2018年11月29日
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日本と欧米との違い。
欧米の場合、その物件の所在するエリアの住民の属性や、所得、高度な職業人の数は、普通に新聞などで公表されている。
さらに詳細については、専門で調査を行う機関もあり、お金を出せば情報が手に入る仕組みになっている。
さらにキャップレートも普通に公表されているから、そのエリアの価値を上げようとするのは住民だ。
さらに、そこには、その住民に対するサービスが提供されるから、所得の高い人が住むエリアと低い人の住むエリアでは、サービス内容が違うのである。
日本では、残念ながら情報が公開されていないから、事業もやってみないと分からない状況になり、リスクが高いのである。
我々としては、首都圏で取引されているワンルームマンションやアパートの場合、独自にキャップレートの数値は実数としておさえてはいるが、残念ながらキャップレートを抑えないで単純にワンルームアパートを建てて失敗している人が多い。
ただ、住民所得となれば総務省のデータで調べることが可能だが、エリア的に絞り込むのは難しい。
あわせて個人情報保護法と言うものが日本に定着してきて、そこに住む人の所得について公表されることが少なくなってしまった。
世界の常識として、本来、1年に1度はインデックス発表される。
しかし日本ではインデックスを調査する会社もないし、それをもとにしてデータを公表すると言う新聞社もない。
したがって、セグメンテーションを行うにあたっては、実際に業者が持っているデータを活用するしかない。
今後このデータベースが必要な時代になってくるだろう。
日本は、まだまだシングタンクが少ないから、結構、当てずっぽうに計画を立てることが多く、どちらかと言うとまだまだプロダクトアウトの発想で住宅を供給することが多い。
いわゆるブランド立地という言葉があるが、このブランドがある地域は、世界的に名前が通っているエリアのことで、日本人も外国人も知っているエリアのことであるが、ここで販売されるマンションなどは、いまだとんでもない価格で販売されている。
我々が普通に考えて、明らかにこれは売れないのではないかと言う価格のマンションが、結構、高値で取引され、そこに気づいたデベロッパーは高収益をあげている。
しかし残念ながら、中間所得、あるいは低所得の人たち向けの分譲マンションは非常に厳しい局面を迎えている。
日本でも欧米のように、さまざまな人たちが混在するというのではなく、セグメントして、その地域エリアに必要な住民サービスを中心と考えて、特徴つけるような時代になったのではないか。
私自身は、現在、三浦市の三崎に移住してきた。
よく、いろんなひとから、なんでわざわざ不便なところに移住するのかと聞かれる。
それには・・・・・・。
そろそろ、時間だ。
続きは、次回に。
では、行ってきます！
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