2018年11月
2018年11月25日
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本日は、FMヨコハマ&TVKの視聴者リクエストにお応えして、
のセミナーを行う。すいません。満席につき、当日受け付けは致しません。
かつて日本は、一億総中流社会と言われていた。
これは日本の企業は終身雇用制度をとっていて、その会社に入社すれば、定年退職までエスカレーター的に昇進昇給をすることができた。
しかしながら現在では、そのような雇用体系は崩壊している。
当社では、たまに中途採用の募集をしているが、応募者のほとんど40代50代の未経験者であり、毎回、100人近い履歴書が送られてくる。
一応、一通り目を通すようにしているが、履歴書ひとつ書けないような人がいて、当社を甘く見ているのかもしれないが、何のアピールもすることなく送られてくる。
それらの多くは、結構、大きな会社に勤めていて高学歴な人が多い。
さらに驚くことに、会社をやめてから、かなりの期間就職活動を行っており、おまけに給料面で高額を求める人たちばかりだ。
彼らは、自分の立場において身の丈を知らない。
その会社を辞めた理由は様々だろうが、この年齢まで何のスキルも付けずにいて、それなりの社会的な地位を得ようとするのはいかがなものだろうか。
実は、この話をするのは、彼を非難するということではなく、残念ながら彼らの年代層での所得が下がっていると言うこと。
大体、企業においては、この年齢層が1番所得が高く、経営幹部として会社を引っ張っていく立場であるから、社内においても1番所得が高い年齢層だったはずだ。
最近騒がれている日産自動車のゴーン会長などは、5年間200億円も稼いでいるわけだ。
このニュースを見て、日本の企業ではありえないと騒ぎたてる人たちがいるが、世界的に見て彼ほどの企業への貢献度を見れば、納得する人は多い。
まぁ、それはどうでもいい話だが、現在、日本の国民所得は下がり続けている。
ここへきて、金融機関の姿勢が大きくかわり、さらに融資に対しては安全性を強化する動きになってきた。
どういうことかと言えば、不動産投資に対して自己資金比率を上げる事を要望してきている。
例えば、1億円の物件を買うのに、従来であれば、自己資金を 1000万円、諸経費が1000万円用意すれば、大体融資の承認が取れた。
ところが最近では、自己資金を 2000万円程度入れて、さらにその人の個人の信用力の高い人、つまり年収が、今までなら500万円程度以上あれば融資の承認が取れたが、最近では600万円以上、銀行によっては、年収2000万円以上じゃないと貸せないなどと言ってきている。
また、賃貸住宅の賃料も上がるところと、下がるところが明確になってきている。
ここでも、例えば、その地域の平均年収が300万円とする。
すると賃料に当てられる金額と言うのは、5万円から、せいぜい6万円位のものである。
しかしながら、都内であると、年収が600万円を超えていれば、可処分所得が高くなるから12万円から15万円の賃料でも、払えることになる。
さらに賃貸住宅経営の場合、賃料が低いほど滞納率やトラブル率が高く、リスクが高くなる傾向がある。
そして、来年の消費税増税によって、可処分所得が下がることで・・・・・・・。
やばい、時間だ。
セミナー前の個別相談と面接があった!
続きは、次回に。
では、行ってきます!
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地方都市による地域活性化の秘訣は?
不動産って、古くなったら価値が下がるのか?今後、首都圏で投資するには?
移住、永住を考えるには。
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不動産投資の天敵ともいえる家賃滞納。とくに悪質な滞納者には、法的な制裁を加える必要が出てくることもあります。そこで本セミナーでは、裁判の訴えから判決後の進め方、建物の明け渡し請求、家賃保証会社の問題といった、素人では判断しずらい部分を、CFネッツ社内弁護士である「世戸」と、家賃滞納督促の部門責任者である片岡が詳しくご説明します。また、第二部ではアパートやマンションで発生するトラブル全般の対処法を、コールセンター部門の責任者である橋本と、賃貸管理部門の責任者上町がQ&A形式で皆様へご説明します。
2018年11月24日
地方都市による地域活性化の秘訣は?
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昨日の続き
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本来の姿として見れば・・・・・・。
さて、2つ目である。
1つ目は、行政が民間と一緒になって街を盛り上げる、と言うことを書いた。
そして2つ目は、どういう街を作ろうかと考えることよりも、住んでいる若者たちがどのような街にしたいのかを基準に考えなければならないということ。
女川町の役所の方が言っていた言葉だが、確かにそうである。
今後、高齢化が進み、その街を支えていくのは若者であり、若者の労働力である。
当然だが、若者が働き、夢を持って仕事に取り組めるような街でなければ、その街の繁栄はありえないし、経済は成り立たない。
現在、三浦市の三崎地区において、JC(日本青年会議所)と言うメンバーが、さまざまな活動を行っている。
いちど中止になった花火大会を私も含めた地元の有志が復活させ、これを継続することになったのもJCのメンバーである。
先日は城ヶ島の大橋にライティングを行い、この街の観光スポットとしての実験を開始させた。
先日も、この城ヶ島の通行料金を無料化すると言うことが具体的に動く形で、黒岩知事も一緒になって動いている。
また京急の城ヶ島ホテルも、建て替え計画が進むと言う。
この街での宿泊施設は、今となっては足りなくなっているので、これは有効な手段だと思う。
当社でも三崎の下町で山田酒店の2階を簡易宿泊所にして宿泊ができるようにした。
※ 山田酒店の詳細はこちら
これと合わせて、築100年以上の古民家を改装して、ここでも簡易宿泊所の許可を取って宿泊ができるようになっている。
※ 古民家の旅宿の詳細はこちら
当社では、この下町城ヶ島活性化プロジェクトにおいて、10店舗以上の店舗をオープンさせている。
これによってシャッター通りの商店街のシャッターが開くようになり、最近では外からの移住者も増えているのと合わせて、少しずつ事業を行っている人たちも増えてきた。
ただ大事な事は、これらの人たちが、ちゃんと経済活動が成り立つような事業に成長してゆく必要があり、これにはやはり消費をする顧客の創造が必要である。
商店街と言うのは、消費の連鎖を構築していかなければならない。
1つだけのお店で成り立つというようなものではなく、みんなでベクトル合わせながら、その商店街の将来を若者と一緒に作っていくしかないのである。
黒岩知事も言ってるように、地域の活性は、よそ者、馬鹿者、若者の力が必要だ。
私のようによそ者で馬鹿者がこの事業に着手したから、若干の地域活性化につながっているとの自負はあるが、そこに若者の力が必要だ。
我々、そもそも利益を追求しようと言うのであれば、別に、この街を活性化する必要もない。
3大都市圏で不動産コンサルタント業を営んでいる関係で、他にいくらでも収益事業は作れるのだ。
しかしながら、われわれは、不動産でそれなりに稼がせてもらっているので、社会貢献の一環として、不動産を通じてお返しをしたいと考えた。
不動産の潜在的な価値と言うのを考えればわかるとおり、不動産の価値が下がれば、当然、資産価値が下がる。
すると金融機関から見る担保価値が下がることになる。
これで苦しめられている人たちは多くいて、この三崎エリアにおいても、事業が失敗したわけじゃないのに、所有する不動産の価値が下がり、担保力が減少したことで融資が受けられず、不動産を売却せざるをなくなった人たちも多い。
今後、日本中に同様なことが起きないとも限らない。
特に地方の物件でフルローンと言うリスクの高い融資を受けている場合なども同様だが、この融資についてアパートローンで取り組んでいる場合はさほど問題はないが、証書貸付の融資を引っ張っている場合、同じように貸しはがしと言うようなことが問題として起きてくる可能性が高い。
大体、事業性資金の場合、この証書貸付と言うものが多く、この場合、融資のリファイナンスの際に金額を下げられ、その分返済をしなければならないことが起きてくる。
これによって、中小零細の会社が潰れる事はよくあることだ。
話がそれたが、今後日本経済の中で金融期間の姿勢はかなりシビアな形になると考えられるが、これに伴って日本全体の不動産の価値が下がれば、全てが負のスパイラルに入る可能性が高い。
そういう見方で考えれば、これから先、二極化が進む日本全体のことで考えれば、不動産の価値が二極化し、国民の所得が二極化し、年齢格差も二極化する。
そうすると当然だが、首都圏の雇用の拡大と、地価の上昇と、若者の労働力を考えれば、当然、首都圏に集中し、逆に地方都市は、非常に厳しい状況に落ち込むことになる。
そんなことは、私が言わなくてもわかるはずなのだが、実際に国も行政もわかっていない。
したがって、その地域の価値を創造するために、今手を打つべきことがいっぱいあるはずなのであある。
※ 三崎下町活性化事業の一部 三崎観光ウェブはこちら
ん〜、時間だ。
本日は、明日のセミナーのレジュメと、年末年始の業界紙の依頼原稿を二つ仕上げる。
では。
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2018年11月23日
神奈川県黒岩知事との対談。
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一昨日、黒岩知事のFMヨコハマでの番組で対談をした。
久しぶりにお会いして、相変わらず地域活性化の話を行ったわけだが、その時に、宮城県の女川町の話をさせてもらった。
これは10月に、当社がいつも行っている「優良企業視察」の訪問先を、いつもなら企業を訪問するところ、今年は、災害復興プロジェクトを視察し、女川町の街づくりを視察してきたときの話。
以前のブログにも書いたが、この時に、その女川町の町役場の人が言っていた言葉が印象的であり、この知事の対談で知事に伝えることにした。
※ 以前のブログはこちら
黒岩知事は、災害が発生した後、女川町に訪問していたが、その後の復興した姿は見ていないという。
私が、感動したことは、二つ。
一つは、町役場の方が「我々公務員というのは本来働かなくても給料がもらえる立場だから、、むしろ何もやらずにいた方が良く、何もなく定年退職を迎えるのを望んでいるのがほとんどの人だ。しかし、我々はこの震災によって考え方を大きく違え、やはり民間と行政が1つになって取り組むことによって災害復興も早く済んだし、その後の事業の継続性も一緒になって考えるようになった。」
というような話をしたことだ。
実際に視察してみて、思ったことなのだが、たった6500人の人口の街で、新たな街を維持するのは難しいのではないかと考えたが、この街の中に町役場が存在し、彼らはこの街とともに生活することを心がけており、この街の中にある飲食店や飲み屋なども、町役場の人たちが日常的に訪れると言う。
つまり街の人も、町役場の人も、その街の中の消費者であり、お互いに経済活動で助け合う努力をしている。
そういえば、私も三浦市三崎に移住してから市役所の人と話をしたことがあるが、この際に、市役所の人はせっかく下町の飲食店や飲み屋さんがあるのにそこへは行かないと言っていた。
それは1つの店に行けば、そのことが知れ渡り、なぜうちには来ないのかと言うクレームがあるそうだ。
結局、そのことがあって、あまり下町に訪れる事はなくなったという。
いまだにくる人は、少ない。
これは双方にとって不利益であり、これから地方経済を救うとみられるコンパクトシティーの構想では、なにも利便性の高い駅前エリアだけでなく、既に構築されている地域の商店街地域も、どうような考え方ができる筈だ。
地方の役所の人達は、いまだ他力本願で、観光客やインバウンドのことばかり考えているが、それはそれで手法として正しい訳だが、本来の地元経済に着目しないといけない。
私自身、この街に来たばかりの時に、三崎下町城ケ島活性化事業というのを三浦市から委託を受けて行ったことがある。
この時には、あまりにも乏しい広報をインターネットを使って広めることにし、観光のために「澤田痴陶人美術館」を作り、ネットでは城ケ島と下町商店街の地図を作成して、その中に様々な商店を取り上げ、動画でも社員を使って料理などの紹介を始めた。
ところが、いきなり地元の人から連絡があり、自分の所も紹介しろ、あなた達は税金を使って事業を行っているのだから、自分の所の店を紹介するのは当然だ!ということのクレームが入り、そのうち取材に行って、紹介に相応しいのであれば紹介しますといっても引き下がることがなかった。
結局、その店は紹介しなかった。
まったく不愉快な思いをした。
実際、三浦市のこの予算は、1年で150万円、2年間支給されるものだった。正直、そんな予算で出来ることは決まっているし、当社としてみれば、ほとんどボランティアの事業で不快な思いもしたくもない。
結局、その補助金は貰うことは辞退し、いまだ地域活性化をあいかわらず行っている。
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続きは、明日。
では。
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2018年11月22日
金融機関の姿勢と当社の姿勢。
何時改善されるのか。
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昨日の続き
前々前回の投稿は、最近の金融機関の事情。
前々回の投稿は、 昨日の続き。金融機関の動きは?
一昨日の続き。勘定合って銭足らず。
前回の投稿は、 キャッシュフローのリスク回避は?
では、続きを。
先日、付き合いのある金融機関が来社して打ち合わせをした。
非常に厳しい状況で、現在、アパートローンがなかなか取り組めないという。
つまり業績が伸びないのである。
スルガ銀行の内部調査をご存じの方はお分かりだと思うが、銀行というのはスルガに限らずノルマが厳しい。
今回の事件が起きたからと言って、単純にお金を貸せないから傍観するわけにはいかない。
実際に住宅ローンと比べると、アパートローンの貸出残高は非常に低いものであるが、それぞれの部署で金融機関はノルマ持って取り組んでおり、業績の悪化は非常に困るわけである。
おまけに住宅ローンなどの貸し付けは、毎月、かなりのお金が返ってきてしまうわけだから、それを貸し付けなければ、商売にならない。
当社には非常に多くの顧客がおり、ぜひ融資を進めていただきたいと言うことである。
「社長の所の審査基準を少し下げてもらえば、もう少し融資が進むはずです」
彼らとして見れば、当社の審査基準をもう少し緩めてもらっても、ちゃんと融資すると言う。
そもそも不動産投資を行う人たちは、自分でリスクを背負って行っているのが普通であり、当社のように販売側が厳しい審査基準を行って、当社の基準に達しない物件の販売を行わないのは稀であるという。
実際に購入したのは投資家であり、失敗したにしても、それは投資家のリスクであるからCFネッツには関係がないし、我々もそれに基づいて融資をしたお金で焦げ付きが出れば競売手続きをもって処理すれば、それはそれで構わないと言う。
確かに、そうなのかもしれない。
ただ、当社は、この姿勢を崩すつもりはない。
投資家の実績と言うのは、我々の運用に基づく実績でもある。
もちろん短期的に見れば、空室が存在することもある。
しかし全体的にみて、空室率は5%を切っている状況であれば、当社もクライアントも円満な関係が続くことになる。
ここへきて賃貸管理会社の実績を問われている。
それは、今年起きた様々なサブリース(マスターリース)会社の問題点がクローズアップされているからであり、金融機関も販売実績、運用実績、そして販売に対する姿勢を調査し、その姿勢に倫理観がない会社は厳格に淘汰されることになるのである。
従って、過去も現状も、当社のスタンスは正解。
当然、今は稼ぎ時だが、逆に、わざわざ審査基準を落とさなくても、良い物件が紹介できるから、やはり正道を歩んでいきたいと考えている。
むしろ、現在、新たなビジネスチャンスを考えて、現在、着手している。
これがうまくいけば、さらに当社の会員へのサービスが充実できるし、メリットを享受できる仕組みが構築できる。
この件は、会員向けの忘年会で発表するつもりだ。
では。
昨日も書いたが、ここの所、読者数が増えて、若干順位が上がったが、まだまだだ。
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日産自動車ゴーン会長の逮捕、企業リスクである。
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投資家のリスク。
日産のゴーン会長が逮捕された。
所得をごまかしているかどうかは明らかではないのに、有価証券報告書に虚偽、あるいは不実記載をもとに逮捕されたのである。
結局、様々な告発によって今回の逮捕につながったわけだが、実際には日産自動車は、このゴーン会長が来なければ今の日産はあり得なかったのは誰でも知っているはず。
にもかかわらず、電撃的に逮捕され、かつ、あの記者会見を見る限りでは、怪しい雰囲気が漂っている。
これは、日産自動車だけの問題ではないように思う。
ここでは、書けないが、私が酔っているときにでも聞いてもらえば、真相は明らかにする。
ヒントは、日産&ルノーの快進撃である。
ま、それはどうでもよろしい。
今回のゴーン会長が抜けることで、日産のリスクはかなり大きいものになる。
当然、株価も下がるだろう。
会社も損、投資家も損、じゃあ誰が儲かるの?ということに尽きるが、かんたんな話、国境を越えたビジネスが展開されるはずだ。
今日の私の話は覚えておいていただきたい。
すぐにわかると思う。
ゴーン会長は、様々な経営効率を図ってきて多くの人から嫌われていたが、開発する車にも魅力的なものが増えた。
そもそも私自身は、現在、国産車ではホンダのS2000を通勤で使っているが、この車は同じもので2台目であり、通算すると10年以上乗っている。
それは、別にほしい車がないからである。
現在、日産自動車ではフェアレディZやスカイラインのGT-Rなど、非常に人気が高い車が出されており、こんな車を他社が出すことはなく、日本の自動車業界をリードしてきているし、世界の流れとしてハイブリットが中心だったところ、日産自動車は電気自動車の開発に取り組んでいる。
これらを普及するには、日本だけの市場では絶対にできない。
したがってゴーン会長のような海外に太いパイプを持って、政治力を持った人間がリーダーシップを取らなければ日本の自動車業界は取り残されるのである。
ここでもヒントだが、取り残されるのを期待している人もいる。
今回、日産自動車の経営陣が刷新されることにより、過去の日産自動車に戻ってしまうのではないかと懸念している。
かような見方で、今後、この事件の全容を見守っていただきたい。
さて、先日、付き合いのある金融機関が来社して打ち合わせをした。
結構、深刻な話だが・・・・・・・。
きょうは、これまで。
昨日、今日と会社は休みなのだが、昨日は湘南国際村の会議、そして本日はテレビとラジオの収録がある。
仕事時間としては、ゴーン会長とあまりかわらないと思うが・・・・・。
さて昨日も書いたが、ここの所、読者数が増えて、若干順位が上がった。
昨日は瞬間、15位まで上昇したが、まだまだだ。
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賃料は、価値に反映する。
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なぜ、日本人は豊かにならないのか?
人は、生きる価値観を失っては終わり。
フィナンシャルリテラシー、11月セミナーに。
フィナンシャルリテラシーの欠如(4)
今年も無事に決算が終わりました!
歴史を塗り替える仕事。
フィナンシャルリテラシーの欠如(3)
また、やってしまった!
フィナンシャルリテラシーの欠如。その2
フィナンシャルリテラシーの欠如。
新たなテナントリテンション。
本気で、まじめな婚活支援、することになります!
IREMからAMOの認定を受けました!
いよいよ、本日、教訓。
マンションと戸建住宅、どちらが資産価値が高いのか?
結局、真の不動産コンサルタント会社は当社しかない。
新相続税、改定の要件。
道徳、倫理、法律。最後は法律に照らし合わせて判断する。
不動産投資って、副業にあたるの?
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折角始めたアパート経営、これさえ分かっていれば入居率が上がったのに…。満室経営に近くアパート経営の本質をお教えします。選ばれるアパート建築のポイント、企画の立て方・現場の声を建物に反映するノウハウ等。現場で活躍する建築士だからこそ分かる、実務に精通した声をお届けします。アパート経営を考えている方・土地の有効活用を検討している方は、この機会に是非ご参加ください。

不動産投資の天敵ともいえる家賃滞納。とくに悪質な滞納者には、法的な制裁を加える必要が出てくることもあります。そこで本セミナーでは、裁判の訴えから判決後の進め方、建物の明け渡し請求、家賃保証会社の問題といった、素人では判断しずらい部分を、CFネッツ社内弁護士である「世戸」と、家賃滞納督促の部門責任者である片岡が詳しくご説明します。また、第二部ではアパートやマンションで発生するトラブル全般の対処法を、コールセンター部門の責任者である橋本と、賃貸管理部門の責任者上町がQ&A形式で皆様へご説明します。