2018年10月
2018年10月31日
１年生を１０年やっても、１年生。
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当社の中に、スキルを上げる要素が多く含まれている。
というような朝礼です。
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今回、うちの社員も来るように声をかけて東京のAM、PMの人たちも参加してました。技術的のこともそうだけれどお客様に提供しているサービスを深く知ることが出来る。会社の人達が提供している総合的なサービスを知らない。OMの人たちが現場で動いているサービスについてPMが付加価値についてわからないことがある。
この会社を起業したときに不動産投資の本を書いたから、投資のイメージがあるけれどPMの歴史のほうが長い。
不動産会社に弁護士がいて対応ができる。そういうことを気が付かないまま他の会社と同じようなことをしていたら、
オンサイトマネジメントもコストを掛けてクオリティーを磨いている。会社のコンセプトに合うOMSの人たちなのか篩をかけて見直していく。
OMの区域を決めて全体を管理するオンサイトマネジメントを始め、今では10分割に区域を分けている。今回も台風やエアコンの件もスムーズに処理ができた。夏のあの暑い中で数週間待たされること無く処理ができた。それはネットワーク力とオンサイトマネジメントの威力。
オンサイトマネジメント実力を周知してもらわないと価値にならない。管理料はコストに反映する。定期巡回をしながらゴミや創始をしてメンテナンスをしていることをPMのアピールしてください。
法的な手続きが出来ることでサービス力が違うことを検証してアピールをしていってください。
今回、リフォーム、リニューアル、リノベーションも手を加えている。やったから出来ている。
業者に丸投げして単に直しているだけではその技術は身につかない。
だんだんスキルが出来てくる。若いときにスキルを蓄える人はずっとスキルを蓄える。複利計算のようにプラスに積み重ねる人はどんどんスキルは上がっていく。
一つひとつの仕事に熱意を追って取り込んでスキルを上げていく。仕事は忙しいけれどチャレンジしていくことについてどう対処していくか。
去年と違う自分が今ないといけない。
コンサルはスキル。スキルが価値。わからないことがわかるようになれば、更に勉強をする。段階を追って一年一年段階を追ってちゃんとスキルが上がる仕組みを作って上げる。これが重要だと思います。
来年は今年の自分以上のスキルを上げてください。よろしくおねがいします。
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折角始めたアパート経営、これさえ分かっていれば入居率が上がったのに…。満室経営に近くアパート経営の本質をお教えします。選ばれるアパート建築のポイント、企画の立て方・現場の声を建物に反映するノウハウ等。現場で活躍する建築士だからこそ分かる、実務に精通した声をお届けします。アパート経営を考えている方・土地の有効活用を検討している方は、この機会に是非ご参加ください。
不動産投資の天敵ともいえる家賃滞納。とくに悪質な滞納者には、法的な制裁を加える必要が出てくることもあります。そこで本セミナーでは、裁判の訴えから判決後の進め方、建物の明け渡し請求、家賃保証会社の問題といった、素人では判断しずらい部分を、CFネッツ社内弁護士である「世戸」と、家賃滞納督促の部門責任者である片岡が詳しくご説明します。また、第二部ではアパートやマンションで発生するトラブル全般の対処法を、コールセンター部門の責任者である橋本と、賃貸管理部門の責任者上町がQ&A形式で皆様へご説明します。
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2018年10月30日
日米、いや世界同時株安！
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最近、久しく「倉橋レポート」の発行をしていなかったが、ずいぶん前にこの「資本主義経済の終焉」と題して書いたことがある。
まさにここの所の株価は異常といえる状況であり、すでに自立できない状況にあるように思う。
この資本主義経済による上場株は、その会社の資本であり、その資本を活用して事業を行って利益を上げるのであるが、利益、つまり損益とは関係ない貸借で、その会社の存命を明暗する時世に移行している。
かつて日本綜合地所という、結構、頑張っていた会社があった。
以下が倒産速報に流されたもの。
日本綜合地所はマンション分譲・販売代理を目的として平成５年２月に日本綜合地所（株）として設立、同１０年６月に株式の額面金額を変更するために別会社（昭和５３年７月設立）を存続会社として吸収合併され、別会社の商号を日本綜合地所（株）とした経緯がある。
平成６年に第１号の自社分譲物件を発売、以降は首都圏を中心に自社ブランドのマンション分譲を加速させた。１１年に株式を店頭公開し、１３年１２月東証２部、１５年３月に東証１部上場を果たした。株式上場以降は子会社を通じて戸建住宅・宅地販売事業などにも参入したほか、１７年９月には日立造船不動産（株）[現：日綜不動産（株）]の全株式を取得して子会社化するなどのＭ＆Ａを行い業容を拡大。近年はヨーロッパ風の分譲マンション「グランシティ」「ＶＥＲＥＮＡ（ヴェレーナ）」シリーズを積極的なテレビＣＭで展開し知名度を得ていた。奥行き４ｍのバルコニー「オープンエアリビングバルコニー」を設置した物件などで好評を博し、１９年の事業者別マンション供給戸数は３４１１戸に上り首都圏で２位、全国６位の実績（不動産経済研究所発表）を誇り、２０年３月期の売上高は過去最高となる約１１８９億３３００万円（連結ベース）に対し約４６億４６００万円の当期利益を確保していた。
２０年５月には年間４０００戸のマンション販売体制の確立を骨子とした拡大路線の第４次中期経営計画を発表。しかし１９年後半以降、建築基準法改正に伴う建築確認の長期化や資材価格の高騰、顧客の買い控えなどからマンション市況が悪化の一途を辿っていたうえ、サブプライムローン問題に端を発する世界的な信用収縮から国内不動産市況も停滞し、経営環境が急激に悪化した。
同年１１月には２１年３月期の業績と同中期経営計画の下方修正し、これと同時期に２１年４月新卒入社予定の採用内定者５３名の内定取消しを決定したことからマスコミ報道などで大きく取り上げられ、急遽内定者に補償金１００万円の支払いを決定するなどの対応に追われ、対外信用が低下していた。 こうしたなか２月３日には２１年３月期の業績予想を再度下方修正し、棚卸資産の評価損２２１億６００万円（連結）をはじめとした損失を計上。通期で３０５億円の大幅な当期純損失となる見込みとなり、同社が借入人となっているシンジケートローンの財務制限条項に抵触する恐れがあると発表。２月上旬に期限が到来する建築代金の支払いが困難となり今回の措置となった。
とある。
様々な角度で、この倒産事情を考えるが、この会社、この信用不安による株価の下落がなければ生き延びた可能性がある。
つまり株価が下落したことで、発行時価額が下落し、損益上の利益や内部留保があっても、金融機関が手を引いてしまったのである。
そう考えると、金融機関であるスルガ銀行や、TATERU、シノケンなどの銘柄は、現在、悲惨な株価となっており、このデフォルトを支えるだけの短期的な対策は打てないだろう。
これは一例であり、その他の上場企業も、この株価下落で信用棄損が生じることは間違いがない。
現状の株式は、かなり強い勢力の動きで惑わされているが、そもそも、その上場株価が正しいものなのかの判断などせずに市場が動いているだけだ。
現在、日銀が支えている日本の株式市場も、この支えがなくなると大変なことにならないだろうか。
そのうち日本企業は、日本にある会社であり資本は全部外国なんていうこともあり得るのではないか？
政府の方針は、インフレ促進、消費税増税、社会保障費負担増など、国民の可処分所得を減らす方針ばかりだし、これでは消費抑制策であって景気などよくなるはずもない。
金融機関は、金余りの時代。
いかにも景気が良いように聞こえるが、元金が増えているだけで貸付ができないから金はあっても経営は厳しい。
今回のスルガ銀行の不正融資による金融監督庁の動きは厳しい。
来年の金融機関の決算はどうなるのか心配だが、金融機関も保険会社もかなり株式を保有しているから心配だ。
やはり、私の言っていた通り、不動産投資は正解なのだ。
ついでに言わせてもらえば、これからもインフレに強い不動産は強い。
そろそろみんな、気が付かないのか。
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2018年10月29日
時代の流れは、メディアミックスだ。
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テレビとラジオ、それに絡めたＳＮＳは重要な広報活動につながる。
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過去に販売していたDVDをyoutubeにあげて多くの人に見てもらっている。これをも活用していく。
昔は、テレビに出演すること自体が大変だった。実績を積んでメディアに注目をしてもらってテレビに出られた。
一番最初にビートたけしさんの番組に出演したのをきっかけに、堂本光一さんの番組にも出演したりしてたのだけれどバラエティ番組に出演するのを断ったのは今思うと残念だった。当時は本を出版して、テレビに出演したら、講演料が上がってきて、最高は86万円だった。それもテレビに出たおかげ。
今はSNSを活用していく方が効果的なのかもしれないと考えています。
毎週木曜日、FM横浜でここが知りたい不動産をやっていて光邦さんに変わってから反響が大きくなってきている。ラジオを通じた個別相談の問い合わせも増えてきている。
テレビ神奈川の金曜日にやっているニュース番組で月一回取り上げられます。今度はローテーションでうちの社員をやっていることを伝えていけば、広く皆さんに伝わると思う。
時間を作ってブログを書いて、原稿をためておいて準備をして毎日更新できるようにしている。継続していつことが重要。
ランキングの上位が上がってくると閲覧数が大きく伸びる。そうすることで多くの人に伝わるし、会社の知名度が上がる。
せっかくスキルを上げているのに開示が足りないから周りの認知が低くなってしまう。いい商品があるのに知られていないのはもったいない。
メディアが変わってきているから、webの影響はテレビを上回っている。ブログを書いている人を社員が応援していく。そういう意識で一つ一つコツことと積み重ねてください。
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2018年10月28日
資産を守る賃貸経営の方法「賃貸トラブル処理ソフト編」。
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今回のセミナーは、実例を交えて３時間を超えるセミナーだが、ちょっとした要件を要約した動画にしてみた。
お陰様で、前回の前編は好評のようで、賃貸管理会社のプロと素人的な会社の違いが理解してもらえたようだ。
今回は、またもや同様にプロと素人的な会社の違いが分かるようにした。
同じ業務のように見えるが、内容は全く違う。
トラブルは発生した時の対処で実力がわかるもの。
ぜひ、ご覧ください。
※ ちょっと二日酔いの為、頭の回転が気になりますが・・・・・。
本オンラインセミナーは、賃貸管理を甘くみてはいけない！資産を守る賃貸経営の方法 クレーム処理ソフト編（後編）となります。前編をご覧になりたい方はクレーム処理ハード編（前編）をご覧ください。
【目次】
・賃貸トラブルを回避するための賃貸契約書とは？
・賃貸住宅を成功させるクレーム予防策
・物件下見をするときの注意点
・賃貸借契約書と契約締結時における対応
・債務名義（執行名義）を取るためには
・賃料未払処理フローチャート
・内容証明郵便による督促
・支払督促による手続き
・動産執行の差押禁止財産
・契約解除、建物明渡請求の場合
・建物明渡請求訴訟
・建物明渡しの強制執行 基本パターン
・賃貸管理はプロの不動産コンサルタント会社CFネッツへ！
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2018年10月27日
銀行融資のスタンス。
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昨日、テレビ神奈川のニュースハーバーでお話ししましたが、まずは世間の不動産投資事情を揺るがす不正融資事件。
契約書類の改ざんや、二重契約書の存在。
金融機関内では、かような融資実態の存在を確認中である。
当然、アパートローンの持ち込み案件の多い大手金融機関では、この作業に追われている。
金融監督庁も動き出しているので、かなり細分のチェックが必要となっている。
ところが、信用金庫などは、そもそも少額でアパートローンの取り組みも少ないので、この調査にあまり関係がないようである。
もちろん融資条件などは様々だが、以前と比べてもあまり変わらないし、審査も早い。
メガバンク系で、ひどい話になると、審査に2ヶ月くらいかかるケースも出てきている中、体力のある地銀は、そんなに消極的でもない。
ただ、相変わらず審査には時間がかかるようだ。
最近、売主側もローン特約が付くと敬遠されることが多く、ここは資産が分厚い人、つまり共同担保にできる不動産をもっているとか、現金で自己資金を多く出せるとかの人は勝負に出やすい時期だ。
「アパートローンは、ちょっと昔に帰っただけ」
とは、ある銀行の担当者。
「スルガさんがやりすぎたおかげですよ」
「銀行は、お金を貸しての商売ですから、スタンスは変わりません」
銀行は、毎月、貸したお金の返済を受けている。
ここしばらく続く低金利政策によって、元金の返済がすごいことになっている。
この現金の返済分は貸し続けなければ金融機関としての体をなさない。
「社長の所は大丈夫ですけど、やはり信用できなくなった会社の取り扱いはできなくなりました」
これは昔からそうだが、二重契約書（売価アップ、あるいは値引き契約合意書）を行った会社は、ほとんど金融機関の取り扱いができずに倒産している。
しかし、かような業者は、また新しい会社を立ち上げて同じようなことをする。
また、その物件を仲介する会社や賃貸管理会社についても、財務内容の悪い会社の場合、本人の属性が良くても融資を断られるケースも出てきている。
どうして融資が出ないのか？
「総合的判断で、残念ですが融資はできません」
金融機関からその言葉が出たら、注意したほうが良いですよ。
今後、不動産業界も淘汰されることになるだろう。
これから先は、付き合う業者は大事だ。
では。
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