後、山田を含めてミーティングを繰り返し、和解金の提示案をいくつか策定した。
裁判所で和解の回を重ねる内、相手方もかなり焦りが見えてきた。この裁判が長引くようなら、この物件の購入は見合わせるとのファンドの意向が出だしてきた為だ。
「相手方の提示金額は１０００万円、これ以上、負担するつもりはないとの判断です」
４回目の和解期日で譲歩してきた金額を篠原弁護士は、倉橋と山田の前で言った。「弁護士の立場として、これ以上、引き伸ばすことは危険だと判断します」
「そうだね。ファンドが降りれば、相手方は、かなりの損害が生じるだろうからね」倉橋も、かなり苦慮した。「どうやら４億円以上で、この土地売っているみたいだから、この裁判が長引いて土地の取引が取り消されたとすれば、契約不履行で、少なくとも、２割の８０００万円以上の損害。併せて例の金融筋にも相当搾り取られるだろうから、多分、１億円では済まない」
「私としては、もう、充分だと思っています」山田が、倉橋と篠原弁護士のやり取りを見ながら言った。「多少、残った不動産もありますから、やり直しはきくと思っています」
「そうですね、私も山田さんに同意見です」篠原弁護士は考えながら言った。「残りの財産を危険にさらすことは、弁護士としてお勧めできません」
「そうなんだけど、山田さんが受け取った手付金は４０００万円。それも測量費や開発申請費用などを負担しているから、実質、手にしたお金は３０００万円位でしょう」倉橋は、今回の詐欺事件による理不尽さを感じていた。「中間で、誰がどのように利益を上げたのかは分からないけど、実質的に、３億６０００万円以上の利益を上げている。明らかに詐取されたお金であるのに法律的には救われることがない。納得のいかない話だよね」
その後、３人は、しばらく想定する相手方の出方を考え、最終的に倉橋が篠原弁護士に言った。
「とりあえず、倍額の２０００万円。相手方の出方を見ながら調整して、１５００万円なら和解しましょう」
裁判は、和解となれば、最終的には駆け引きである。
山田側は、最初、２億５０００万円の和解金から始め、徐々に金額を下げ、相手方は３００万円から始まって１０００万円まで引きあがった。ただ、この土地に、買い手がついていなければ、ここまで和解金も吊上がっていなかっただろう。
詐欺事件の場合、巻き込まれれば損害金の回収は難しい。逆に詐欺師は、その困難さを熟知した上で詐欺に取り掛かるから、狙われたら最後である。今回、山田は、全部を失う前に気がついたから良かったが、普通、ズルズルと最後まで奪い取られてしまうのが普通だ。
今回の場合、山田の父は、相続税の支払いに困り、助けてもらったつもりが騙され、更に、その損害を取り戻そうとした結果、権藤に騙された。多分、その後、権藤からはいろいろと理由をつけて、追加の不動産の差し入れを求められるか、または別の人物が現れ、残りの不動産を高額で売る話を持ち込まれるか。いずれにしても、結果は同じだ。
詐欺師たちに狙われれば、全部を失うまで、詐欺られてしまうのだ。
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2009年11月26日
穴吹工務店、会社更生法適用申請！
やっぱりか。
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ん〜、なんともいえない心境である。
ずっと、やばいんじゃないか、との情報はあったものの、営業戦略的には、高額物件の取り扱いは少なく、地道に庶民派マンションを販売していた手堅い商売をしていたから、大丈夫じゃないか、などと言っていたが、やっぱり駄目だったようだ。
実は、知人で、この穴吹工務店の仕事をしていたひとがいたり、関連会社の社長や社員も知り合いが多く、若干、困惑している。
景気の良い時期には、穴吹工務店の研究所など、招待されていってきたが、ん〜、ちょっと違うよな、と思っていたが、これも、結局は、政治的な思惑で動かされていたのではないかと、後付で推測される。
ここの所の事業仕分けのニュースを見る限り、過去の無責任さにも驚かされるが、今回の事業廃止や縮小の結果をみると、将来の不安はもっと膨らむ。
与野党の立場が逆転したことで可視化が進み、ある意味、よかったと思える分と、そんなまやかしの経済で維持してきた国家を、社会構造の中で官民同時リストラをすすめることで、本当に国家が維持してゆけるのだろうかと考える。
多分、答えは、ノーである。
今年の年末には、もっとまずいことになると予測する。
このままでは、金融経済ももたないし、政治経済ももたない。
このままでは、混沌とした中で、生き残る企業の分まで、事業規模は縮小せざるを得ない。
今後は、新たなビジネスモデルの創出と、雇用の促進を民間レベルで考えなければならないし、自らの将来は、自らの手で構築させるしかないのである。
今回、地方の地元企業、穴吹工務店が、約１５１０億円の負債で倒産することで、四国の経済は厳しいものになる。
官民同時リストラは、スパイラルとなって、日本全国を駆け巡ることになるだろう。
まだまだ、この現象は入り口に過ぎず、出口が見えたときには、日本経済は、かなり疲弊が進んだ頃だと思う。
あと、３年くらいは、景気など、回復するはずはないとみている。
なぜなら、世界で６０００兆円のバブルが崩壊しているわけだから、日本のバブルの４０倍以上の巨額の損失を誰が、どのようにして補填するのか。
既に、金融恐慌が発生している訳である。
これをピンチとみるか、チャンスとみるか。
チャンスは、無限大であるが、近視眼的な発想では、見えない時期であると考えている。
今週土曜日、福岡で出版記念講演開催！
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