2018年01月
2018年01月31日
今日は、沖縄に来ています！
妻の誕生日のプレゼント。
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「今度の誕生日、何がいい？」
「やっぱ、ゴルフかなぁ」
ん〜、まさかここまでゴルフにはまると思っていなかった。
私自身、２０代のころからゴルフをやっているが、実際は、あまりうまくないから、そこまではまることはなかった。
しかし、段々、歳をとると、あまり過激なスポーツもできないからと、夫婦でゴルフを始めたことがきっかけだった。
最初は練習所から始まって、葉山のショートコース。
このショートコースでも、十分楽しめたレベルだったのに、ずいぶん前に沖縄でゴルフコース付のホテルに滞在した際、せっかくだからゴルフでもするか、ということでリゾートゴルフを味わってしまった。
それ以来、当社のコンペや加盟店のコンペにも夫婦で参加するようになった。
ということで、４日間、沖縄に滞在する。
二日間、ゴルフをやるつもりだが、ちょっと天気が心配。
私自身は、雨の中、ゴルフをするほど熱心ではないが、まさかやめようとは言えないので、一応、雨具も用意してきた。
帰ってきてから「あなたの人生を変える、不動産とお金の話」セミナーがある。
今回は、満員どころの状態ではないらしく、同じ会場の大きな部屋への変更ができないことから、机を撤去して対応しようかと企画開発部では騒いでいた。
ありがたい話だ。
ん〜、そういえば、一昨日書いたシェアハウス破綻の話も、ある意味、人生が変わってしまった人たちが続出したのだろう。
不動産投資は、まじめにコツコツとしかないのである。
このセミナー、２００４年に初めて行ったのだが、このセミナーに参加した人たちは、多分、虚業に惑わされることはなかったのではないかと思う。
今回、参加できなかった人のために、名古屋、大阪でも開催することになった。
さらに、ＤＶＤも発売する予定である。
ぜひ、まじめな不動産投資も勉強していただきたい。
では、いってきます！
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バブル経済が崩壊し、既に30年近く経ち、国民の所得が減少していましたが、この間に資産を増やせた人と、そうでない人の違いはなんだったのでしょうか。その答えを、今回のセミナーで弊社代表の倉橋が直接解説させて頂きます。今回のセミナーでは、さらにバージョンアップして、資産管理法人と個人の不動産投資の違いなども分かりやすく解説させて頂きますので、ぜひ、この機会にご参加ください。
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数多くの不動産書籍の著書で知られるCFネッツ副社長 山内 真也による初の【東京開催】単独著書出版記念講演。新築ワンルーム投資の事例を中心に、不動産投資とはどういうものか？また、どのような目線をもって進めていけばいいのかを、実例をもとにご紹介。単なる不動産書籍でなく、収益構造基礎となる、物件ごとの収支計算も含め、深く追求していきます。
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第1部は弁護士歴21年の世戸孝司と、賃貸管理部門の責任者である不動産歴20年の上町洋が、建物賃貸借のさまざまな場面において、どのような法律があるのか、実際のトラブルをどのように解決するのかについて、実例を基に、皆様にご説明いたします。第2部では、弁護士の世戸孝司と、滞納賃料督促の現場責任者である片岡雄介が、実際に直面し、解決した様々な事例を基に皆様へ解説いたします。
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不動産投資の今までと、これからの話が聴けるセミナー。第一部では今流行りの仮想通貨と不動産投資を比較。目先だけの利益を求めない投資方法を解説します。第二部では基本的な投資分析、最新不動産価格や利回り、物件選定方法を知り、安全性の高い不動産投資の進め方を学んでいただきます。どちらのセミナーも「勝ち組オーナー」になるための必須知識です。奮ってご参加ください。
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しかし、段々、歳をとると、あまり過激なスポーツもできないからと、夫婦でゴルフを始めたことがきっかけだった。
最初は練習所から始まって、葉山のショートコース。
このショートコースでも、十分楽しめたレベルだったのに、ずいぶん前に沖縄でゴルフコース付のホテルに滞在した際、せっかくだからゴルフでもするか、ということでリゾートゴルフを味わってしまった。
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ということで、４日間、沖縄に滞在する。
二日間、ゴルフをやるつもりだが、ちょっと天気が心配。
私自身は、雨の中、ゴルフをするほど熱心ではないが、まさかやめようとは言えないので、一応、雨具も用意してきた。
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今回は、満員どころの状態ではないらしく、同じ会場の大きな部屋への変更ができないことから、机を撤去して対応しようかと企画開発部では騒いでいた。
ありがたい話だ。
ん〜、そういえば、一昨日書いたシェアハウス破綻の話も、ある意味、人生が変わってしまった人たちが続出したのだろう。
不動産投資は、まじめにコツコツとしかないのである。
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2018年01月30日
仮想通貨？お金の話。
そもそも、お金の原則は交換価値だ。
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最近、ビットコインなどの暗号通貨、いわゆる仮想通貨がざわついている。
ちょうど、タイミングよく「不動産とお金の話」というセミナーを日曜日に行う。
６０名の会場で９０人参加することになってしまったが、さすがにそれ以上は入れないので残念ながら参加できない人が出てしまった。
そこで、ちょっと私の見解をば。
そもそも「お金」の歴史をみれば、その価値は明確だ。
通貨は昔、金の裏付けがあった。
江戸時代は、ご存じのとおり小判自体が金、その他、青銅貨も貯めれば、小判と交換できるから、常に金の裏付けがあったわけだ。
その後
1882年 明治１５年には日本銀行が設立され、当時のお金は金と交換できる兌換紙幣だった。つまり、日銀の発行する通貨は、常に金と交換ができたわけで、その裏付けとなる金を保有しているということだ。
1878年（明治11年）5月27日、一円銀貨が本位金貨と等価になってしまった。
これは、金自体を確保できなくなり、次に貴重な貴金属として銀貨が登場する。
1898年（明治31年）4月1日限りで金による通用停止し、銀本位制度が確立する。
1913年12月末時点で日銀正貨準備は1億3千万円、在外正貨2億4,600万円であり、在外正貨はすべてロンドンに移管された。
1913年 アメリカ連邦準備制度ＦＲＢが設立され、米国ドルが発行される。
このＦＲＢは民間団体であり中央銀行ではないと知る人は少ない。民間企業が、基軸通貨である米ドルを発行しているわけだから、各国の中央銀行発行券とはだいぶ違うのである。
当然、この米ドル自体に何らかの裏付けがあるものではないのである。
実は、この時点からアメリカでは「所得税」というのが発生し、その後、世界中で国民から所得税をとる習慣が発生している。
1914年（大正3年）から1918年（大正7年）第一次世界大戦がおきている。
1919年（大正8年）終戦間もなくアメリカが金本位制度復活させる。
1929年（昭和4年）2月、日本も金本位制度復活させる。
1929年（昭和4年）10月24日世界（経済）大恐慌が始まる。
1930年（昭和5年）国際決済銀行（BIS Bank for International Settlements）
1937年（昭和12年）世界各国が金本位制離脱
1939年（昭和14年）から1945年（昭和20年） 第二次世界大戦
この時点では過去のお金に価値はなくなり軍用手票（軍券）と交換させられ、その紙幣は敗戦と共に消えて行った。
1985年（昭和60年）9月22日プラザ合意
2009年（平成21年）暗号通貨ビットコイン取引開始
2013年（平成25年）米国上院委員会仮想通貨は合法的な金融サービスとしてしまった。
それにより世界的に普及されることになる。
従って、各国の通貨に裏付けされる交換対価がないまま現在に至っているのである。
仮想通貨というような裏付けのない通貨が流通されてもおかしくない感覚に現代が慣れ過ぎている。
そもそも、お金って何で裏付けされているのか。
お金は、お金と交換できるから便利ではなく、お金の裏付けは、物との交換できる価値が必要なのである。
今後、エネルギー資源は値上がりし、食料も値上がる可能性も高い。
最終的には、最後は「生存コスト」をいかに準備できるかである。
年金が破綻すれば、生存コストは賄えない。
これらについても、自己責任の時代だ。
もう一度、通貨について考える必要があるのである。
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2018年01月29日
虚業のシェアハウス、破たん。
ここの所、相次いでシェアハウス運営会社が破たんしている。
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私自身、以前、３件ほど個別相談で相談を受けたことがある。
その持参した資料には、随分大げさな運用実績が書かれていて、シェアハウスを運営しているものから見れば、夢物語の話しだ。
「実際に、このビジネスモデルは破たんすると思いますよ」
「やめたほうがいいですかね」
「破たんすることを前提で投資されるなら、おやりになればいいじゃないですか？」
「しかし、都心のワンルームマンションだと利回りが低すぎて・・・・・」
「ん〜、利回りが低いというのは、リスクが低いということですよ」
というようなやり取りをして、多分、その方たちは断念したと思うが、私のアドバイスを無視して投資していないことを願うばかりだ。
これには、投資に無知な金融機関が後押しをしてしまったことで大きな影響が出てしまった。
特に、金利を高めで貸し出しているところでは、すでに都心部の優良な不動産ではキャッシュフローが出せないため、地方の物件やかようなシェアハウスなどの高利回り商品に飛びついてしまい、内容を精査しないまま貸し出しを行ってしまった背景がある。
これには、借主の個人的属性もふまえて投資させているのだが、いくら年収が１５００万円を超えている人でも、今回のような破綻するビジネスモデルの場合、収入が「０」となってしまうのだから道連れ破綻となるに決まっている。
だいたい、賃料と空室率がわからないひとは、不動産投資をしてはいけない。
シェアハウスの場合は、利用料の相場と稼働率がわからずに投資してはいけない。
今後、民泊事業についても、同様な手口の人たちが出てくる可能性がある。
これは儲かる、という事業は不動産の場合、あまりない。
その土地の潜在的な能力というものがあり、ピンポイントで、たとえば、コンビニエンスの出店できる土地とかのニーズが認められる確たるビジネスモデルで利用できる価値ある土地が存在するだけである。
現在、世の中には様々な情報が流され、あたかも「儲かる」話が氾濫している。
まずは、その運用している実績を確認するべきである。
今回のような被害者を出してしまった背景に金融機関全体に波紋が広がる可能性がある。
まじめにコツコツと将来に向けて不動産投資を行っている人たちにとっては、非常に迷惑な話である。
金融機関の人たちも、もうちょっと、勉強してもらいたいものだ。
少なくとも、虚業と実業の判断ができるように。
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私自身、以前、３件ほど個別相談で相談を受けたことがある。
その持参した資料には、随分大げさな運用実績が書かれていて、シェアハウスを運営しているものから見れば、夢物語の話しだ。
「実際に、このビジネスモデルは破たんすると思いますよ」
「やめたほうがいいですかね」
「破たんすることを前提で投資されるなら、おやりになればいいじゃないですか？」
「しかし、都心のワンルームマンションだと利回りが低すぎて・・・・・」
「ん〜、利回りが低いというのは、リスクが低いということですよ」
というようなやり取りをして、多分、その方たちは断念したと思うが、私のアドバイスを無視して投資していないことを願うばかりだ。
これには、投資に無知な金融機関が後押しをしてしまったことで大きな影響が出てしまった。
特に、金利を高めで貸し出しているところでは、すでに都心部の優良な不動産ではキャッシュフローが出せないため、地方の物件やかようなシェアハウスなどの高利回り商品に飛びついてしまい、内容を精査しないまま貸し出しを行ってしまった背景がある。
これには、借主の個人的属性もふまえて投資させているのだが、いくら年収が１５００万円を超えている人でも、今回のような破綻するビジネスモデルの場合、収入が「０」となってしまうのだから道連れ破綻となるに決まっている。
だいたい、賃料と空室率がわからないひとは、不動産投資をしてはいけない。
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これは儲かる、という事業は不動産の場合、あまりない。
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2018年01月28日
不動産投資で失敗しない方法。
本日も、質問に答えます！
・「倉橋社長おはようございます。先日TVで見たのですが、ワンルーム賃貸経営で、最初に物件を担保に次から次に自転車操業でローンを組み、破綻して莫大な借金だけが残ったという事のようでしたが、こうなるパターンの原因は何でしょうか？」
・「倉橋さん、不動産投資を始めようと思っていますが、最初に準備することはなんですか？失敗しないためのアドバイスを是非お願い致します。」
・「光邦さん倉橋さんおはようございます。私は住宅のローンがまだ残っているのですが、投資用のローンを組むことが可能でしょうか？また、投資用のローンは、住宅を購入する住宅ローンとどう違いがあるのですか？簡単に教えてください
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まず最初に投資用のローン、いわゆるアパートローンと言うローンと住宅ローンでは、国の政策的なものがあって、住宅ローンの方が断然に金利が安いです。
そして住宅ローンを組んでいても、当然、その人の返済能力によって、投資用のローンを組むことが可能です。
さて不動産投資についてのご不安の面の説明ですが、これは例えば自己資金がゼロで不動産投資ができるとか、様々な形で営業活動して行っている会社がありますが、アパートを買ってローンを組めば事業がうまくいくとは限りません。
アパートを買って投資をするというのは、そこに入居者が入って賃貸住宅経営が成り立つ物件でなければうまくいくはずがありません。
この番組でも、再三、お話ししていますが、不動産投資と株式投資では性質が異なり、不動産投資の場合は、賃貸住宅をリースする仕事ですので事業と捉えないとなりません。
したがって不動産投資で失敗する人の多くは、事業と言うものの考え方をしないでその物件がずっと運営が可能で、稼働率も高くて、そして利回りも高いと言う幻想にハマって失敗する人だと思います。
2つ目の質問で不動産投資を始めようと思っているが最初に何を準備すれば良いかということなのですが、その場合は、まず目的を当社に来ていただき、まず事業計画を立てることをお勧めします。
もちろん事業計画といっても、他の事業と比べれば難しい事ではありませんので、まず目的に沿った投資のスタンスを決めていきます。
リスクとリターンはイコールですので、高いリターンを求めるには、当然、高いリスクが生じることになります。
ですから、我々一般の会社員が不動産投資を行って一生を棒に振るような投資を勧めることはありません。
つまり計画が大事だと言うことです。
また不動産投資をする場合には、その物件の担保力と、そこに投資する人の属性と言うものが大きく絡むものですから、属性の高い人ができる投資だからといって属性の低い人ができるわけでもありません。
また不動産の場合も通常我々とか金融機関が考える担保評価と言うものがありますが、それを度外視したような提携ローンなどで無理矢理ローンを組ませるということもありません。
また購入してもらった物件は、当社の方で責任を持って管理しますので家賃の滞納や不当な入居者に対しても、当社のほうで解決しますので、そういう面では心配なく、安心して投資ができると思います。
当社では約2,000人ほどの方々が不動産投資を行っており、その中で１件も投資で失敗して破綻した人はおりません。
不動産投資の成否はパートナーシップにあると言って過言ではありません。
投資物件を売るだけの会社の場合には、会社の目的が違いますので、やはりこれから不動産投資を始めると言う方については、当社のような会社とパートナーシップが必要だと思います。
しかしながら、手前味噌ではありますが、現在の不動産投資の事業を行っている会社で社内に弁護士や会計士を直接雇っている会社は当社以外にないと思います。
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・「倉橋社長おはようございます。先日TVで見たのですが、ワンルーム賃貸経営で、最初に物件を担保に次から次に自転車操業でローンを組み、破綻して莫大な借金だけが残ったという事のようでしたが、こうなるパターンの原因は何でしょうか？」
・「倉橋さん、不動産投資を始めようと思っていますが、最初に準備することはなんですか？失敗しないためのアドバイスを是非お願い致します。」
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まず最初に投資用のローン、いわゆるアパートローンと言うローンと住宅ローンでは、国の政策的なものがあって、住宅ローンの方が断然に金利が安いです。
そして住宅ローンを組んでいても、当然、その人の返済能力によって、投資用のローンを組むことが可能です。
さて不動産投資についてのご不安の面の説明ですが、これは例えば自己資金がゼロで不動産投資ができるとか、様々な形で営業活動して行っている会社がありますが、アパートを買ってローンを組めば事業がうまくいくとは限りません。
アパートを買って投資をするというのは、そこに入居者が入って賃貸住宅経営が成り立つ物件でなければうまくいくはずがありません。
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したがって不動産投資で失敗する人の多くは、事業と言うものの考え方をしないでその物件がずっと運営が可能で、稼働率も高くて、そして利回りも高いと言う幻想にハマって失敗する人だと思います。
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もちろん事業計画といっても、他の事業と比べれば難しい事ではありませんので、まず目的に沿った投資のスタンスを決めていきます。
リスクとリターンはイコールですので、高いリターンを求めるには、当然、高いリスクが生じることになります。
ですから、我々一般の会社員が不動産投資を行って一生を棒に振るような投資を勧めることはありません。
つまり計画が大事だと言うことです。
また不動産投資をする場合には、その物件の担保力と、そこに投資する人の属性と言うものが大きく絡むものですから、属性の高い人ができる投資だからといって属性の低い人ができるわけでもありません。
また不動産の場合も通常我々とか金融機関が考える担保評価と言うものがありますが、それを度外視したような提携ローンなどで無理矢理ローンを組ませるということもありません。
また購入してもらった物件は、当社の方で責任を持って管理しますので家賃の滞納や不当な入居者に対しても、当社のほうで解決しますので、そういう面では心配なく、安心して投資ができると思います。
当社では約2,000人ほどの方々が不動産投資を行っており、その中で１件も投資で失敗して破綻した人はおりません。
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投資物件を売るだけの会社の場合には、会社の目的が違いますので、やはりこれから不動産投資を始めると言う方については、当社のような会社とパートナーシップが必要だと思います。
しかしながら、手前味噌ではありますが、現在の不動産投資の事業を行っている会社で社内に弁護士や会計士を直接雇っている会社は当社以外にないと思います。
バブル経済が崩壊し、既に30年近く経ち、国民の所得が減少していましたが、この間に資産を増やせた人と、そうでない人の違いはなんだったのでしょうか。その答えを、今回のセミナーで弊社代表の倉橋が直接解説させて頂きます。今回のセミナーでは、さらにバージョンアップして、資産管理法人と個人の不動産投資の違いなども分かりやすく解説させて頂きますので、ぜひ、この機会にご参加ください。
◆詳細・お申し込みはこちらから
数多くの不動産書籍の著書で知られるCFネッツ副社長 山内 真也による初の【東京開催】単独著書出版記念講演。新築ワンルーム投資の事例を中心に、不動産投資とはどういうものか？また、どのような目線をもって進めていけばいいのかを、実例をもとにご紹介。単なる不動産書籍でなく、収益構造基礎となる、物件ごとの収支計算も含め、深く追求していきます。
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第1部は弁護士歴21年の世戸孝司と、賃貸管理部門の責任者である不動産歴20年の上町洋が、建物賃貸借のさまざまな場面において、どのような法律があるのか、実際のトラブルをどのように解決するのかについて、実例を基に、皆様にご説明いたします。第2部では、弁護士の世戸孝司と、滞納賃料督促の現場責任者である片岡雄介が、実際に直面し、解決した様々な事例を基に皆様へ解説いたします。
◆詳細・お申し込みはこちらから
不動産投資の今までと、これからの話が聴けるセミナー。第一部では今流行りの仮想通貨と不動産投資を比較。目先だけの利益を求めない投資方法を解説します。第二部では基本的な投資分析、最新不動産価格や利回り、物件選定方法を知り、安全性の高い不動産投資の進め方を学んでいただきます。どちらのセミナーも「勝ち組オーナー」になるための必須知識です。奮ってご参加ください。
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2018年01月27日
よい影響を与えるのが仕事。
仕事を行う意義。
不動産投資ランキングへ
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当社のベンチャースピリットは、創業当時から一貫している。
仕事は、良い影響を与え続けることだ、という朝礼です。
お時間のある時に、ぜひ、ご覧ください！
※ＣＦネッツ採用情報はこちら
先日、日本郵政の不動産部でセミナーしてお話をさせていただきました。一等地は誰でもうまくいくけれどB級の立地のノウハウは話してきました。参考にしてもらえたらと思います。
その後、翌日に神奈川新聞主催で新春特別講演会で3時間やってきました。
前半をこれから動き出す政策やインフラの関係を話していたら、不動産の話じゃないからって1人帰ってしまってもったいなかったかな。
良かったのは主催が新聞社だから新聞を見て応募した人なので、数人ほどうちのお客さんがいたけれど、普段とは違う層が集まってもらえた。
どんな人が集まったのか、懸命にメモを取っている人も多く気に留めながら講演してました。最後、3,4人名刺交換に来てもらえて、三浦の商工会議所の人や違うエリアの商工会議所に人も来て、好評をもらえました。
会社の経営のスタンスと三浦のタウンマネジメントを日本全国から不動産屋さんがやってくるのでそのレジュメと2月4日に「不動産とお金の話」の講演のレジュメを書いている間に沢山連絡がきて予定が詰まっているから、レジュメを作るのが大変。
セミナーの準備をしてクオリティを上げているからリピーターが増えていく。
毎日毎日、いろいろなところで影響を与えるのが仕事だと思っている。
会社が大きくなってきて多くの人がいろいろな立場で影響を与えている。それがいい影響なのか悪い影響なのか。良い影響を与える人達がいると仕事が楽しくなる。同じ時間を過ごすのにわざわざつまらない仕事の仕方をする人がいる。いくら言っても直らない人がいる。それは自分で直すしかない。過去においていくら言っても直らない人にやめてもらったことがある。今は会社のレベルが上ってきているから、毎日仕事をしながら、毎日影響を与えあっている。挨拶でもそう。電話もそう。事務と営業のコニュニケーション、マネージャークラスが指導をしていってください。一人ひとりが影響を与えている。その意識で仕事に取り組んでください。外からどう見られているのかも影響です。そこはとても重要です。良い影響を与える努力をすれば自分がいい形になっていく。意識して行動をしていってください。
今度、「不動産とお金の話」を2月4日にやります。これは2005年にやったものをリニューアルしてやります。過去のセミナーを聞いた人たちで法人格になったり、資産を増やしたり、事業がうまく行ったりしているがいっぱいいます。
お金に対する物事の考え方がちゃんと教育されている人は生き方が違う。今回はバージョンアップしてやりますので楽しみにしていてください。
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