2005年05月18日
倉橋隆行の不動産投資講座 第12号

初心者の「やる気が本物か」を測るものの1つは、「根性」です。
こういうと、体育系クラブの精神論のようですが、実際、同じことで、不動産投資を実践しようと計画を立てたら、それを信じて失敗してもかまわないという「根性」をもって実行することです。
念入りに投資計画を立てても「やっぱり不動産は怖いから」「借金するのはいやだ」と決断を鈍らせるようでしたら、あなたは不動産投資を一生かかってもできないでしょう。
どちらかというと、人間は変化を嫌う動物であり、不動産投資をやることによって生活が変わることを嫌がるものです。
そこを突破して、敢えて、変えてやるという「根性」がなければ「できる」に至らないのです。
よく計画して、実践する段階になって「関東大震災みたいな地震がきたらどうなるの」とかいう人がいますが、そんなことを心配したらきりがありません。
計画したら、あとは「根性」を持ってやるだけです。
もう1つ、精神論として強調したいことは「我慢」です。
この「我慢」は正確には、不動産投資をスタートした後の意識に関わってきますが、「できる」ということは、ただ不動産投資を行なうことではありません。
失敗しないで成功するということですから、「我慢」は「できる」ためには絶対欠かせないことだと思っています。
この「我慢」について、私の経験を少し話しておきます。
現在、私はトータルで5億円以上の投資資産を所有しています。
ちょっとした資産家でありますが、そこから毎月手もとに入る現金、すなわち自由に使えるキャッシュフロー(詳細は後述)は60万円ぐらいです。
「5億円の投資で60万円のキャッシュ」これを「なーんだ」と思うのか、
「そんなに不動産に投資をしながら月々懐に60万円も入ってくるの」と考えるのかで、あなたの投資家としての資質を推し量れます。
ちなみに、今、毎月60万円の返済能力があれば、25年返済・金利2.3%の住宅ローンにすると、1億円3600万円の家が買えます。
とにかく、不動産投資は運用益がすべて、株や商品取引のように売ったり買ったりを繰り返し、その売買差益を求めるものでも、また大きな資金を投じて短期で一攫千金狙う商品投機でもありません。
不動産投資が成功するしないを見定めるのには長い年月がかかります。
それまで、運用益が出て銀行口座に毎月現金が振り込まれていても、再投資のために「我慢」して1円たりとも使わず、高給取りの人は別ですが、地道に投資資産を拡大していかなければならないのです。
将来の豊かを求めるための「我慢」がなければ、不動産投資の成功もないし、本当の面白さ、旨みといったものは得られません。
私は現在、横浜市内に敷地55坪の1戸建て住み、ベンツを2台(その他S2000ももってます)持つまでになりましたが、そこに辿りつくまでは、住む家は築古の狭いマンション、車は仲間たちが高級外車を乗りまわしている時にも赤いファミリアを乗りつぶすまで乗り、我慢に我慢を重ねてきた賜物だったと思います。
仮に、キャッシュフローが貯まった時に、贅沢して、自宅を広い1戸建てに買い換えたり、高級車を乗り回していたら、おそらく、今の5億円に上る投資資産を築くことはなかったはずです。
不動産投資に失敗する人は、少しお金が貯まったら、立派な家を買ったりして、多額の住宅ローンを抱え込んでしまい、せっかく良いスタートを切ったのに、そのローンに追われて、再投資ができなくなってしまう。
上がりを考える前に豊かさを求めてしまうのです。
現在、私が投資した資産の元金残高は約3億円程度あります。
2億円が資産に変換されたわけです。
これからも年間1400万円から1500万円ぐらい、返済期間まで払い続けることになりますが、私自身が、返しているという意識は余りない。
なぜかというと、投資資産からあがってくる家賃収入を返済に充てて、自分の給料から引かれているわけではないので、知らないうちに資産が増えていっているという感じです。
私は、一応、60歳を不動産投資活動の終着点だと考えています。
その歳に至ると、だいたい今所有している投資資産の返済がすべて終了し、元金返済額がゼロ、投資資産から上がる実質収入はすべてキャッシュフローとなります。
おそらく年間3000万円以上になるでしょう。
もはや、なにもしなくても豊かな生活が保障されているようなものです。
そのときになったら、今度は相続税のことを考えなければなりません。
また新たに、相続対策用に投資資産を買うことになるか、それとも、もう資産を買わないか、選択しなければなりませんが、まあ、その時になって考えることにします。
とにかく、不動産投資は、基本さえ分かっていれば「できる」し、そこを「根性」で乗り越え、「我慢」ができれば「できる」から「できた」になります。
◆不動産投資を始めたいと考える方はこちらよりどうぞ↓
http://www.cfnets.co.jp/cfseminer/s_syousai/2005toushi.htm