2019年02月24日
今後の不動産投資リスク。
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最近、セブンイレブンの営業時間短縮に向けて、加盟店との争いがあり、散々、報道されている。
また、アルバイト店員による飲食店などの冗談とも取れない動画が流され、大きな問題になってきている。
さらに、老人施設では、へたをすると殺人事件に発展する問題も露見してきている。
実は、これらは働き方改革などの影響により、人材が不足する事態になったことが原因と考えられる。
例えば飲食店やホテルなどでも、同じような事態が起こってきており、いままでアルバイトをフルで活用してきた事業者は、一人で済んでいた仕事を二人雇わなくてはならなくなり、ではアルバイトが楽になるかというと、決して楽になったわけではなく、労働時間を削られるから、他で働かなくてはならず、みんなで生活が厳しくなる構図が出来上がってしまった。
今回のセブンイレブンの加盟店も、アルバイトの手配、最低賃金上昇による人件費の負担増など事業を継続するにあたって、結局、加盟店側の家族の生活が厳しくなってしまったことが原因である。
実は、この動きは、これからである。
昔、医師会が采配して、医師の就職先を日本全国に回していたから地方医療が回っていたが、これらの制度が崩壊すると、医師は自由に職業を選択できることになった。
もちろん、当然のことなのだが、最初の数年間だけでも医師が地方の診療状況を経験することで、場合によっては地域診療を行ってくれる人もいたわけである。
これと同様なことが起きていて、最低賃金は地域によって異なるから、地方の労働力は高いほうへと流れていく。
また、引っ越し業者なども、結構、仕事が辛いから、同じ給料をもらえるなら宅急便に転職し、タクシーの運転手は都内に移動する。
こうして、二極化が進むことによって、地方と首都圏、都市圏などの人口の大移動が行われることになる。
日本中の人口が減り続ける中で、労働力の確保ができるところとできないところ。
実は、ホテル業界なども、需要は高くなっているが、コストも上がってきているから、従来型のビジネスホテルは、更に厳しくなってくるし、民泊法が施行されてからは、ウイークリーマンションなど廉価で宿泊できる施設もなくなったから、ここでも二極化が進むことになる。
これらのすべては、不動産に影響をもたらすことになるのである。
ここの所、大手の異業種参入チームと打ち合わせをしており、業界が変わる方向へ進んできている。
当社の場合、三崎下町城ケ島活性化事業などを行ったり、いち早くテナント関係の業務も拡大してきた。
これらはノウハウとなって、様々なことに取り組んできたからよいが、本来、不動産の価値を高めるためには、地域のコミュニティも考慮しながら、作戦を考えなければならない。
当社でも、某地域にセブンイレブンを出店した。
たまたま私の講演に、この物件の近くの地主さんがきていて、講演後にお礼を言われたことがある。
「お陰様で、空室が一気に埋まりました！」
つまり、この地域にはコンビニエンスストアがなく、そのアパートに住んでいる人たちは不便だからと入居者が決まらなかったという。
やはり、買い物が不便で、遊ぶところもなくて、飲むところもなくて、働くところがなければ、ひとは我慢して住むことはない。
昨日、ある農家の後継者が個別相談に見えて、様々な相談に乗ったのだが、少し考え方を変えて自分の資産を見直すと、じつはお荷物だった土地の有効活用が見えてきた。
その秘訣は、その土地の有効活用でアパートやマンションの賃貸住宅ではなく、一つの事業として捉えることで新たな道が見えてきたのである。
これからの不動産投資は、地域のコミュニティを考慮した、様々な作戦が大事なのである。
実は、ある超田舎の土地に魅力を感じ、現在、準備を進めることにした。
実際、三浦三崎の商店街の活性化を行い、いまだ成功とはいえない状況だが、ようやく見えてきているから、経験則上のノウハウはわかってきている。
これも、楽しみの一つだ。
今日は、ある企業のM＆Aの企画書を作成することになっているが、ここでも土地有効活用というより、すでに土地有効活用ができている土地の事業者の事業継承問題に取り組んでいる。
不動産事業は、様々な手法がとり入れられなければ、付加価値の創造は難しいのである。
金融機関は、信用創造を行い、不動産業者が地域の付加価値を創造する構図ができなければ、日本の経済は失速する一方なのである。
では。
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思ったより、多くの方が参加するようで、ようやく少し大きい会場に変更ができました。
そうはいっても、現在、70人会場で５5人の申込みです。
誠に申し訳ありませんが、すでに当日、他の用事などの理由で参加できなくなった方は、早めにキャンセルのご連絡を頂ければ幸いです。このテーマは、今年、これが最後です。ご協力ください。
参加、ご希望の方は、お急ぎください！
2019年は、さらに金融機関の融資が厳しくなり、不動産投資の環境は悪化することが予想されます。また日本の人口減少、国民所得の減少、そして消費税増税による可処分所得が減少する中で、以前よりお伝えしている通り、不動産投資環境も二極化が進むことになると考えられます。
2018年に起こったスマートデイズとスルガ銀行の不正融資事件、その後に続く不祥事から、金融庁は不動産に対する融資について厳しい規制が発せられ、地方銀行はさらに厳しい状況に追いやられ、これらは直接的に不動産融資の市場を縮小させると考えられます。さらに日産自動車のゴーン会長の突然の逮捕と解任。上場企業の不安定さを露見した出来事です。
国際社会における日本の経済は、今後どうなってゆくのか。本講演は、日本のバブル経済の崩壊、その後の日本経済の低迷期、そして日本国内人口の変動による不動産ニーズの二極化を的確に予想し、現在、750億円を超える不動産運用管理を行うＣＦネッツグループ代表の倉橋隆行が新年を迎え、日本のマクロ経済予測と今後の不動産投資事情、そして金融事情から踏まえた投資スタンスまで、幅広い範囲を解りやすく解説させて頂きます。
併せて実業家としての実業における不動産投資と節税や、実業の中に不動産活用なども盛り込んだ内容となっておりますので、不動産投資に興味のある方から既に不動産投資を実践している方、そして実業として企業を経営している方まで、幅広くお楽しみ頂けます。今回の講演は「無料」となっております。ぜひ、年に一度の講演ですので、お時間のある方は、この機会にご参加ください。
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不動産投資で利用するキャッシュフロー予測から投資分析指標、売却時の収支と全体分析まで、数字で見る不動産投資の構造をわかりやすくご説明いたします。現在、私たちが実際に利用している金融機関の融資条件から収支分析を行い、想定される税引き前のキャッシュフロー、また税引き後のキャッシュフローまでの仕組み。投資の効率・安全率等、全９つの投資指標を説明。減価償却費の考え方はもちろん、売却時の譲渡税の計算の仕方・考え方、そして物件の出口分析であるＩＲＲ・ＮＰＶまで、このセミナーに出て頂くと不動産投資で使う数字の構造を全て理解できるようになります。
2018年、「かぼちゃの馬車」事件などの影響で金融機関の融資が大きく変化しました。新しく資産形成を始めるには難しい状況のように思われますが、入居者ニーズの高いエリアの優良な投資用不動産というのは好調に取引が行われているのが事実。本セミナーでは、現在の状況のなか資産拡大を進めるための方法としての出口戦略、また現在でも取り組み可能な代替え投資を学んでいただける内容となっております。これから不動産投資を始めようとご検討されている方にも、出口を見通した資産形成の進め方を学んでいただける貴重な機会となっております。この機会にぜひご参加ください！
第一部では空室を埋めるための4つのPを解説。「競合物件よりも目立つためにはどうしたらいいのか？」具体的な成功事例をもとに満室経営への第一歩を解説してまいります。第二部では『空室ゼロ』『家賃アップ』を目指したリノベーション方法を、好評の「2019年のトレンド予想」や「内装デザインのポイント」「実際の施工例」を含めご紹介いたします。
アセットコンサルタント代表・副社長木内とプロパティコンサルタント代表、東京PMリーダー増田、立場の違う二人が、パネルディスカッション形式で送る、あらゆる角度で物件選びのポイントをお伝えします。また首都圏賃貸住宅における入居者ニーズと意識調査から入居者に選ばれる物件のポイントを解説します。
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