今日、札幌から戻ります！

って、そうなの？


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実は、一昨日から札幌にいる。
一昨日、札幌に着き、一昨日は、昼からモントレエーデルホフ札幌という、ちょっと長々しい名前のホテルで、中華ランチ、そしてスパ＆岩盤浴＆アカスリとのんびり過ごし、夜は行きつけの「うに　むらかみ」で食事をし、札幌のマンションへ。

実は、札幌のマンション、自分で使えるようにセットし、別荘として利用している。
ゴールデンウィークということで、宿泊施設や飛行機も取りにくい状況であるが、自分のマンションは、いつでも利用できるし、荷物も、こちらにおいておけるので、移動が楽である。
また、飛行機は、なんと、マイレージで利用できるので、移動もタダ。
もちろん毎月、管理費や修繕積立金などの費用はかかるが、ボートより維持費は安い。
札幌のマンション、結構安いから、こんな使い方も良いじゃないかと、われながら満足している。
昨日は、小樽へ。
前回、レンタカーで移動したので、せっかくおいしい寿司も、ノンアルコールで我慢した。
今回はリベンジで、寿司「なか一」で、日本酒を。
「あれ、お客さん、前回、飲まなかったですよね」とは、前回と同じ板さん。
若いのに、正月に来ただけなのに覚えていた。
純米の日本酒をぐびぐびやりながら、北の海産物を一貫ずつ握りで頂き、こちらも堪能。
いい気分で、札幌へ。
ということで、今しがた起きたところだ。

ということで、このブログの更新、できませんでした！
今日は、最終日なので、昼に、行きつけの天ぷら屋さんで食事をし、またもやモントレで温泉につかって、マッサージでも受けてから帰ろう、などと考えている。
札幌も、何度かきていると、遊び方も変化する。
マンションを持っていると、何につけても、のんびり過ごせるのがメリットだ。

会社は、来週の水曜日まで休みであるが、私は、明日から原稿の執筆が待っている。

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京浜急行で、移動中！

本日、朝から東京へ。


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夕方から、ちょっとした接待があり、明日は朝から車で移動のため、自宅に車を置いておかねばならず、京浜急行で移動中だ。
どうも乗りなれないせいか、電車は苦手だ。
車内には、どうも暗黙の了解などのルールがあるようだが、初心者の私には、よく分からない。
以前、年寄りが乗ってきたから、席を譲ったのだが、最近では、断られたりする。
なんとなく複雑な気分になるが、その内、自分が譲られるようになるのかと考えると、多分、断るだろうな、などと、いささか面倒な心理状態に陥り、やはり電車に乗らないほうが無難だ。
いつもなら、ちょっと遠回りになるが、北久里浜から横須賀線のグリーン車で移動するのだが、昨日も帰宅が遅く、本日も朝早い、というのが続いていると、どうしても睡眠時間を優先してしまうので、京浜急行、ということになってしまう。
私が乗るのは、三崎口という始発駅であるから、一本ずらせば、確実に座れるのであるが、次の三浦海岸でかなり乗車してくるから、既に満員状態である。
これが品川まで続くわけだから、途中駅から乗車する人は、大変だ。
あ〜、よかった！始発駅で！
とは、裏を返せば、三崎口は、京浜急行の終点である。
三浦半島、最南端の駅からの通勤だ。

そんな訳で、本日も朝礼を。




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打ち合わせ、連発！

久しぶりの、会議、渡り！


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優先順位が重なる会議を一気に解決するのに、私が使う手で「渡り」というのがある。
関係者を全部呼んで、段取りだけとって話し合ってもらい、次々に処理する方法であるが、本日、久しぶりにオーバーラップ会議をこなした。
今しがた、終わったところで、本日も、ブログ更新が今になってしまった。
これ、毎日、更新しないとランクが落ちるので、なるべく朝に書こうと思っているのだが、残念ながら、今ぐらいの時間になってしまう。
気にして、このブログをご覧頂いている方には恐縮だが、懲りずに、ご覧頂きたいと思う。

昨日の講演は、大変、好評であった。
今回、出版される「お金に困らない人生設計」の基礎的部分を行ったものだが、殆どの方が
「もっと若いときに聞いておけばよかった」とか
「今度の出版記念講演には、子どもを連れてきます」とか
「ファイナンシャル　リテラシーの大切さをもっと知らしめて欲しい」
というような要望を頂き、かなり大きな手ごたえを感じている。

全国縦断講演を行いますが、ぜひ、高校、大学のお子さんがいる方は、ぜひ、同席でご参加ください！

※全国縦断講演会の詳細確認はこちら

ということで、本日も朝礼を




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本日、ライフプランセミナー開催！

今回のセミナーは、前回、横浜で満席になって、お詫びの追加開催です！


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やっと、先日、５月１３日に発売される「お金に困らない　人生設計」の全工程の作業が終了し、ホッとしているところであるが、またもや追加の企画で作業を開始せざるを得ない。
※「お金に困らない　人生設計」アマゾンで予約開始！
あわせて、講演頻度も増え続けており、年間スケジュールの土曜日、日曜日は埋め尽くされつつある。こんな時期に、ありがたい悲鳴ではあるが、逆に、こんな時期だから当社の需要が高まっているともいえる。
本日は、次回の新書「お金に困らない　人生設計」発売記念講演の序説のようなものである。
間もなく、記念講演はＣＦネッツのホームページにアップされると思いますので、ぜひ、ご希望の方は、お早めにお申し込みください。
今回、無料で行う予定です。
満席が予想されますが、全国縦断講演ですので、多分、各会場、一回しか行わないと思いますので、お早めにお申し込みください。

そんな訳で、渋谷へ移動します！

お待たせしました！朝礼を。






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愛知、某所に出張！

昨日、朝５時起き。愛知へ。


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昨日は、先日行われた個別相談会に参加した方の相続対策、空室対策など、複雑で、現地に行かなければわからない仕事があり、朝５時におきて、相続対策チームの小林君と山田君で、愛知のほうまで訪問個別相談を行ってきた。
詳細は、ここでは書かないが、専門家と称する人たちの片手間な仕事ぶりを垣間見ると、これで果たして、専門家といえるの？と疑問を感じざるを得ない。
結局、相続税の申告は修正しなければならないし、不動産管理会社は変えなければならないし、せっかくリフォームした部屋を、再度、リフォームしなおさなければならないしと、資金的なロスが生じざるを得ないことになっている。
かようなレベルで考えると、ＰＭという業務が成熟していないわけで、そう考えると、やはり首都圏のほうが、不動産の投資環境は整っているといえる。
逆に言うと、我々が新規参入しやすい環境でもある、ともいえる。

「ＣＦネッツさんって、いつ、こちらの方に進出されるんですか？」と、大阪支社を出してからいろいろ所で聞かれることがあるが、新規参入には、かなりの先行投資が必要になってくるわけで、ぼちぼち進めてゆくしかないと考えている。

現在、起業して１０年を迎え、管理件数も３３００室を超え、マンスリーを含めると４０００室に達している。
加盟店の管理件数を含めれば、多分、２５０００室は超えているが、自社でオフィスを出すとすれば、相応な費用がかかってくる。
概ね、我々のようなＰＭ会社は、７００室を超えないとペイできない。
結局、少人数で管理を行うとすれば、業務のすべてをアウトソーシングしなければならず、アウトソーシングは、考え方によっては効率が良いように思うのだが、実は質的に落ちてしまうし、コストも上がるし、質的低下によって、空室が増えてしまう。
したがって、本格的にＰＭの仕事を確立するには、当社のレベルまで持ってゆくのに、１０００室くらいの市場を数年で確立できなければ、結局、他の収入をあてることになるので、かえって既存のオーナーに迷惑がかかってしまうことになってしまうのである。
当社の場合、創業から５年で１５００室まで増やせたので、事業としては成り立っているが、本来、通常のＰＭ業務というのは、途中でやめてしまうか、会社自体がなくなってしまう危険性があるのである。
私自身が、１９９１年（平成３年）に執筆させていただいた「賃貸管理業務マニュアル・・・・・」というのがあるが、この出版により、この賃貸管理業というのが日本中に普及し始めたわけだが、この時期に管理業務を始めて成功した人たちは、より早く市場を拡大できた人たちで、中途半端な会社は消えていっているのが事実である。
その後、２００２年（平成１４年）に執筆した「稼げる賃貸管理経営」くらいからＰＭ（プロパティマネジメント）的な発想に変化し、現在に至っている。
この業務は、はっきり言って、システム化が図られなければ、絶対といってよいほど成功はできない。
よく営業トークでいろいろなことを言うひとがいるが、小規模での実現は不可能である。
当社においても、事業的規模が小さいときは、依頼されても事情を話してお断りしたり、それでも何とかしてくれといわれれば、赤字覚悟で行っていたわけで、この仕事を胸張って「できます」といえるようになるまでには、時間と費用をつぎ込んでいるのである。

一昨年から、加盟店と共に、それぞれの市場を研究してきて、何となくわかってきたのは、多分、当社ほど進んでいるＰＭ会社はないということである。
ファンド向けのＰＭ会社も、かなり増えてきてはいるものの、実は中身のない会社が多い。
レポーティング能力はあっても、実務的な技術レベルは、まだまだ追いついていないのが現状だろう。

今後、この業務成長拡大の秘策は、既に当社では出来上がっている。
本日も、また新たな物件の管理を頂いた。
地域で有名な会社の管理物件であったが、結局、空室が増え続け、当社が他の物件でお世話させていただいた経緯で、新たな依頼を受けている。
また、管理会社が入居者とのトラブルが解決できずに、さらに関係が悪化してしまっている物件も、法的手続きによって即時解決し、結局、当社に管理換えになったりしている。
できる、やれるは言葉では簡単だが、本当にできる、やれるのは、実力が伴わなければ実現できない。

不動産投資も、この運用技術がなければ、リスクは回避できない。
賃料の売り上げを上げる不動産投資には、あらゆるリスクが存在する。
このＰＭ力なくして、成功はできない、と、私は考えている。


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