2018年11月11日
賃貸物件、原状回復問題と転勤期間の貸方は？
・「倉橋社長 邦光さんおはようございます。早速ですが質問です。アパートを借りて今度出るのですが、敷金は全額返してもらえるものでしょうか？返金には「ガイドライン」があると聞きました。このガイドラインはどういったものなのでしょうか？
全く知識不足で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。」
世田谷区 マサヨシ 20歳（運送業）
・「倉橋さん 光邦さん おはようございます。 毎週お疲れ様です。一つ相談があります。
秋に東北に転勤する予定です。（妻子も一緒に行ってくれます）とは言え、2年前に家を購入したばかりで、ローンも残っているのでその間、誰かに賃貸で貸し出したいのですが、どうすればいいのでしょうか？ぜひ、アドバイスをお願いします！」
埼玉県 戸田市 39歳
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敷金の返金は、借主の原状回復義務による費用負担が必要な場合、これを差引いて返還されるものです。
そして、この原状回復義務については、マサヨシさんが言うとおり、ガイドラインが存在します。
私が２７年前に書いた賃貸建物管理におけるトラブル予防と処理百科という業者向けのマニュアルを出す前には、入居者が出るたびに不動産会社が勝手なオーナーサービスの一環として、入居者に原状回復費用の全額を負担させていました。
関西では敷引きと言って、原状回復費用のとは関係ない多額な金額を敷金から差し引いて清算することが横行していました。
現在は、賃貸管理業者が公平な立場で管理しています。
原状回復費用の原則は、賃料は損料といって、住んでいる間の減価償却は含まれませんので、借主の負担は、借主の過失によって生じた補修部分などに限られます。
当社では、退去時に立ち会ったうえで、借主の過失部分と負担額を説明して取り決めております。
最近、新手の悪質な会社では、契約時に原状回復負担金などの名目で不当な金銭を要求する会社もあります。
注意してください。
次に、転勤期間だけ賃貸で貸す場合ですが、まず、その転勤期間がどれくらいなのかで貸さない方が良い場合があります。
先に述べたとおり、現状回復費用の殆どは貸主負担になります。
特に一戸建ての場合ですと貸主の負担額は大きいので賃料と見合わないということがあります。
また転勤期間だけ貸す場合、自分が帰ってきたときに速やかに相手方に退去をしてもらうためには、契約時に「定期借家契約」の必要があります。
定期借家契約を構成させる要件は「契約の更新がないこと」「これに準ずる契約書」「これらに誤解を生じさせない為に、事前に書面を交付して説明をすること」などがあげられます。
先日も不慣れな不動産屋さんで契約をしてしまって、もめた事件の相談にのったことがあります。
通常の賃貸借契約に「貸主は6ヶ月の猶予期間をもって本契約を解除できる」というような文言が入っていますが、これは相手方が応じなければ無効の特約です。
結局、訴訟で和解しましたが、それなりの費用が掛かりますので、賃貸で貸した賃料では到底追いつきません。
つまり転勤期間中だけ貸したい場合、定期借家と借地借家に詳しい業者に依頼することが重要です。
当社では、定期借家契約も行っています。
参考になると思いますので、ご興味のある方は、下記のユーチューブをご覧ください！
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