倉橋隆行の不動産投資講座 第16号

　資産・負債のバランスを

世の中、物事はすべてバランスシートで成立っています。不動産投資も例外ではなく、このバランスシートを頭に入れながら進めていくことです。

すなわち、収入と支出、資産と負債のバランスを考えながら投資計画を立てるということです。

前述したように、持家を確保するという、最低限の基準をクリアすれば年収や資産の多寡などを気にしないで不動産投資に参画できます。
しかし、最終的に不動産投資に成功するのかしないのかは、収入と支出のバランスであり、資産と負債のバランスに依存します。

バランスシートとは一般的には、貸借対照表のことを指しますが、ここでは、損益計算表をプラスしたものと考えていただきたい。

たとえば、給料30万円のサラリーマンが毎月生活費として25万円使い、残りの5万円を銀行口座に預金しているとします。
この場合、損益計算表の収支バランスはプラス5万円となります。
そして、その5万円は貸借対照表の資産欄へそのまま現金資産となって増えていきます。

ところが、毎月100万円の収入のある人でも月100万円使ってしまえば、収支バランスはプラスマイナスでゼロ、資産欄はいつまでたっても増減がなくゼロのままです。

しかし、友人の結婚式などがあって、10万円を用意しなければならなくなったとしたら、どこからか借金しなければなりません。
そうなると、その借金は負債に計上され、マイナス資産になります。

この借金が銀行あるいはサラ金からのものだったら、借入れ金利が上乗せされて、さらに負債が増えていく勘定になります。要するに、前者はバランスシートを考えて生活している人で不動産投資に向いています。
ところが、後者のような人は、生活費を切り詰めればと忠告してもムダな人で、もともとバランス感覚がありませんので不動産投資には向きません。

つぎに、賃貸住まいのサラリーマンが22歳から定年まで、どのような収入の動きがあるかというと、独身時代から結婚、そして共稼ぎしている時期までは豊かな暮らしを享受できる収入がありますが、子供が生まれ、働き手が夫一人になってからは、収入が減っていきます。
生活レベルを落さないためには借金が頼りになってきます。

今は定年が65歳に延長されましたが、一般の会社では45歳位から給料は横ばいか下降、運が悪ければリストラが待っています。ちょうど、子供の出費が増える時期です。
そのために、退職金をあてにして、また借金ということになります。そして、定年を迎え、退職金で借金を返済します。もしかしたら、退職金が出ないかもしれません。
いずれにしても、退職後は、これまでのような収入はなく、そのときに重くのしかかるのが家賃です。
家賃は永遠の負債で、この家賃という支出をなくさないと、将来の生活苦はみえています。

なにか、他人事の様に聞こえるかもしれませんが、現実はもっと厳しくなるはずです。
というのは、生活レベルを落さないために、退職してからは夫婦共稼ぎ働かなければならないが、おそらく2人で働いても今では時給は1000円にもみたない。
とても豊かな老後が待っているとはいえません。
また、さきほど述べたように、賃貸に住む人が不動産投資で不労所得を求めようとしても、金融機関はお金を貸してくれません。

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Comments

1. Posted by ぐうたら   2005年07月17日 23:58

こんにちは
収益還元法を用いて路線価から
多変量解析までして投資物件を研究してます

慎重すぎでしょうか
ファンドや株は損切りできるため
直感で買いますが