2018年10月06日
スルガ銀行、行政処分。
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昨日、一般社団法人不動産総合戦略協会主催の不動産総合戦略マスター授与式に参加した。
これは当社が主催していた「不動産コンサルタント養成講座」の運用主体がプラチナ出版となったことから、広く、この技術を広めようと始まったことで、過去に全9講（18日間）参加した人を対象に第一期生として認定された。
今回、約60人が認定されたわけだが、来年からはこの9講のほかに、金融、証券化のプログラムも付加され、アナリストや専門家の講義も増えることになっている。
私が約25年前に業界向けマニュアルを作成し、その中で、当時、業界で使われていた「建物賃貸借契約書」に大きな問題を見つけ、それを改善するために作成して発表した契約書式類が、現在、業界で使われるようになったのだが、これにより「賃貸管理業務」というものが効率よくなり、現在のような新たな業界が生まれてきた。
また、日本で初めて「不動産コンサルタント会社」として起業し、不動産取引に対してコンサルティング手法を取り入れたのも当社である。
現在、当社では多くのコンサルタントが活用している不動産投資指標についても標準化が図られているのも、その文化が多く伝えられるようになったからだ。
その中で、私自身、多くの会社に対して「金融電卓を活用した投資判断」について、講師を務めてきた。
その中で、金融機関として初めて行ったのはM銀行。
そして、今回問題のスルガ銀行である。
※ スルガ銀行行政処分の詳細はこちら
私の感覚では、証券会社や金融機関というのは、実は数字に弱いと感じている。
確かに優秀な人たちの集まりなので算数はできるのだが、実態的な数字に弱い。
キャッシュフロー分析を行う際、方程式の算数的な呑み込みは早いのだが、呑み込みが早い分、稚拙な結論に結びつけてしまうのである。
分かりやすく言うと、地方の物件は利回りが高く、金融機関の貸出金利は安いから多くのキャッシュフローを生みだし、投資に有利との結論を出してしまう。
当社のセミナーに参加した人はわかるが、不動産投資というものは、そんなに単純なものではない。
キャップレートとIRRの概念を知らないまま不動産投資を行えば、大きな痛手をこうむることになる。
以前、M銀行では、今回のスルガ銀行と同じように地方の物件に対する融資を行って痛手をこうむってしまったわけだが、今回のスルガ銀行は、根本的に「詐欺」のような数字のマジックにみんなが乗っかってしまったわけだ。
ほんとに、残念な結果である。
この事件により、多かれ少なかれ不動産業界、あるいはまともな不動産投資家に対する影響は大きい。
金融庁が動き出せば、金融機関の動きは消極的になる。
ただ、昨日、同席したパネリストと同様、私の意見としては、淘汰が始まり、我が社にとっては有利な追い風となると考えている。
少しでも多く儲けようと考えるのは、世の中の人の性であるが、不動産投資は地道なものであり、事業と同じと考えれば、サービス業のようなものだから、賃料との見合いのある価値を提供しなければ利益など上がらないということを知るべきであり、当社のクライアントは十分承知の上で不動産投資を行っている。
地道が一番強い商売が不動産投資である。
まだまだ地道な教育が必要なのだろう。
今後も、この不動産総合戦略協会の活動を支援してゆこうと考えている。
では。
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