2017年11月
2017年11月30日
わっと！仕事、できないじゃん！(横須賀線運転見合わせ問題）
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本日、夜にある団体の勉強会で講演する。
その後、懇親会ということで、多分、酒席になる可能性があることから、朝から電車で移動する。
いつもは京急久里浜で横須賀線に乗り換え、電車で仕事をしながら移動するのだが、朝のテレビで「横須賀線は久里浜ー大船間で運転見合わせ」とにニュースが。
ストライクゾーンの運転見合わせ。
列車情報を見ながら京浜急行で移動。
ぜんぜん再開されない。
本日のレジュメの見直しをするつもりだったのに、めちゃ混雑の京急の中で仕事ができない。
京急もグリーン車みたいな車両があればいいのに、と思ったところで仕方がない。
いま、杉田についたので乗り換えの為、ちょっと朝食ブレイク。
いやはや、予定通りに物事が進まないというのは、困ったもんだ。
そういえば、最近、あちこちで人身事故というのがあり、社員も遅刻するものも多い。
なんで通勤時間をめがけて自殺なんてするのか。
世の中に恨みでもあるのだろうが、遺族に対する損害賠償も高額になることを考えれば、すこしは止める人も多いだろうから、ＮＨＫかなんかで特集でもすればよいと思うが。
本日、私自身も多大な迷惑を感じている。
あ〜、時間のロスだ。
では。
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2017年11月28日
フラリーマン？
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先日、テレビ番組で「フラリーマン」の実態についてみる機会があった。
さらに、たまたま電車で食事に行く際に、隣に座った介護関係に働くと思われる主婦が話している内容が気になった。
「最近、本部の人が残業についてうるさくなってさぁ、仕方がないからタイムカードを押してからいろいろやらなくてはならなくて大変」
「え、そうしたらサービス残業じゃないの？」
「変に逆らって残業でもしようものならやめさせられちゃうかもしれないから仕方ないわよね」
何だ、それ？
フラリーマンの取材では、以前は残業で稼げたが、残業はカット。
だからといって、家に帰っても居場所がなく、仕方なく缶ビールを路上で飲んで時間をつぶして帰るとか、ゲームセンターで遊んで帰る。
これらは、就労に対する機会損失につながるのではないのか。
特に、介護の現場や医療の現場で、タイムカードで割り切れる仕事ばかりではないのに、あまりにも厳しい管理を行うことで、国民の所得は下がり続け、夫婦で共働きをしないと生活ができないという構図が出来上がってしまっている背景は、決して幸福的な建国精神ではないように思う。
私が子供のころの社会は、高度成長期であり、金の卵といわれた地方からの就労者が工場では働き、生産性を上げるために残業代を稼いで仕送りをして地方の家族を養っていた。
年末には熱海や伊東などの旅館やホテルで大宴会を行い、一年の感謝を会社ぐるみでお祝いする姿があった。
現在の日本の国民所得では、休みが増えたり、残業が減ったりして時間が余ったところで、消費に結びつくとは考えづらい。
さらに副業禁止規定が緩和され、余った時間で副業ができるようにするというのだから、本末転倒も甚だしい事態だ。
不動産投資は、事業規模が大きくなれば副業とみなされることがあるが、その場合、会社の時間を使って行うものではないから、私は許されると思うが、株式投資などは、売り買いの連続で相場を見ないとできない投資だから、どちらかというと副業に近い。
ん〜、今後、この国が向かう方向性は、正しいグランドデザインができているのだろうか。
これから年末に向けて、国家予算が打ち出されるわけだが、自画自賛的なまやかしの経済ではなく、ちゃんと国民レベルで消費が回復できるような措置が打ち出されることを希望する。
このままじゃ、まずいと思うよ。
では。
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2017年11月27日
不動産投資、規模の大小。
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いろいろな会社の提案書を書いていて、事業としてはうまく回るのだけれど規模が小さくて行き詰まる。大手の会社のファンドは100億ぐらい動く。我々がやっている仕事は10億、20億ぐらい。それを100億のレベルまで持っていくと利回りが低くなるから逆に投資効率が悪くなる。
海外のファンドは規模が大きいから、細かいことをコツコツやることを考えていない。シュミレーションをしてみると扱う物件の数が多くなりすぎて、個別のレポートの作成にコストが掛かりすぎる。
規模が大きくなれば、本来はリスクが低くなるけれど、ファンドの場合は規模が大きくなれば経営コストが大きくなる。そうなるとなかなか数字が合わなくなる。
例えば投資効率が3％は比較的簡単だけれども、システムを組むのがなかなか難しい。そうすると納得できるような仕事にならない。
今、外資系が日本の不動産に資金を投入しているけれど、資金投入の仕方は為替も計算して将来的なレバレッジもかけてしているから、銀座の一等地で100億、200億を投下するなんてことをやっている。結果的に首都圏のキャップレートが下がりすぎているから、なかなか難しいと思っている。
前にも50億規模のレポートを作ったけれど、事業的に実現するには難しい評価になってしまう。
日本テナントサービスの仕事は事業収支で投資ができるから、安定的な事業計画があれば安定的な収益が生まれる。そこは不動産と関係ないか価値がある。
不動産は所有権の他に抵当権、収益権、賃借権などがある。そういうものを組み合わせると効率よくシステムが作れると思っている。そこはコツコツく積み上げていったほうが良い。
そうして事業収支を組んでいくと、不動産をファンドとして売却するのではなく、事業収支をファンドとして売却する方法もある。いわゆるM&Aがこれから活性化してくる。
家にいると、会社を売りませんかという郵便物がいっぱい来る。不動産を持って家賃収入があって管理収入がある。これは他の会社でも一気に進めることは出来ないから、それをM&Aで買ってしまう事を考える人がいっぱいいて、いろいろなM&Aの会社から自宅に郵便物が届く。
これからやろうとしていることは、もっと柔軟な感じで、投資と言うと賃貸住宅ばかり扱っている感じだけれども、収益性とか事業収支を考えると事業系の物もPMの人たちも研究して参入してもらったら良いんじゃないかと思っている。価値を創造する事が大事。
価値を創造するような仕事をやっていく必要がある。
事業報告や、来年の方針書も作っていかないといけない、主軸は変わらないけれども新規事業の部分ではもう少し力を入れていきたい。
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数多くの不動産書籍の著書で知られるCFネッツ副社長 山内 真也による初の【東京開催】単独著書出版記念講演。新築ワンルーム投資の事例を中心に、不動産投資とはどういうものか？また、どのような目線をもって進めていけばいいのかを、実例をもとにご紹介。単なる不動産書籍でなく、収益構造基礎となる、物件ごとの収支計算も含め、深く追求していきます。
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2017年11月26日
翔鴎号（かもめとぶ）、しばしお休み。
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元リクルート社社長の江副氏が建造した日本造船史上最大のヨット「翔鴎号」。
縁があって当社が所有して運営していたが、何せ37年前のクラシックヨット、あちこち傷んでいて部分修復では難しいという判断。
エンジンも、すでにオーパーホールすることすら難しく、いすゞ製のエンジンをボルボ社製に変更する。
最近のエンジンは性能が向上しているのに、軽量化されている為、このエンジン交換で船全体のバランスが変わってくるため、船体全体の改良工事も行われる。
林賢之輔氏が設計し、当時の江副氏のコンセプトが十分につまった日本最大級のヨットだが、今回は、少し、私の使い勝手が良いように改造する。
この船のキャビンはかなり広く、立って歩いても頭がぶつからない程度なのだが、クルーとオーナールームが一体であるため、長期クルージングでは双方が気を使うことになる。
そこで、今回はシャワールームは共有だが、クルーとオーナースペースを分離し、オーナースペースはリビングがベットルームになるシステムを導入し、そのほか4人が寝られる寝室とトイレを確保させる。
また、従来はヨットスクールで使用していたため、大型ヨットであるにもかかわらず手動部分が多く、操船とロープワークを別々の人が行わなければならない為、最低でも３〜5名のクルーが必要だった。
するとセーリングする際に人件費がかかるし、長期間移動する際はクルーの食事や乗船スペースを確保しなくてはならない為、オーナー側の乗船定員に影響が出る。
そこで、セール類のロープワークは電動に変更し、クルーは2人いれば足りる形にする。
もちろんオートパイロットも正常に動くようになるし、発電設備も完全に作動するようになり、エアコンなども快適になる。
また飲用水だが、従来は６００リッターしか積めなかったが、今回は海水を淡水化する装置をつけることにしたため、シャワーもふんだんに使えるし、お湯もでるようになる。
いままでは、一日セーリングがメインで、クルージング的な使い方しかできなかったが、今回の改修によって長期的なセーリングもできるようになり、外洋の許可も取れるめどが立ったため、世界中どこでも行けるようになる。
従来同様、仲間でセーリングを楽しんだり、クルージングを楽しんだりもできるが、今後は、家族や仲間で船に宿泊しながら旅行も楽しめることになる。
来年、4月の初めころには帰ってくるので、そのころにお披露目クルージングを行う予定だ。
やはり夜のセーリングで星空を眺めるツアー。
これは、ヨットならでは別世界である。
あ、そうそう。
そういうことで、現在の翔鴎ヨットクラブであるが、少々、条件の変更を行う予定である。
もちろん来年の予約がすでに入っている方は変更なくご利用いただけるが、会費についての変更が行われますので、会員の方は、どうぞ、ご理解の上、ご協力いただければと思います！
では。
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2017年11月25日
先日受けた取材が記事になりました！
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ＦＭヨコハマ「ここが知りたい不動産」という番組を通じて取材があり、その内容が記事になった。
社長のＢ面。
※記事はこちら
先月、今月と海外出張などがあり、取材後のやりとりがスムーズにいかずに、昨日、アップされた。
社長のＢ面というのは、会社にいる社長ではなく、プライベートはどんな人なのかというものらしい。
ぜひ、ご覧いただければと。
また同じようにジェイコムテレビの「大人の歩き方」という番組も、もう6年くらい続けているが、この番組も実業家の放課後という題材の番組ということで、3か月の予定だったが、私に変わる人もなく、スポンサーもつかないから、ずっと私が担当して行っている。
※大人の歩き方はこちら
この番組では、様々なプライベートの遊びなども取り上げられ、ユーチューブで過去の番組も視聴できる。
この番組の場合、関東地域と一部の名古屋地区でしか放送されていない為、あまり認知されていないかもしれないが、三浦、湘南地域では結構視聴されているらしく、たまに声をかけられることがあるくらいだ。
ぜひ、ご覧ください！
では。
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CFネッツの会員様限定セミナー
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