2018年09月11日
賃料は、価値に反映する。
リフォームではなく、リノベーションで価値の創造を行うことだ。
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マスターリースやサブリースの物件を精査して、先崎さんに聞きながらデータを確認しながら戦略を練っていたら、好きな仕事だから楽しくて仕方がない。
昔、住宅の販売の仕事をしていて、突然、賃貸事業部を見ることになり、当時は空室がいっぱいありそれをどうやってきめるのか。それには広告する力が必要。図面の作成を考えて実行したら埋まっていった。
広告は今日始めたら明日から効果がある。早くやらないといけない。仕事が忙しいとこいろいろな理由があっても広告を作る仕事を先延ばしにすると、広告は出来たところからスタートするからできるだけ早く始めたい。
ドラム式洗濯機が１Rにあったら室内干しができるから生活が楽になる。昔は食洗機が流行って時期があって家に食洗機があると奥さんの幸せの度合いが違ってくる。乾燥機付きドラム式洗濯機が家にあると幸福度に違いができる。
エアコンがない物件も入居者がエアコンを付けるという考え方は古いから、うちの物件には取り付けるように指示をしてエアコンは付けさせた。同じ6万円の物件があって、エアコンの在る無しだったら、在る方が選ばれる。ガスレンジも入居者が買ってきて素人工事で取り付けるよりも、ガスレンジをちゃんとした人が設置したほうが安全性も高いし、気軽に住んでもらうことができる。
最近は１Rでもパウダールームを作ろうとして、阪東橋の物件で少し広い１Rにパウダールームをつけようと作っている。今までは決まらなかった物件が決まってきている。
三崎でトライアルステイをやっていて、その入居者の人達から借りたい、買いたいという声が上がってきている。参加している人達の価値観が違っていて、シャッター通りで店が空いていて店舗で４万、５万でも借り手が居ない。私達の感覚で言ったら安すぎる。昔から営業している人達の賃料をきいたら１５万とか２０万で借りていて未だにその賃料を払っている。その物件が空くと次が埋まらなかった。
商店街の路面店舗は坪単価１万円を切ることはないけれど、三崎は切っても決まらない。ところがトライアルステイに参加している人達から店舗に興味があって問い合わせが来ている。
外から来て、三崎港蔵や手打ちそば葉山焦点、三崎港ラーメンなど出店してきて、彼らは坪1万円でも耐える商売をやってきている。外から来た人達がどこの店をやるかといったときに東京だとか横浜とかで食文化を味わった人達の美味しいもの需要やシーボニアにいる人達が三崎に船をつけて美味しいものを食べて帰るときに、その人達は価値観が違う。マリーナからヨットで一日６時間〜７時間走って燃料で４００L位かかる。それぐらいかけても一日楽しみたい。そういう人達はせっかく楽しむときにいつもと同じところにはいかない。
価値観の違いがわからないと賃貸物件もなかなか決まらないです。世の中これからインフレが起きたときに賃料は必ず上がる。そのときに価値観を考えないで仕事をしていると結果的に決まらない理由が全部家賃になってしまう。オーナーさんに家賃を下げてもらっても決まらなかったらまた下げるのではなく、決まるものは決まる。
時代がバブルに近かった頃だと１３メートル平米の１Rがある。今は販売していないけれど過去においてはあった。そこの部分をどうするか。洗濯機置場を置いたら部屋は狭くなるけれどそれがドラム式洗濯機だったら狭くても決まると思う。
ホテルのシングルルームが９メートル平米、ホテルのツインで１３メートル平米、アパートでだったら狭い。
若い人が20m2で家賃が８万円のところよりも６万円で１３メートル平米の方を選ぶように仕組みとして作ってあげればいい。
家賃を下げすぎれば、マンションの価値が下がる。普通の人たちを入れる努力をしないと物件全体の価値が下がる。KYTが７万５千円ぐらいで貸している。近辺の物件が５万円以下で借りれるけれど、その物件が決まるのは生活する環境が違うから、安全性を考えてKYTが選ばれている。
物事をやるときに考える力が大事、考える力は書く力。広告を作る能力が備わってくるともっと何かをつけたらいいという発想が頭の中に浮かんでくる。ものを書く能力がない人は頭の整理ができないから思ったことを実現することが出来ない。
たとえば、手帳にメモをする。サイボウズにいてる。メモをする。書くことでやるべきことがわかって予定に入れる。将来的な予定は全部入っている。空く時間が３０分あるとしたら、その時間にいろいろな仕事をする。予定を入れた上に空いている時間に仕事をするから一日が充実する。ものを考える能力はすごく大事で、ブログを書いている。ブログを書かないのは頭の整理ができない。だから書くこと
国語の成績は２以上を取ったことがない、文章能力は大したことがないけれど、本が売れるのは句読点を打つ場所などリズムを考えて書いている。原稿は羅列の世界だから普通に主語述語を考えて書く人がいるけれど、楽しい文書というわけではない。楽しい文章を考えて書いている。図面を描くときでも考えて書くこと。物件の魅力を考えるからお客さんが来たときに説明ができる。
一言あればそこで決まる。物件は物件で決まるのではなく物件の周辺の環境で決まる。そこに合うかどうかを考えること
トライアルステイを運営したことで来る客層が変わった。三崎の楽しみ方がわかった人達が来たから、三崎に移り住むことを考えている人たちから、賃貸や購入の問い合わせが来ている。
動き出して１０年でようやく文化が変わってきた。地価も上がってきた。賃料が挙げれば地価も上がってくる。
環境が地価にも賃料にも影響をする。環境を知らないと賃料を語れない。比較検討をして適切な価値を作る。まずは文章を書くことから始めること。これが一番。
昔は毎週金曜日に図面のチェックをしていた。最近また復活した。今までみんなで考えていたことが考える場がなくなった。今度はみんなで考える場を考えよう。
昨日は直接、キャッチフレーズやボディコピーなどを打ち合わせをして、まだまだ宝の山が埋まっていると実感した。そこがプロとしての能力。
仲介手数料は決まっている。他との差別化を図るためにも仕事の価値の違いを見せつける。結果を出すことが大事。これで埋まったらこれを広告に使う。協力をお願いします。
昔、住宅の販売の仕事をしていて、突然、賃貸事業部を見ることになり、当時は空室がいっぱいありそれをどうやってきめるのか。それには広告する力が必要。図面の作成を考えて実行したら埋まっていった。
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ドラム式洗濯機が１Rにあったら室内干しができるから生活が楽になる。昔は食洗機が流行って時期があって家に食洗機があると奥さんの幸せの度合いが違ってくる。乾燥機付きドラム式洗濯機が家にあると幸福度に違いができる。
エアコンがない物件も入居者がエアコンを付けるという考え方は古いから、うちの物件には取り付けるように指示をしてエアコンは付けさせた。同じ6万円の物件があって、エアコンの在る無しだったら、在る方が選ばれる。ガスレンジも入居者が買ってきて素人工事で取り付けるよりも、ガスレンジをちゃんとした人が設置したほうが安全性も高いし、気軽に住んでもらうことができる。
最近は１Rでもパウダールームを作ろうとして、阪東橋の物件で少し広い１Rにパウダールームをつけようと作っている。今までは決まらなかった物件が決まってきている。
三崎でトライアルステイをやっていて、その入居者の人達から借りたい、買いたいという声が上がってきている。参加している人達の価値観が違っていて、シャッター通りで店が空いていて店舗で４万、５万でも借り手が居ない。私達の感覚で言ったら安すぎる。昔から営業している人達の賃料をきいたら１５万とか２０万で借りていて未だにその賃料を払っている。その物件が空くと次が埋まらなかった。
商店街の路面店舗は坪単価１万円を切ることはないけれど、三崎は切っても決まらない。ところがトライアルステイに参加している人達から店舗に興味があって問い合わせが来ている。
外から来て、三崎港蔵や手打ちそば葉山焦点、三崎港ラーメンなど出店してきて、彼らは坪1万円でも耐える商売をやってきている。外から来た人達がどこの店をやるかといったときに東京だとか横浜とかで食文化を味わった人達の美味しいもの需要やシーボニアにいる人達が三崎に船をつけて美味しいものを食べて帰るときに、その人達は価値観が違う。マリーナからヨットで一日６時間〜７時間走って燃料で４００L位かかる。それぐらいかけても一日楽しみたい。そういう人達はせっかく楽しむときにいつもと同じところにはいかない。
価値観の違いがわからないと賃貸物件もなかなか決まらないです。世の中これからインフレが起きたときに賃料は必ず上がる。そのときに価値観を考えないで仕事をしていると結果的に決まらない理由が全部家賃になってしまう。オーナーさんに家賃を下げてもらっても決まらなかったらまた下げるのではなく、決まるものは決まる。
時代がバブルに近かった頃だと１３メートル平米の１Rがある。今は販売していないけれど過去においてはあった。そこの部分をどうするか。洗濯機置場を置いたら部屋は狭くなるけれどそれがドラム式洗濯機だったら狭くても決まると思う。
ホテルのシングルルームが９メートル平米、ホテルのツインで１３メートル平米、アパートでだったら狭い。
若い人が20m2で家賃が８万円のところよりも６万円で１３メートル平米の方を選ぶように仕組みとして作ってあげればいい。
家賃を下げすぎれば、マンションの価値が下がる。普通の人たちを入れる努力をしないと物件全体の価値が下がる。KYTが７万５千円ぐらいで貸している。近辺の物件が５万円以下で借りれるけれど、その物件が決まるのは生活する環境が違うから、安全性を考えてKYTが選ばれている。
物事をやるときに考える力が大事、考える力は書く力。広告を作る能力が備わってくるともっと何かをつけたらいいという発想が頭の中に浮かんでくる。ものを書く能力がない人は頭の整理ができないから思ったことを実現することが出来ない。
たとえば、手帳にメモをする。サイボウズにいてる。メモをする。書くことでやるべきことがわかって予定に入れる。将来的な予定は全部入っている。空く時間が３０分あるとしたら、その時間にいろいろな仕事をする。予定を入れた上に空いている時間に仕事をするから一日が充実する。ものを考える能力はすごく大事で、ブログを書いている。ブログを書かないのは頭の整理ができない。だから書くこと
国語の成績は２以上を取ったことがない、文章能力は大したことがないけれど、本が売れるのは句読点を打つ場所などリズムを考えて書いている。原稿は羅列の世界だから普通に主語述語を考えて書く人がいるけれど、楽しい文書というわけではない。楽しい文章を考えて書いている。図面を描くときでも考えて書くこと。物件の魅力を考えるからお客さんが来たときに説明ができる。
一言あればそこで決まる。物件は物件で決まるのではなく物件の周辺の環境で決まる。そこに合うかどうかを考えること
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動き出して１０年でようやく文化が変わってきた。地価も上がってきた。賃料が挙げれば地価も上がってくる。
環境が地価にも賃料にも影響をする。環境を知らないと賃料を語れない。比較検討をして適切な価値を作る。まずは文章を書くことから始めること。これが一番。
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個別相談申し込みは 0120-177-213 まで。
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【最新ブログ更新情報】
6月、7月に東京・大阪で開催し、大好評のうちに終了しましたプラチナ出版の新刊『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』出版記念講演。今回、監修者であるCFネッツグループ代表・倉橋による追加講演が決定いたしました！賃貸仲介・管理の画一的な業務整備がなされていなかった20数年前に、業界で初めてそれらのマニュアルを作成し出版したのを皮切りに、1998年には「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を執筆した監修者が、プロパティマネジメント業務の真髄をお伝えします。この機会に是非、ご参加ください。
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この記事へのコメント
4. Posted by 倉橋 2018年09月22日 12:38
それは目立ってよいですね！三崎の三崎港蔵、手打そば葉山商店、山田酒店はライトをつけています。世知辛い世の中ですので、明るさは大事ですね！
3. Posted by kume kenji 2018年09月21日 15:34
入居者が帰ってくる夜道も明るくしようと賃貸事業地の3方道路面に💡電球色の街路灯10基以上。田舎町では浮いていますが、こだわりの街並み作りは、行政任せには出来ませんよね！2. Posted by 倉橋 2018年09月11日 10:57
早速、コメントありがとうございます！継続は力なり、最近、本当に実感しています。まだまだ、やりますよ！いつも、ありがとうございます！1. Posted by 吉田太一 2018年09月11日 10:17
「来て良し」「住んで良し」の両立って難しいと思うのですが、上手くいってますね。素晴らしいと思います！
