2011年12月07日
不動産投資の基本理論。
周囲に翻弄された無謀な投資は禁物。
まずはキャップレートの概念を知ろう！
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週刊住宅「大家実践塾」寄稿内容！
※ ＣＦネッツのコンサルタントが執筆しています！
今回は、既に発行された私の著作を。
そもそも、不動産投資について、誤解している人たちが多い。
不動産投資というのは、不動産を買って、人に貸す｢商売｣である。
株式投資、あるいはＦＸなどの投資では、売り買いの繰り返し、つまり売買が基本だが、不動産投資は不動産賃貸事業であり、一番大切なことは安定した事業モデルである。
その際、良く間違えるのがキャップレートの概念である。
不動産投資の物件においては、リスクの高いものと低いものがある。
不動産投資のリスクは、空室損や賃料の未回収損、賃料の下落などだが、ハイリスクの物件もローリスクの物件も金融機関の借入利息は一緒。通常、流動性が低い、あるいはリスクが高い物件のほうが利回りは高く、借入利息は一緒だから投資には有利に見え、これらに長期借入金で投資する人が増えている。
それもフルローンで投資するという無謀な計画を立てる人も多い。
不動産投資の場合、キャップレート（資本化率）の概念というのが重要である。これは、収益還元法で不動産の評価を行う場合に必要な黄金率である。
Ｖ（価値）＝Ｉ（ネット収入）÷Ｒ（キャップレート）
土地に相場があるように、収益物件にはキャップレートがある。
その地域で繰り返し売買される事例で、同様な物件のキャップレートを基準に物件の価値が決まるというもの。
例えば、首都圏のワンルームタイプの集合マンションで、ネット収入が７００万円、キャップレートが７％であれば、その物件の評価は、１億円である。
しかし地方の物件で、キャップレートが１０％の所であれば、７０００万円、１４％の所であれば５０００万円の価値となる。
つまりキャップレートが高ければ価値は低く、その相場を意味することなので、その物件の地域は、そのレートでなければ売れない地域ということになる訳である。
投資の基本はリスクが高ければリターンは高く、リスクが低ければリターンも低い。
つまり利回りが高ければリスクが高い訳で、そのリスクが高いところに、更にフルローンのリスクを掛け合わせて投資をすれば、超ハイリスクな投資ということになる。
例えば空室損や賃料の未回収損が発生し、手持ち資金が多少ショートしただけでも、資金は枯渇し、その時点で売却しようと思っても、担保が外れず売ることもできない。
豊かさを求めて行った不動産投資のつもりが、結局、破綻という結果にもなりかねない。
不動産投資は、不動産賃貸事業である。事業は長期的に継続するものであり、短絡的な投資計画は禁物なのである。
※ 詳細は「不動産投資 成功の方程式」【朝日新書】をご覧ください。
著者 ＣＦネッツ代表 倉橋隆行
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