CFネッツグループ会長［公式］倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ！:一昨日の続き。勘定合って銭足らず。

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2018年11月19日

一昨日の続き。勘定合って銭足らず。

不動産投資でお金が足りなくなる理由。

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昨日の続き

先一昨日の投稿は、最近の金融機関の事情。
一昨日の投稿は、　昨日の続き。金融機関の動きは？

私が不動産投資を行ったのは20代からであるが、サラリーマン時代に、結局、５億円ほど買ってしまった。

当時は、この業界に入って、退職後の生活が不安に思うことから60歳ですべてのローンの完済するように努力していた。

つまり、若いときには比較的長期的なローンを組んでいたが、だんだん歳をとることによって期間を短くし、ローンの返済を60歳で終わるように調整をしていたのである。

スタートした時点は金利が4.5%だったが、バブル崩壊後の景気低迷とともに、金利がどんどん下がり、2%の前半まで下がり続けた。

これによって元金の返済が著しく進み、金利負担が少なくなり、さらに、ご承知の通り元金均等方式でローンを組んでいたため、後半になればなるほど、元金と利息の比率が変わり、元金が減る速度が加速した。

さらに古い建物は減価償却が進み、経費計上ができなくなってきた。

すると青色申告上でどんどん利益が出ることになり、税負担が重くなる。

では、そこで、税負担を減らすために様々な経費を使って利益を圧縮すれば良いのであるが、この経費計上するにおいては、結局は経費を使うことになるからキャッシュが必要になってくる。

税負担にもキャッシュ、経費を使うにしてもキャッシュ、すると当然だからどんどんお金がなくなる。

私の場合は、結局、法人化して資産を保有することになったのだが、この構造は変わらない。

とすると、当然ながら足りないお金をどこかから調達して来なければならない。

サラリーマンで可処分所得が多い人はこれに耐えられるが、可処分所得が低い、あるいは不動産投資である程度お金ができたからといって、会社を辞めて他の所得が無くなってしまったら、これに耐えられない。
不動産投資を始めて2年、3年の時は、追加で購入するときに係る諸経費は、経費で落ちることになるから、なんとなくお金があるように感じている。

そこで調子に乗って可処分所得のある仕事を辞めてしまったり、経費を使って遊び呆けていると、後から取り返しがつかないことになる。

当然だが後半に係るキャッシュが足りなくなる部分を埋めるために、預貯金をしている、あるいは短期で処分できる資産を用意しておく場合は、多少、不安から逃れることができるが、規模の大きくなってくるとそうはいかない。

そこら辺の理屈をわからぬままま放置していると、後から取り返しがつかないことになる。
どのみち可処分所得はなくなるわけだから、その時に備えての不動産投資を行っていると考えると、やはり長期的な戦略が必要である。

ローンがある以上、元金の支払いは継続して続くのである。

この話は、２０年前からセミナーでお話ししている。

今後も、ＣＦネッツのセミナーでは、ちゃんとリスクを説明しながら、地道に不動産投資を成功させるような内容を伝えてゆきたいと考えている。

それを回避するためには・・・・・・。

またもや、時間だ。

では。

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2018年11月25日（日）開催！
最近、頻繁に起こっている不動産投資トラブルや運営会社の破綻。弊社代表の倉橋の著書「アッと驚く不動産投資」(住宅新報社)が発売された時には本書しか不動産投資に関する本はなかった。その後、不動産投資の誤った考えの本が続々と出版されたことから2009年に『不動産投資、成功の方程式』(朝日新書)を通じて不動産投資の基礎的な理論を広め、不動産投資の健全性と安全性を確保するための手法を明示し、不動産投資に関する誤りを起こさないよう警告をしてきた。ところが、昨今の不動産投資トラブルの頻発である。

シェアハウスを舞台とした詐欺的手法会社の破たんや、それに関連した会社の業績不振、金融機関の信用棄損など、本来の健全な経済が破壊されてしまっている。そもそも不動産投資が他の投資と比べてリスクが低いのに、なぜ失敗する人が多いのか。CFネッツが積み上げてきた不動産投資の文化を、誤った人たちによって毀損されている現状を考え、今回、弊社代表の倉橋が直接伝授する「不動産投資の基礎知識」セミナーを開催することになりました。この企画は、FMヨコハマ、テレビ神奈川、ジェイコムテレビで放送され、倉橋が出演している「ここが知りたい不動産」の番組リスナーからの強い要望で、再度、実現することになりました。

今回のセミナーでは、根本的な不動産投資が有利な理由や、不動産投資の基礎的な指標を再確認し、また最近の不動産投資事情や金融機関の動きなども盛り込んだものとなっており、相変わらず斬新な内容のセミナーとなっております。これから不動産投資を行おうと考えている方や、すでに行っている方まで非常に参考になり、また楽しいセミナーです。今回はCFネッツ鎌倉本店そばの鎌倉芸術館で行います。参加費は無料。入場者数に限りがありますので、ご希望の方は、ぜひ、お早めにお申し込みください。

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【筆者のプロフィール】

1958年生まれ。ＣＦネッツ代表取締役兼ＣＦネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのＣＰＭ（Certified Property Manager）を日本人で初めて取得しており、現ＩＲＥＮ－ＪＡＰＡＮの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年（平成5年）には日本で初めてＰＭマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」（環境企画）を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」（にじゅういち出版）を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社ＣＦネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」（住宅新報社刊）を出版し、「不動産投資成功の方程式」（朝日新聞出版社刊）など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやＣＦネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではＦＭヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。　著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続　遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資　新プロの流儀」ほか多数。

ＣＦネッツホームページ
1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」（環境企画）出版　その後、３冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である（株）月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社ＣＦネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、ＪＲＥＭ国際ＣＰＭ協会（現ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮ）　副会長就任
2002年、ＪＲＥＭ国際ＣＰＭ協会（現ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮ）　会長就任
2003年4月、ＩＲＥＭ（全米不動産管理協会）より、ＣＰＭ（公認不動産管理士　サーティファイド．プロパティマネージャー）の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。