2010年02月
2010年02月28日
本日、フィールドワークセミナー満員！
ご参加頂けなかった方、ごめんなさい。
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最近、フィールドワークセミナーについては、ミニフィールドワークセミナーと称して毎週のように行っている為、参加者は若干、減少傾向だったため、バスも小さいものに変更したが、今回、参加者が急増した為、満員御礼で、参加希望者には、大変、ご迷惑をかけた。
セミナー事業部も、急遽、大型バスに変更しようと手配をしたようだが、生憎、観光シーズン突入の為、間に合わず、予定通りの人員で行うことになってしまった。
そんなわけで、本日は満席のバスで、フィールドワークセミナーに行ってきます！
では・・・・・・。
２月２６日の朝礼を。
成功体験を積み重ねる！
やっぱり宅建とらないと！という方には、こちらがお勧め！
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2010年02月27日
２５日の朝礼。倉橋レポート。
本日、横浜本部にて、個別相談会。
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下記は、倉橋レポート２月号。
※当社、会員には２月初旬に配布しています。
２０１０年、「不動産事情」大胆予測！
前回のレポートで、昨年の建設投資は、たったの４１兆円であり、バブル経済最盛期の約半分、大手ゼネコン１０社の有利子負債は４００億円の増加、今回の政権交代によって、公共事業は１７％も下落する、ということを書いた。これは、建設業界の受注量が、バブル経済最盛期の半分であり、さらに公共事業に限っては、さらに１７％も減少する、ということである。従って、事業的規模が縮小する以上、受注量等も縮小するから、建設業の人員も減少せざるをえない。
更に昨年、金融機関においては、３大メガバンクの自己資本比率が低下し、みずほ（２．０%）、三井住友（３．５%）、三菱東京ＵＦＪ銀行（４．９%）と、国際ＢＩＳ規制である８％を大きく下回り、慌てて増資を行ったわけだが、今回の日本航空破綻による不良債権は、裾野も含めて確実に増加するし、一昨年の上場企業３３社倒産の後処理、その下請け企業などへの貸付の不良債権化による後処理が終わらないまま、昨年も上場企業は２０社が倒産に追いやられ、今年も、その後処理に追われることになるから、しばらく厳しい状況にならざるを得ない。また建設、不動産に対する融資の偏りが激しく、各行、是正するように指導されているから、ますます建設、不動産に対する融資は厳しくなる。併せて、モルガンスタンレーなどの外資系投資金融会社が日本から撤退。ご承知の通りリーマンブラザースは破綻してしまったりと、米国系金融機関の日本に対する姿勢や環境はがらっと変わってしまっているから、今後ファンドの資金、つまりノンリコースローンのリファイナンス（ローンの組み換え、あるいは継続）の期日が到達するたびに脆弱なファンドはデフォルトが起きてしまう可能性も高い。
現在、私自身、加盟店の訪問や講演などで日本中を飛び回っているが、ファンド物件の入居者獲得ダンピング合戦による影響は多く、一般の賃貸経営は厳しさを増している。これは、ファンド物件の場合、賃料自体が下げられないという理由から、いわゆる広告料を出して賃料を高値にしようという作戦が繰り広げられている。札幌では、広告料と称して賃料の４ヶ月分、オーナーが負担させられたり、大阪でも、最近は、賃料の３ヶ月分が当たり前のように負担させられている。これらはファンド物件の運営会社などが苦肉の策で始めたものが習慣化されてきているものである。確かに、現状の賃貸の仲介会社は苦境に立たされているから、かような取引に流されても仕方がないのかもしれないが、所有オーナーにとっては悪習であると言わざるを得ない。当社のように管理料率でカバーできている場合は良いが、最近、首都圏でも、この動きは活発化しつつあり、オーナーの賃貸経営は更に厳しい環境にならざるを得ないのである。
建設、不動産が大不況に突入し、今後の傾向としては、自動車産業、電化製品、百貨店、スーパーも、さらに厳しい生き残りをかけた経済環境に突入する訳で、結論から申し上げると、すべてにおいて、不動産投資市場の首都圏集中は避けられない。
また、今後、日本の人口においては、概ね半分に向かって減少するわけで、その中で、商業、オフィス、住居の融合地、そしてアクセス、インフラの整備が整った地域の価値が増大することになる。
かような不動産投資事情の将来を見据えて、首都圏における変化。
まず首都圏のインフラで注目すべきは、羽田空港再国際化である。
次に、私鉄、ＪＲの鉄道の動きである。
既に横浜のみなとみらい地区に沿って走る「みなとみらい線」は、元町中華街駅から渋谷まで直通で繋がっている。これは東急東横線とのジョイントで実現しているわけだが「相模鉄道線」の西谷駅からＪＲ貨物羽沢駅間が平成２７年に繋がり、その羽沢駅から東急東横線の日吉駅までは平成３１年に繋がる予定である。
また東京湾においては「水上交通構想」が進行中である。既に就航しているシーバスは、横浜駅、みなとみらい、山下公園と既に運行しているが、将来的に「羽田空港」から直通も視野に入れている。さらに、みなとみらい地区に隣接する「大黒埠頭」には日本国内最大級の物流センター構想があり、旧アジア石油の製油所跡地も含めた巨大な敷地には港湾と陸運の日本最大級の拠点を構築するというものである。これにより陸、海、空と、インフラの整備が完了してしまえば、成田空港の存在感は薄れることになる。併せて直近では、平成１９年に汐留地区の再開発が終わり、ビジネス、商業、居住の複合都市機能が構築され、日本橋界隈も再開発が進んでいる。
結局の所、景気上昇期にもメリットが生じ、逆に景気悪化の場合でも、大きな損傷もなく、むしろ市場が活性化し続けてしまうエリア。
それは山手線に接続３０分程度以内、もしくは「羽田空港」を中心とした東京湾に比較的近いエリアについては今後も発展を続けるだろう。
時代は繰り返され、歴史は変わるのである。
続きまして、２月２５日の朝礼を・・・・・・。
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2010年02月26日
またも、即完！
オートシャッターガレージ住宅。即、申し込み！
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「社長、申し込みが入りました！」とは、リーシングの小嶋君。
この物件、私のデザインと企画なのだが、とりあえず完成まで募集しなくていいとは思ったものの、せっかくなので多少、高めで出しておきましょう！などと誘惑され、出したとたんに申し込みが入ってしまった。
「え、１８万円で決まったの？」ちょっと驚いてしまったが、ま、新築の一戸建てで、オートシャッター付の住宅だし、近隣に比較できるものがなかったせいか、即完であった。
昨年、テラスハウスでこの手法を使ったもので成功した関係で、このオートシャッターは行ける！と踏んでおり、付加価値が取れる地域では、この手法を取り入れようと考えている。
今度の３月６日、今年はちょっと小さめの戸建て賃貸を作っており、この完成見学会を「勝ち組倶楽部 ２１」で行うことになっている。
この「勝ち組倶楽部 ２１」とは、建設＆不動産の業者向けのセミナーであり、いつもは２〜３万円くらいのツアーであるが、今回は、一般の方や当社の会員の方々も参加できるようにし、割安になっている。
どなた様も、お時間が取れる方は、この機会しかありませんので、ぜひ、ご参加ください！
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★勝ち組倶楽部21★
「CFネッツ土地有効活用成功事例見学会」〜完成披露見学会〜
2010/3/6 首都圏開催
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今年はどなたでも参加OK！
昨年は2日間で200人の見学者が来た！！
弊社代表倉橋が直接紹介します！！
CFネッツプロデュース建築作品を実際に見ることが出来ます！！
＊賃貸物件なので、満室になったら見学は出来ません。
下さい。
大手ハウスメーカーが建築する建物が「最良」
デザインや間取りの物件をすべての土地で最良の投資ができるほど
を例に挙げると・・・
「アパートを新築し、土地費用込みで、表面利回り10%
「周辺相場より、数万円高く貸せることができる物件（
ツでは16万円！！）」
「いままでにないデザイン・間取り・
（バス便でも問い合わせ殺到）」
という物件を実際にプロデュースしています。
今回の勝ち組倶楽部21では、そんな投資事例について「
建築されたのか?」「
ついて、実際にシー・エフ・
き、
昨年はプラチナ会員、
「CFネッツ土地有効活用成功事例見学会」が、今年は「
て開催することになり、
いたします。シー・エフ・
実際に稼働している大規模物件を一日で見学する内容となっていま
今回ご紹介する新築物件につきましては、
部の隅々まで見ていただく機会はなくなってしまいます。
チャンスというわけです。
特に、土地活用をお考えの地主の方、
したい方、新築物件のトレンドを知りたい方、
ウハウを活用したい方にお薦めしたいイベントです。
この機会に是非ご参加下さい！
【日程】2010年3月6日（土）
9:45 東京駅鍛冶橋駐車場集合
10:00 出発
11:00 「カーサ･ウィッシュ/CASA Wish」
13:00 「（仮称）小金井新築戸建賃貸住宅」戸建4棟
15:00 「（仮称）横浜市南区テラスハウス」 一棟2世帯
16:00 「横浜市栄区新築戸建賃貸住宅」戸建一棟
20:00 横浜駅もしくは東京駅下車、解散（予定）
【参加費用】 一般5,000円 プラチナ・ゴールド会員3,000円
（車内の昼食および飲料付）
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2010年02月25日
２月２２日、朝礼を・・・・・。
ん〜、またもや順位下落。やっぱり、更新しなくては。
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相変らず、ばたばたと動いている。
先日の相続対策セミナーの横浜会場では、約５０人位の参加者だったが、新規の顧客も多く、かなり真剣に聴講していただいたので、たいへん良かったと思っている。
「このセミナー、今度、首都圏ではいつですか？」と、参加者から聞かれたが、次は３月２７日に名古屋で行うのみとなっており、やはり再度、首都圏で企画しなければならないかと、思案中である。
何せ、相続対策セミナーとなると、やはり参加者が少なく、本当は重要な内容であるのに、意外と興味がないひとが多い。
参加してみて、なるほどとか、そうなんだとか、ようやく重要点を気がつく訳だが、相続とは、相続税と勘違いしている人が多く、実は相続税の問題より資産継承や遺言、遺産分割でもめないための方法とかが重要なのだ。
そんな訳で、とりあえず名古屋で相続対策のセミナーを行う。
ぜひ、ご興味のある方は、ご参加ください。
さて、先日、２２日の朝礼を公開します！
ぜひ、ご覧ください！
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2010年02月22日
お陰様で、創業１０周年！ありがとうございます！
本日、２月２２日は創業記念日。
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本日、１０周年を迎えた。
よく１０年でやっと一人前、と、会社経営で言われる由縁は、１年で半数の会社が潰れ、３年でその半数が潰れ、５年で概ねの方向性が決まらないと会社は潰れる。
そして１０年で、ようやく一人前、というわけである。
不動産業も、ある意味、同様である。
新卒入社で１年続く社員は、ほとんどいないわけで、３年生、５年生、そして１０年生と、一応、１０年で一人前といわれているわけだが、果たして、１０年生が１０年生の仕事ができるかは疑問である。
当社の中途採用の入社基準は、建築、不動産で経験１０年以上。そして宅建資格保有者、ということになっている。
ただ、特に他の経験でも、コンサルティングに役立つ場合、入社するケースもある。
そんな中で、１０年生以上が入社してきても、ほぼ半年は役に立たない。
それは、不動産コンサルティング業務がまったく異質であるからである。
現在、グループ社員は８１名。パートなどを含めると１００名を超える規模まで成長させていただいた。
多分、日本で最大級の不動産コンサルタント会社である。
自画自賛で恐縮であるが、日本で始めて不動産コンサルタント会社として起業し、実務レベルで本業としている会社はあまりない。多分、この業界では歴史に残る企業であることは間違いない。
最近、我社を真似て同様な起業、あるいは転業する会社は少なくないし、個人レベルで行おうとする人もいるが、ほとんど仕組みとして成り立たない。
なぜなら一定規模まで成長しなければ採算など合うはずはないからだ。
また、トータル的な経験に基づくノウハウがなければならず、事業をしようにもスキルが追いつかない。
そういう意味で、当社の場合、加盟店組織が成立しているのである。
過去を振り返って、よく考えると、いろいろなことにチャレンジしている。
今後、３年以内に行うことは、既に着手をしている。
多分、いま着手しているＰＭ業務が確立すると、現在の管理業務などが覆る可能性がある。
いよいよ面白い時代に突入している。
どうぞ、今後とも、我々のチャレンジを、引き続き見守って頂きたいと思います。
取り急ぎ、１０周年を迎えられたお礼を申し上げます！
昨日の朝礼。
「人を動かす」経営、マネージャーの基本を伝授！
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