2017年01月20日
2022年問題は、3大都市圏の不動産オーナー全体の問題点。
早く手を打つ人が勝ち。
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現在、生産緑地の講演を頼まれており、色々と調べている。
頭の中で情報を整理していて、すごい問題点に気づいた。
しかし、生産緑地解除と相続が重なると、普通の人では処理ができないほど複雑な事情が伴う。
相続税は被相続人が亡くなってから10ヶ月以内に納税しなくてはいけない。
しかし、納税しながら生産緑地を解除すると両方のお金を工面するのが難しくなる。
納税と生産緑地の解決範囲を広めると仕事量が多くなる。
多くの地主は生産緑地と相続の準備をしていない。
なぜかというと、誰かがなんとかしてくれると思っているからである。
時間は毎日流れている。
結果を求めるためには期限のあてはめ方が重要だ。
実際、農業委員会、農地法で解決する方法はいくらでもある。
解決方法があっても正しく解決できる人たちは限られている。
気づいた人は、すぐに処理するが、気づかない人は期限を迎えてから処理しようとする。
そうするとタイミングを逃すことになる。
私が開催するセミナーでは簡単にこれらについて説明しようと思う。
相続対策についてのプロであるので、生産緑地について説明するだけでは意味がない思っている。
これを、今時系列にそって追いかけている。
生産緑地問題は2022年までには勝ち負けがはっきりする法律だ。
認識した人が勝ち組となる。
逆に、認識させた人が勝つ。
認識させることによってどういう事業がでてくるかというと理屈でいうと簡単な話だが、実務で考えると難しい。
それには時間とお金がかかるからだ。
時間とお金がある地主さんは解決できる。
しかし、時間はあるが、お金のない地主さんはどうやって解決していけばいいのか？
解決するとはどういうことか。
ファイナンスがついているか？
資金が回収できるか？
資金回収の目処が立つか？
ということだ。
それらを解決する提案はCFネッツしかできないと思う。
1997年から1998年に賃貸トラブルという本を
出版してからこの業界はガラッと変わった。
当時は不動産会社が賃貸管理を無料でやっていた。
無料のサービスがあるのに、有料サービスを選択する地主さんはいないと言われていた。
しかし、今は無料ではなく有料の、責任ある仕事を選ぶ人が増えてきた。
それは変えようとした人がいるから変わったのだ。
不動産コンサルタント会社を立ち上げた当時、コンサルで飯なんか食えないと言われた。
今うちの会社は、コンサルなくしては事業が成り立たない
これからの仲介業はサービス業ではなく、コンサル業でなくてはいけない。
能力が高くなければ手数料をとってはいけないからだ。
今まで、この会社で能力を高めて収益を高める仕組みを築いてきた。
最近、周りを見るとコンサルで飯を食えない人がどんどん増えてきてる。
2022年の問題を今から着目して、手を打てる会社はCFネッツしかない。
法律と照らし合わせる弁護士が社内にいる会社、税務関係の問題を処理できる税理士や弁護士。
鑑定評価を出すための不動産鑑定士、測量が必要なときは土地家屋調査士といった不動産のエキスパートが揃っているからだ。
土地を処理する、アパートを立てる、マンションを立てる。
土地有効活用をするには南青山建築工房がある。
生産緑地はハウスメーカーと組むことで仕事が安定的になり、お金に心配なく色々な仕事がこなせるようになる
生産緑地まではあと５年間。
東京オリンピックまでは3年間。
生産緑地までの2022年がくる5年後に、ニーズが高止まる。
その時に大量に生産緑地を供給するにはどうしたらいいか？
それは、時間軸を考えれば簡単なことだ。
2020年を待たないで手を打つ。
今色々研究してて、鎌倉鑑定にちょうど面白そうな案件があるので、それから仕掛けようとしてる。
この案件がうまくいけば、全国でその仕組みが一人歩きする。
しかし、その処理をできる会社がCFネッツしかないということだ。
農協にも不動産部がある。
農業関係の従事する人たちに向けてサービスを提供している。
その人たちでも税務処理はできる。
しかし、法律、開発行為、それについての問題点をクリアするってことは我々じゃないとできない。
私たちCFネッツを使ってほしい。
問題を処理をして買い換える。
この場面でもコンサル能力が必要になる。
今、日本全国で不動産コンサルが多くなってきた。
失敗している人もいる。
私は16年前から言っていることがある。
これから将来に向かって空室が増える。
キャップレートが低い、地方物件はやってはいけない。
ある一面でみたら、地方物件の方が儲かりますと言っていたコンサルタントと私たちCFネッツ、今現在どちらが損をしていますか？
立ち直れないぐらいひどい損をしている人もいる。
30年ローンを組んだら30年間家賃を稼げるビジネスモデルでなくてはいけない。
地方ではどんどん空室が増えている。
ローンの支払いが不足していれば自己資金から持ち出しが発生する。
価格が下がれば担保評価が下がる。
リフォームができない。追加投資もできない。
追加融資もできない。
粗雑な物件が放置され空室が増える。
また悪循環に陥る。
政府が発表している人口の推移を見ればわかる。
これから5年、10年どんどん人口が減る。
今の空室をどうするのか？
簡単なことだ。
日本人に頼らなければいい。
外国から日本に観光局がくる。
そこから定住者もやってくる。
移民は無理でも、技術力がある人を日本に受け入れる。
そうすれば、価値ある市場ができる。
だからその外国人の人たちに向けて、３大都市圏や都心部、あるいは福岡地域。
といった都心地域に絞って不動産業を展開する。
まだまだCFネッツは実力を発揮する余地はある。
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そうするとタイミングを逃すことになる。
私が開催するセミナーでは簡単にこれらについて説明しようと思う。
相続対策についてのプロであるので、生産緑地について説明するだけでは意味がない思っている。
これを、今時系列にそって追いかけている。
生産緑地問題は2022年までには勝ち負けがはっきりする法律だ。
認識した人が勝ち組となる。
逆に、認識させた人が勝つ。
認識させることによってどういう事業がでてくるかというと理屈でいうと簡単な話だが、実務で考えると難しい。
それには時間とお金がかかるからだ。
時間とお金がある地主さんは解決できる。
しかし、時間はあるが、お金のない地主さんはどうやって解決していけばいいのか？
解決するとはどういうことか。
ファイナンスがついているか？
資金が回収できるか？
資金回収の目処が立つか？
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それらを解決する提案はCFネッツしかできないと思う。
1997年から1998年に賃貸トラブルという本を
出版してからこの業界はガラッと変わった。
当時は不動産会社が賃貸管理を無料でやっていた。
無料のサービスがあるのに、有料サービスを選択する地主さんはいないと言われていた。
しかし、今は無料ではなく有料の、責任ある仕事を選ぶ人が増えてきた。
それは変えようとした人がいるから変わったのだ。
不動産コンサルタント会社を立ち上げた当時、コンサルで飯なんか食えないと言われた。
今うちの会社は、コンサルなくしては事業が成り立たない
これからの仲介業はサービス業ではなく、コンサル業でなくてはいけない。
能力が高くなければ手数料をとってはいけないからだ。
今まで、この会社で能力を高めて収益を高める仕組みを築いてきた。
最近、周りを見るとコンサルで飯を食えない人がどんどん増えてきてる。
2022年の問題を今から着目して、手を打てる会社はCFネッツしかない。
法律と照らし合わせる弁護士が社内にいる会社、税務関係の問題を処理できる税理士や弁護士。
鑑定評価を出すための不動産鑑定士、測量が必要なときは土地家屋調査士といった不動産のエキスパートが揃っているからだ。
土地を処理する、アパートを立てる、マンションを立てる。
土地有効活用をするには南青山建築工房がある。
生産緑地はハウスメーカーと組むことで仕事が安定的になり、お金に心配なく色々な仕事がこなせるようになる
生産緑地まではあと５年間。
東京オリンピックまでは3年間。
生産緑地までの2022年がくる5年後に、ニーズが高止まる。
その時に大量に生産緑地を供給するにはどうしたらいいか？
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私は16年前から言っていることがある。
これから将来に向かって空室が増える。
キャップレートが低い、地方物件はやってはいけない。
ある一面でみたら、地方物件の方が儲かりますと言っていたコンサルタントと私たちCFネッツ、今現在どちらが損をしていますか？
立ち直れないぐらいひどい損をしている人もいる。
30年ローンを組んだら30年間家賃を稼げるビジネスモデルでなくてはいけない。
地方ではどんどん空室が増えている。
ローンの支払いが不足していれば自己資金から持ち出しが発生する。
価格が下がれば担保評価が下がる。
リフォームができない。追加投資もできない。
追加融資もできない。
粗雑な物件が放置され空室が増える。
また悪循環に陥る。
政府が発表している人口の推移を見ればわかる。
これから5年、10年どんどん人口が減る。
今の空室をどうするのか？
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そこから定住者もやってくる。
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