2017年01月
2017年01月20日
2022年問題は、3大都市圏の不動産オーナー全体の問題点。
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現在、生産緑地の講演を頼まれており、色々と調べている。
頭の中で情報を整理していて、すごい問題点に気づいた。
しかし、生産緑地解除と相続が重なると、普通の人では処理ができないほど複雑な事情が伴う。
相続税は被相続人が亡くなってから10ヶ月以内に納税しなくてはいけない。
しかし、納税しながら生産緑地を解除すると両方のお金を工面するのが難しくなる。
納税と生産緑地の解決範囲を広めると仕事量が多くなる。
多くの地主は生産緑地と相続の準備をしていない。
なぜかというと、誰かがなんとかしてくれると思っているからである。
時間は毎日流れている。
結果を求めるためには期限のあてはめ方が重要だ。
実際、農業委員会、農地法で解決する方法はいくらでもある。
解決方法があっても正しく解決できる人たちは限られている。
気づいた人は、すぐに処理するが、気づかない人は期限を迎えてから処理しようとする。
そうするとタイミングを逃すことになる。
私が開催するセミナーでは簡単にこれらについて説明しようと思う。
相続対策についてのプロであるので、生産緑地について説明するだけでは意味がない思っている。
これを、今時系列にそって追いかけている。
生産緑地問題は2022年までには勝ち負けがはっきりする法律だ。
認識した人が勝ち組となる。
逆に、認識させた人が勝つ。
認識させることによってどういう事業がでてくるかというと理屈でいうと簡単な話だが、実務で考えると難しい。
それには時間とお金がかかるからだ。
時間とお金がある地主さんは解決できる。
しかし、時間はあるが、お金のない地主さんはどうやって解決していけばいいのか？
解決するとはどういうことか。
ファイナンスがついているか？
資金が回収できるか？
資金回収の目処が立つか？
ということだ。
それらを解決する提案はCFネッツしかできないと思う。
1997年から1998年に賃貸トラブルという本を
出版してからこの業界はガラッと変わった。
当時は不動産会社が賃貸管理を無料でやっていた。
無料のサービスがあるのに、有料サービスを選択する地主さんはいないと言われていた。
しかし、今は無料ではなく有料の、責任ある仕事を選ぶ人が増えてきた。
それは変えようとした人がいるから変わったのだ。
不動産コンサルタント会社を立ち上げた当時、コンサルで飯なんか食えないと言われた。
今うちの会社は、コンサルなくしては事業が成り立たない
これからの仲介業はサービス業ではなく、コンサル業でなくてはいけない。
能力が高くなければ手数料をとってはいけないからだ。
今まで、この会社で能力を高めて収益を高める仕組みを築いてきた。
最近、周りを見るとコンサルで飯を食えない人がどんどん増えてきてる。
2022年の問題を今から着目して、手を打てる会社はCFネッツしかない。
法律と照らし合わせる弁護士が社内にいる会社、税務関係の問題を処理できる税理士や弁護士。
鑑定評価を出すための不動産鑑定士、測量が必要なときは土地家屋調査士といった不動産のエキスパートが揃っているからだ。
土地を処理する、アパートを立てる、マンションを立てる。
土地有効活用をするには南青山建築工房がある。
生産緑地はハウスメーカーと組むことで仕事が安定的になり、お金に心配なく色々な仕事がこなせるようになる
生産緑地まではあと５年間。
東京オリンピックまでは3年間。
生産緑地までの2022年がくる5年後に、ニーズが高止まる。
その時に大量に生産緑地を供給するにはどうしたらいいか？
それは、時間軸を考えれば簡単なことだ。
2020年を待たないで手を打つ。
今色々研究してて、鎌倉鑑定にちょうど面白そうな案件があるので、それから仕掛けようとしてる。
この案件がうまくいけば、全国でその仕組みが一人歩きする。
しかし、その処理をできる会社がCFネッツしかないということだ。
農協にも不動産部がある。
農業関係の従事する人たちに向けてサービスを提供している。
その人たちでも税務処理はできる。
しかし、法律、開発行為、それについての問題点をクリアするってことは我々じゃないとできない。
私たちCFネッツを使ってほしい。
問題を処理をして買い換える。
この場面でもコンサル能力が必要になる。
今、日本全国で不動産コンサルが多くなってきた。
失敗している人もいる。
私は16年前から言っていることがある。
これから将来に向かって空室が増える。
キャップレートが低い、地方物件はやってはいけない。
ある一面でみたら、地方物件の方が儲かりますと言っていたコンサルタントと私たちCFネッツ、今現在どちらが損をしていますか？
立ち直れないぐらいひどい損をしている人もいる。
30年ローンを組んだら30年間家賃を稼げるビジネスモデルでなくてはいけない。
地方ではどんどん空室が増えている。
ローンの支払いが不足していれば自己資金から持ち出しが発生する。
価格が下がれば担保評価が下がる。
リフォームができない。追加投資もできない。
追加融資もできない。
粗雑な物件が放置され空室が増える。
また悪循環に陥る。
政府が発表している人口の推移を見ればわかる。
これから5年、10年どんどん人口が減る。
今の空室をどうするのか？
簡単なことだ。
日本人に頼らなければいい。
外国から日本に観光局がくる。
そこから定住者もやってくる。
移民は無理でも、技術力がある人を日本に受け入れる。
そうすれば、価値ある市場ができる。
だからその外国人の人たちに向けて、３大都市圏や都心部、あるいは福岡地域。
といった都心地域に絞って不動産業を展開する。
まだまだCFネッツは実力を発揮する余地はある。
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2017年01月19日
「記憶力」は機械に頼れば良い。
結局、社会に出れば、記憶力より人間力。
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『「記憶力」は「機械」に頼れる。勉強は努力すればできる。ただ、明るく積極的な「性格」は簡単にはつくれない。まず、明るく積極的な「性格」をつくることだ。』
自分の性格を卑下する人がいる。
とくに若い人たちに見られる傾向だ。
自分を内向的だときめつけて、周囲とコミニュケーションを取らない人がいる。
コミニュケーション能力がないことを、コミニュケーション能力がなくても問題ないと考える人がいるが、コミニュケーション能力についても、努力しないと見につかない。
学生時代、教科書に書いてあることを暗記できれば成績が良かった。
知識は、知っていることだと思う人もいるが、知識は活用できて初めて価値のあるものである。
学生時代に、何かを研究した人たちは、社会に出て、その成果を求めて没頭し、成果が出て初めて評価される。もちろん学生時代の成果を世に出す人もいる。
それは成果として社会に出て初めて評価されるものだ。
また、時代の流れは変化し、パソコンがあれば大体のことは後付で調べられる。
情報は、頭の中にある必要もない。
人間としての能力は、その情報をいかにして活用できるかであって、その思考回路を構築するには、明るい発想が必要だ。
つまり、前述の頭の中の情報をひけらかす人は
「それは、こんなことだろ、知っているよ」
という態度をとるからコミニュケーション能力はいつまでたっても身につかない。
ビジネスの社会で必要な能力は
「こんなこと知ったんだけど、これ、こんなことできないかな？」
「え、それ、いいじゃん。一緒にやってみようよ！」
単純だが、こんな発想からビジネスチャンスが生まれてくるのである。
現代社会は、勉強なんか、それほど出来なくてもよい時代になっている。
コンピュータなど、なんでも機械が人間の代わりになってくれるのだから、漢字なども書けなくても良くなった。
しかし、自分の性格を代わりになってくれるものはない。
だからこそ、自分の性格は自分で努力して治すしかない。
加え、人生には何回か、気持ちの大きな切り換えどきがあるものだ。
そんなときには、こんなに知識があるとか、昔からよく勉強が出来たからといったって､たいした役には立たない。
楽しく生きていくための切り換えなら、もっと人間として本質的な、明るい性格、前向きで積極的な姿勢が不可欠となる。
それも、心の置き方ひとつで可能だ。
では。
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2017年01月18日
昨日の夜、タイから帰国した。
今日は、鎌倉カントリークラブ初デビュー。
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実は、タイでの打ち合わせなどの業務は、極秘な為、ここでは触れられない。
ただ、世界的な動きは、アジアに向かって動いていることは間違いない。
まもなくトランプ政権が誕生し、政治の在り方が変わってくるし、世界的なトランプショックは、米国にとてつもないリスクをもたらすことになると考えている。
また、日本の経済なども、従来とは方向性が変わってくるだろうし、政治や行政の在り方も変わってくる。
維新の会の発足によって、少しずつ政治の手法が変わり、小池百合子氏による東京都政が変化しているのは、国民の声が政党を変えている事象に他ならない。
政党にのっかり、何の努力もしない、あるいはむしろ日本国に悪影響を与えている政治家が当選する世界は、現在の世界的事情になじまない。
世界から見た日本、地域行政は、いま変革しなければ、将来、気がついたら崩壊してしまう可能性が高い。
世界の一部は、強烈な好景気にわいていて、残念ながら強烈なインフレが進んでいる。
このインフレが日本を襲えば、現状の日本国民の多くの生活が破たんする。
そろそろまじめに、日本のことを考え直す時期ではないのか。
とくに政権政党は、もっと足元を固めないといけない。
田中角栄氏が良い悪いは別にして、彼のように日本の将来の夢を語って、決断、実行する政治家がこの国には必要だ。
現在、私自身、横浜から三浦市に移り住み、三崎下町城ケ島活性化事業というのを行っている。
実は、この事業は補助金が出たのであるが、ある事情があって補助金はもらわず行っている。
日本全国、補助金、助成金というお金がばらまかれているが、中には、そのお金を目当てに商売をする人もいて、結果は求められないから無責任なことばかりが行われる。
本来、このお金は税金である。
本来、結果が出せなければ、その損害を補てんしなくてはならないはずなのに、だれも責任を取らなくてよいルールになっている。
だからずっと、浪費だけが繰り返され、地域住民は、なんらメリットが享受されない。
我々、民間においては、地域活性化を人任せにするわけにもいかないから、様々な方策を考えるわけで、これらと行政のベクトルを定めて、決断して実行する必要がある。
あ、そういえば、この地域活性化事業の現地見学会を行う。
ご興味のある方は、ぜひ、ご参加いただき、２日間、私自身が同行し、夜は懇親会もご一緒させて頂く。
酒でも飲んで、地域活性化を語り合いましょう！
セミナータイトル
「地域活性化のノウハウ公開！三崎・城ケ島地区活性化事業現地見学会」
〜不動産コンサルタントとして多くの実績を持つ講師が、
実際に手掛ける壮大なロマンの地域活性化ノウハウを現場で学ぶ！〜
不動産コンサルタント会社のオフィス見学と
ＣＦネッツグループが取り組む地域活性化事業
現地、現場見学会と勉強会。
【開催行程】
【開催日】２０１７年２月２日〜３日（木・金）１泊２日
【集合】 株式会社シー・エフ・ネッツ 東京本社
東京都中央区銀座1丁目13-1
ヒューリック銀座一丁目ビル7階
【集合時間】2月2日 AM10：00
10：00 株式会社シー・エフ・ネッツ 東京本社
社内事務所見学
10：30 バス移動（移動中、質問会）
11：40 株式会社シー・エフ・ネッツ 鎌倉本店
社内見学
12：10 センプリチェ（イタリアンレストラン）
昼食ランチミーティング
13：10 移動
14：20 三崎・下町＆城ケ島活性化プロジェクト
１．澤田痴陶人美術館
（美術館誘致による観光案内）
２．酒宿山田屋
（築100年以上の建物をリニューアル）
３．手打そば「葉山商店」
（築140年以上の建物をリニューアル）
４．海南神社
（観光資源として発掘）
５．三崎港ラーメン
（古商家を改造した店舗）
６．ミサキドーナッツ
（古商家を改造した店舗）
７．ＭＦ接骨院＋ＭＦクラブ
（古民家 小村三千三の生家を改装）
８．ドクターカーで撮影された古民家
（古民家の建具などを移設してリニューアル）
９．三浦映画舎
（フィルムコミッションを活用）
17：00 三崎港蔵にて懇親会
19：30 城ケ島「遊ヶ崎リゾート」チェックイン
20：00 城ケ島公園散策
全国の星空撮影スポットで選ばれた超絶景
2月3日 9：00までに朝食
9：30 城ケ島散策ツアー
１．海上釣り堀 視察
２．城ケ島灯台
３．城ケ島漁業協同組合
11：00 海の駅 「うらり」海業公社視察
12：00 二町谷埋立地視察
12：40 手打そば「葉山商店」ランチミーティング
13：40 三崎口 健康住宅現場見学
15：00 エスエスプランニング 事務所見学
（数寄屋造り日本家屋）
17：00 東京駅 解散予定
※ 上記は予定であり、行程によって一部変更になる可能性があります。
参加費 ３万８０００円（全行程食事、宿泊費込）
※ ただし、最低施行人員 ９名とさせていただきます。
申し込みは、0120-177-213 セミナー事業部まで
では。
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2017年01月17日
世の中「壊れやすいもの」は多い。
積み上げたものを、壊すことは一瞬の出来事だ。
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『世の中、「造りやすいもの」は少なく、「壊れやすいもの」は多い。だから、今ある全てを大切にすること。』
信用とは、つくろうと思ってもつくりやすいものではない。
会社をはじめ社会的な地位、そして家族関係にいたっても、そのなかに確固たる信頼関係を築くには時間がかかるものである。
私たちは、すでに１７年の歳月をかけてＣＦネッツグループを育て上げてきた。
それらのビジネスモデルは、総合的な業務の積み重ねから成り立っている。
最近、当社を離れた社員による模倣的な業務を、いかにも当社が容認しているようなふるまいを当社の顧客に営業をかけているらしい。
また、当社で問題を起こして懲戒解雇された人も、当社と同様な業務を行っていて、当社が販売してはいけないと判断した物件を、どうも当社の顧客に売っていたりするらしい。
これらは、当社の社員でいたときの信用力を活用した営業活動であり、当社とは全く関係のないものであるが、当社の顧客を誤認させる営業方法はいかがなものかと、現在、しかたなく法的な措置を検討している。
結局は、正義と照らし合わせて生きてゆかないと、すべてがダメになってしまうということを自らが体験していないから、社会が受け入れてくれるものと錯覚してしまい、結局、同じことの繰り返しで人生を駄目にしてしまうのである。
また信用ばかりではなく、世の中には、総じて、造りやすいものはほとんどない。
みんなコツコツと努力を積み重ねて、信用なり、なんなりを築いていくのである。
一方、壊れやすいものは多く、壊すのは簡単である。
以前にも書いたが、人の考え方の変化は瞬間変わるものである。
そう考えると、つくったものは壊さないように、いろいろ注意深く配慮を凝らし、築いたものは守らなければならない。
道徳、倫理、そして法律。
本来あるべき姿は、倫理的な解決ができるはずであるが、度を過ぎた場合、法的な手続きを行うというのが社会的なルールである。
当たり前であるが、当社はクライアントが一番大切であり、当社のブランドも大切であり、そして当社だけでなく、クライアントも大切にしてくれている。
ブランドという信用力は、決して簡単にできるものではなく、将来に向けても同様である。
会社のブランドも大切であり、私自身の個人のブランドも大切にしている。
模倣は模倣であり、ブランドではない。
ブランド意識は、大切にしなくてはいけない。
では。
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2017年01月16日
２０１７年、倉橋スコープ。
ぜひ、ご覧ください。
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新浪不動産サイトに当社が物件掲載しています。
中国本土の人たちにお勧めの不動産情報がありましたら、ぜひ、ご連絡ください。
※ 売主限定（不動産業者も大歓迎）
0120-177-213 ショウ コハン まで
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