2017年02月
2017年02月28日
小出しにするな。
生産緑地解除の2022年問題。
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先日、生産緑地解除に伴う問題をテーマに講演し、その報告を本ブログで書いたところ、ほとんど内容に触れていないことを指摘された。
ま、小出しにするつもりはないのだが、これらの問題点は非常に近隣土地の価格やアパート賃料に影響が出ることが予測され、それらを解決するにはどうしたらよいか、ということだ。
以前、当社の顧客だった人が、当社で投資をしたことで資産拡大する速度が落ちた、というようなことをセミナーで話し、ご丁寧にＤＶＤまで発売していた。
当時、当社を退職したものと一緒にセミナーなどをやっていたが、内容的にはどういうことかというと、ＣＦネッツから紹介を受けて買ったものは、都心部であるがゆえに利回りが低く、キャッシュフローがなかなか残らない、というようなことで、地方の物件を販売していたらしい。
現在、どうだろうか。
ＩＲＲ（Internal Rate of Return）で計算すればわかる通り、残念ながら、地方の物件は空室率が増え、期待していた利回りは減少し、かつ売ろうにも売れない物件が多い。
当時、当社を信じて都心部のワンルームマンションを買った人たちは、売値も上がり、その資金で新たな一棟もののアパートに買い替えたりできている。
ＩＲＲは５０％を超えている人たちも多い。
今後、首都圏で生産緑地が解除され、優良な宅地が供給されるとなると、人口の大移動が起こる。
すると利便性の低い物件は、さらに空室率が高くなるだろうし、分譲宅地やマンションなどの開発が進めば、利便性の高い生産緑地の物件は大量に販売されて、そこに移る人たちは、現在持っている物件を販売することになるから、そのエリアの価格は下落する。
キャップレートを度外視して、利回りを追求して購入していた人たちは、どちらかというと下落地域が多い。
あ、そろそろ出かけるが、またもや小出しになってしまった。
ん〜、やはりブログで書ける範囲はたかが知れている。
今度、このテーマで講演するときには、本ブログで告知するので、そちらに出かけてくれればいいのではないか。
ＣＦネッツフェアでも、投資の側面からこの話もしたいと考えている。
では。
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CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします！
大型セミナー会場では、私をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し！
中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします！
今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。
今年の協賛企業も、様々な新商品とサービスが整い、この場で説明を受けたりできます。
また、各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。
今年も、金融機関が参加し、融資の相談や、事前審査も受付します！
今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。
昨年も、当日受付を希望される方がいましたが、満席で入場できなかった方もおります。
今年も会場を広めにしましたが、ぜひ、今年も早めにお申し込みください！
では。
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2017年02月27日
台湾でセミナーを。
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昨日は大和ハウスのセミナーで生産緑地の講演をさせてもらって、200人会場に300人以上の申し込みがあり生産緑地に対する関心の高さがわかった。
鎌倉鑑定でも3月26日に生産緑地のセミナーをやるからか、昨日は鎌倉鑑定のみんながセミナーに来ていてました。
生産緑地の件は鎌倉鑑定にとってはいい仕事になる。開発行為をする時にかなりの時間を掛けてプランを入れなければならない。相続税の納税猶予を受けている人たちというのは当時の地価が高い頃で相続を計算をし直してみても、今では地価が三分の一になっているところもある。そうすると、当時の相続を見直してみようという話になる。すると不動産鑑定士が活躍する場がある。もう一つは、生産緑地でポイントを打っていないところが結構あるから、土地家屋調査士の仕事もある。開発行為に対して行政書士の仕事がある。税理士、弁護士の仕事もたくさんある。ＣＦネッツはトータルで全部抱えているからできる。
昨日、大和ハウスさんとランチをした時に今度、一緒にやりましょうということになったから、これから生産緑地のエリアを開拓していって地主さんにまず理解してもらわないといけない。
そこを中心として営業活動をしていくと面白い事業になる。建築や商業施設ならテナントサービスの仕事にもなる。複合施設や介護施設を作るプランニングがこれから一番力を入れられるところ。そう考えると生産緑地はおもしろいと思う。
昨日の夜、講演の後に台湾のお客さんと六本木の遊ヶ崎で会食をしてきました。台湾で日本の不動産を紹介するイベントが4月にあるのでそこで1時間ぐらい講演をします。ちょうど中国向けに書いている原稿を台湾向けに書き直して小冊子にして配ろうと考えている。そうすると台湾中国の富裕層の人たちがこれから日本のどんどんとやってくる。そこのところで我々にもビジネスチャンスがある。
もう一つ、いま、東京都内の土地が高騰している。2022年の前に生産緑地で相続が発生した場合に、2022年を待たなくていいから得なこともある。
資本が固まる。開発業者と一緒に動く。すると供給も我々の中で出来る。
今年、せっかくだから3月のセミナーからスタートして生産緑地のお客様をピックアップしたら良いと思います。
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CFネッツフェア2017
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約1年ぶりの東京開催となる本セミナー。 ワンルーム投資に興味があるけど「どんな物件を買えばいいの?」 という方におすすめの内容となっております。
本セミナーを受講して頂くことで、CFネッツのコンサルタントが どのような目線でワンルームの仕入れを行っているか、またどのように 投資分析を行っているのかを実際にご覧頂くことが出来ます。 是非この機会に本セミナーを受講されることをおすすめ致します。
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この『不動産勉強会』は、漠然とした不動産の悩みを相談できる窓口として、リラックスして専門家に気軽に相談できる機会として女性の方にご参加いただけたらと思い、企画いたしました。講師は５年連続トップ売上げを達成し、その後CFネッツ東京本社と名古屋支社の統括マネージャーとして活躍中。また、自身も不動産投資を実践し、アパート・マンションのオーナーでもある、CFネッツトップコンサルタントの中元と、不動産の実務のエキスパートとして、区分ワンルーム投資の最前線で活躍している若手コンサルタントの後田が参加させていただきます。
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どうしても先送りになってしまいがちな相続対策。でも、そのまま放っておくと、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。財産はあるのに、それを自由に使えず生活が苦しくなる。。。相続対策をしなければ土地の大半を売却しなければならなくなることが分かっているのに、何もすることができない。。。また「相続税が発生しても土地を売却すればいいや」と思ってる地主さん。2022年から順次生産緑地が解除されて、売地として市場に出てくることはほぼ確実です。そうなってから売却しようとしても、思った値段で売れません。当セミナーでは後見制度、民事信託、法人化、生産緑地などについてお話させていただきます。
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このセミナーを受講すると・・・物件価格・ローン年数・自己資金 etc. 与えられた情報から投資分析を自分で行うことができるようになります。不動産投資をマスターすると、収益物件を見る目が大幅に向上します。
その収益物件が何故良いのか、悪いのか。収益物件を数字で把握することができると、「物件の力」を把握することができるようになります。ほんのわずかしかない存在しない「お宝」を発掘するためには、不動産分析をマスターすることが一番です。この講座を受講すると、高度な不動産投資分析手法を楽しく学べ、投資分析が身近になります。不動産投資分析の理論は、あなたの一番の財産になることでしょう。
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一棟アパートを勉強する上で、最初はどのような事を学んで実行すればいいのかわからないものです。数々の書籍も読めば読むほど、それが自分にとって正しい選択なのかどうかと不安にもなります。
このセミナーでは、道を踏み外さないために知っておくべきアパート投資の基礎を学んでいただけます。アパート投資とはどういうものなのか、どういう見方をすればリスクの低い不動産投資ができるのか、そして自分自身にとって目指すアパート投資とは何か？をわかりやすくお伝えします。
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本セミナーの講師は、自身も10年超の不動産投資経験を持つアパマン大家でありながら、現場にて多くの不動産投資コンサルティングと資産取得提案の実績を持つ中元CPMとなります。
現場で徹底的に叩き上げられた氏の話だからこそ、決して教科書的ではない、より実践的な話が聞けるのではないでしょうか。そんな氏の「投資分析」というテーマにて絞って聞ける数少ない機会です。是非この機会にご参加下さい。
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2017年02月26日
生産緑地の悲劇！
昨日、ダイワハウスのセミナーで披露。
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凄いことになった。
募集人員は２００名の所、３００人以上が応募。
急きょ、いす席にしたりして対応したらしく、かなりの人が入っていた。
おまけに、当社の社員も関心があったらしく、参加させてもらい、さらに不動産業者などの同業者も来たらしく、すごいことになった。
いわゆる２０２２年問題。
何となくは聞いたことがあるが、どういうことかはわからない、あるいはどういうことかは知っているが、実際、その時期に何をしたらよいのかわからないという人が多く、今回、解決策まで講演したのは初めてのようだ。
私自身も、今回の講演で頭の整理ができてきたし、今後、何をどうすればよいのかもわかってきた。
これは、２０２２年問題だけでなく、多くの農家が破たんすることになりかねない社会的問題への取り組みである。
いずれにしても、農家だけではなく、不動産投資の世界や、今後、生じる二極化のリスク回避にも重要なテーマだ。
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地価上昇や新築マンションの価格高騰を受け住宅価格の頭打ちが聞こえてくる中、収益物件の動きは未だ活況であり留まるところを知りません。各金融機関の詳細な融資条件とは？フルローン・オーバーローンでできるアパート投資とは？有利なアパートローンを受けるための諸条件とは？資産管理法人での融資審査は？そして絶対に利用してはいけない物件・融資の裏話から不動産投資の出口戦略まで。自身も一棟アパート・区分マンションを所有する山内が、2017年の融資環境を中心に今できるアパート投資についてお伝え致します。
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毎年1月1日から12月31日までの1年間において一定の所得がある場合には、翌年2月16日から3月15日までに確定申告・納税を行わなければなりません。 投資不動産を購入したはいいけれども、申告の仕方が分からない、節税をしたいけど方法が分からないという方のために、税理士による確定申告セミナーを行わせて頂きます。また、今後のために、法人化のメリットについてもお話しさせていただきます。
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首都圏でワンルームを購入するための、重要なポイントを分かりやすく解説いたします。円安効果や2020年のオリンピック開催に向けて、物件価格がますます上昇している中で、どのような物件を選定していけばいいか、また最近の融資状況についても、金融機関名を実名で教えちゃいます！ワンルーム購入を検討されている方必見のセミナーです。皆様のご参加をお待ちしております。
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不動産投資を始めたい！！でも、自分はどんな物件を買えるのか？ローンはどこの銀行でどうやって組むの？ 購入に必要な自己資金は？物件の選定方法は？どれくらいのキャッシュフローが出るのか？みんなはどんな物件を買っているのか？ 不動産投資関連の書籍やセミナーでは、みんな言っていることがバラバラで、何が正しいのか全くわからず、 なかなか購入まで踏み込めない、という方も多いのではないでしょうか？ 当セミナーでは、堅実に資産を築くために成功するポイントをわかりやすくご説明いたします。
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2017年02月25日
どういう辞められ方なんですか？
最近、問い合わせがよく来ている。
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当社の顧客からの連絡が増えている。
「〇〇さんから突然の電話で、挨拶がしたいといってきたんですが、どんなやめ方だったんですか？」
と問い合わせが来る。
その都度、事実を伝えているが、これって問題がある行為だ。
会社を退職した場合、個人情報は退職後、持ち出すことは禁じられているし、どのような形で、当社の顧客に電話連絡をしているのかも不明。
もちろん、その退職者は、問題があって辞めたものだが、今回も連絡をしてくれたからよかったものの、元ＣＦネッツの社員だと語って、営業をするのはおかしな行為だと思う。今回の顧客は、たまたま当社にいた際に面識があったらしいが、あまり懇意にしていたわけではないらしい。
更には、当社を円満に退職しているから、当社の顧客との取引も問題がないといって勧誘や個別相談しているものまでいるのだからあきれるほかない。
また、退職まで円満だったのに、退職手続きで問題を起こすものもいる。
せっかく頑張ってきて、当社としても様々なフォローをして、資格を取らせたりしていたのに、最後にわずかな金銭で問題を起こし、いきなり社内の信用を無くしたりするのは、移籍先企業のカラーなのか。
結局、その社員は、その会社を退職するときに同じことをして同業者に移るのだが、移転するたび、信用力を失ってゆくことになることに気が付かない。
なんとなく、残念な人たちだ。
先日も、ある会社から、ずいぶん前に辞めた社員の問い合わせがあり、その社長は、結構、仲の良い人なので、わざわざ連絡をもらった。
「ずいぶん前にＣＦネッツさんやめてるんだけど、ＣＦネッツさん辞めるような奴だから面接もしなかったよ」
ん〜、そのひとなら正解。すごい問題を起こして辞めた人。
他業者に移籍して、その仕事も長続きはせず、点々と仕事を変わる人たち。
不動産の仕事は、当たり前だけど、信用がなくなると命取りとなる。
先のように、わざわざ電話して、信用を無くすのも残念な結果だ。
従来の不動産業の仕事が身に染みた、悪い癖なのだろう。
今後も、かような連絡があった場合は、遠慮なくご連絡ください。
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2017年02月24日
価値の構築は、ピンチとチャンスの隙間にある。
不動産の価値は、インフラの再構築である。
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一昨日、三崎の町の物件の見学に来てくれた人がいて、物件を一つは購入したい、一つを借りたいと言ってくれた。それで今、商談に入っている。
昔はずっとシャッター通りで営業しているところが少なくて、それをシャッタが開くようにしている。今ようやくブレイクしだして、三崎の町で旅館をやっている人が東京でセミナーをしたりしているそうです。ちょっとした田舎で商売をしたり、移住したり、通勤してみたり、仕事を作ってみたりする人が一つの祭典に入っていて、今うちが三崎ベースというのをやろうと思っていて、タレントの番組でやっているようなベースキャンプみたいなのを作ろうかとやっていたのだけれど、既にやっている人がいて、いろいろなところになんとかベースと言うものを作っている。その連中が自分たちで古い建物をリニューアルして旅館みたいなものを作ったから土曜日にのぞいてきた。多分二部屋ぐらいしか無いかな。夫婦で移住してきてそこで店を始めた。そんなのがどんどん増えてきていて、うちもシャッターを開けるよね。今度、買った物件とか持っている物件もシャッターを開けたいのだけどなかなか社員を雇ったり、新しい商品を考えたりするのが大変じゃん。
もともとシャッターを開けるのが目的だから、来月のテレビで放映されるように収録をしたのだけれど、放映される前に2つ申し込みが入っている。そうすると全部開くようになる。そうすると価値なんですよ。
いままで利用されなかった過疎化が進んじゃった、価値がどんどん失われてきた。でも、そこに在るインフラが価値だと思う。
山を一つ買って生活インフラを整えるだけで凄いコストだけども、一度、町や村ができたものはそこにインフラが在る。特に三崎の下町は商業地域としてのインフラが整っている。夜も明かりがついて暗いわけじゃない。商店街で負担しながら電気を通している。そこに新しいものを作ることによって価値が生まれる。今回、思った金額で取引される。過去、7,8年前のインフラの整備と私達がやってきたインフラの整備が違う。既に商店街に幾つか店を出して他にも店をだしている人がいる。段々と商売をやるひとがふえて明るくなる。最近、葉山商店をライトアップしていて、街全体の雰囲気が明るくなる。
これから人が来るようになってくると、新しい商売をする人が来てくると街全体の価値が上がってくる。そうすると地価とか賃料に影響が出てくる。実際に商売をやっている人が本業のほうが厳しい状況にならざるえない。新規事業をやる時に自分の経験を活かしてやると、地元だと賃料も高くていい場所がない。となれば未開拓の三崎に出したいという人がいた。
他で成功している人が新しい事業を三崎でやる。これは面白いことになると思っています。
三浦半島は気候も良くてこれからのニーズが高まると思っている。2020年に東京オリンピックが始まる。東京と江ノ島がセーリングの範囲だから三浦半島を通らないといけない。これから色んな人がやってくる。セーリングの会場になるから海の好きな人がくる。船もそれまでに完全に直してセーリング大会の観戦ツアーをやろうと思っている。
そうなるともっと凄い価値にならないですか。
価値を考える時に今がないからチャンスがある。三浦半島にこれからチャンスがある。
一緒にやるのだからみんなでやろうという話にしよう思う。楽しみにしていてください。
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