2019年03月31日
不動産投資の物件って、年数がたって劣化すると人気がなくなりませんか？
FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です！
・「おはようございます。私からの質問です。投資物件は、年数が経つと老朽化して、それに伴って人気がなくなっていくのではないかと思っています。老朽化の対策はどうしていくのでしょうか？そういった事も心配で、不動産投資への踏ん切りが付きません。」町田市40歳主婦
・「光邦さん 倉橋社長 おはようございます。 いつもためになる放送をありがとうございます。 ところで日本は人口が減少しているのに住宅は今も建設が相次いでいます。この状況を倉橋社長はどう考えられますか？あるタワーマンションは空きが出ているとも聞きます。」鶴見区
・「おはようございます。私からの質問です。投資物件は、年数が経つと老朽化して、それに伴って人気がなくなっていくのではないかと思っています。老朽化の対策はどうしていくのでしょうか？そういった事も心配で、不動産投資への踏ん切りが付きません。」町田市40歳主婦
・「光邦さん 倉橋社長 おはようございます。 いつもためになる放送をありがとうございます。 ところで日本は人口が減少しているのに住宅は今も建設が相次いでいます。この状況を倉橋社長はどう考えられますか？あるタワーマンションは空きが出ているとも聞きます。」鶴見区
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皆さん勘違いされるのですが、投資物件は建物を貸すだけではなく、そこに住む環境を含めて貸すものですし、そこで商売ができる環境を貸している。
もちろん、建物が老朽化してはだめだが、例えば中古のマンションなどでは、修繕積立金などを積んで定期的に修繕をしているので、維持管理ができているマンションやアパートなどでは古くなったからと言って人気がなくなるということはない。
人気はあくまでもエリアで決まる。
現在、日本の金融機関では、投資物件や住宅などに法定耐用年数と言うあくまでも税務上の減価償却を基準に耐用年数を決めつけているから、かなり誤解を生じている。
欧米では歴史のある建物ほど価値が高く、ローンを組む際には、売主のローンを引き継げるし、追加での修繕費用など、賃料収入があられるなら借りることもできる。
日本の歴史的建物が保護ざれずにスクラップアンドビルドで解体されていくのは、そんな事情もある。
現在、私が行っている三浦市三崎の下町にある古い商店街の建物を活用する事業などでも、銀行は更地価格から建物解体費用を差し引いた金額でしか評価されないから、資産価値は下がるし、流動性は低くなるし、銀行にとっても担保力が減価してしまうから、結局、みんなが苦しむだけになる。
多分、近い将来、欧米並みのファイナンスにならざるを得ない。
また人口が減る中で、今後、どうなるのか、ですが、この番組でずっと言ってきたとおり、二極化が進むと考えられる。
日本の人口が減ることは予想されており、確実に減るのだが、日本の国土全体に減るわけではない。過疎化が進むところと、過密化が進むところ。
人口が減ると、商業施設はやっていけなく撤退する。
学校も、病院も、様々な所に影響が出ると、さらに就労人口も減り、加速度的に地域の衰退が始まる。
つまり人口の移動が始まると連鎖的にマイナス傾向が明確になるのである。
では過密化が進むエリアと言うのはどういうところか。
さきほどの逆を考えればよい。
外国人の流入が始まっており、彼らに対するサービスも母国語の人材が入ってきて、そこに住みつく。
すると学校も足りなく、病院も足りなく、商業施設も活気づく。さらに住居も足りなくなり、過密化が進むのである。
では。
もちろん、建物が老朽化してはだめだが、例えば中古のマンションなどでは、修繕積立金などを積んで定期的に修繕をしているので、維持管理ができているマンションやアパートなどでは古くなったからと言って人気がなくなるということはない。
人気はあくまでもエリアで決まる。
現在、日本の金融機関では、投資物件や住宅などに法定耐用年数と言うあくまでも税務上の減価償却を基準に耐用年数を決めつけているから、かなり誤解を生じている。
欧米では歴史のある建物ほど価値が高く、ローンを組む際には、売主のローンを引き継げるし、追加での修繕費用など、賃料収入があられるなら借りることもできる。
日本の歴史的建物が保護ざれずにスクラップアンドビルドで解体されていくのは、そんな事情もある。
現在、私が行っている三浦市三崎の下町にある古い商店街の建物を活用する事業などでも、銀行は更地価格から建物解体費用を差し引いた金額でしか評価されないから、資産価値は下がるし、流動性は低くなるし、銀行にとっても担保力が減価してしまうから、結局、みんなが苦しむだけになる。
多分、近い将来、欧米並みのファイナンスにならざるを得ない。
また人口が減る中で、今後、どうなるのか、ですが、この番組でずっと言ってきたとおり、二極化が進むと考えられる。
日本の人口が減ることは予想されており、確実に減るのだが、日本の国土全体に減るわけではない。過疎化が進むところと、過密化が進むところ。
人口が減ると、商業施設はやっていけなく撤退する。
学校も、病院も、様々な所に影響が出ると、さらに就労人口も減り、加速度的に地域の衰退が始まる。
つまり人口の移動が始まると連鎖的にマイナス傾向が明確になるのである。
では過密化が進むエリアと言うのはどういうところか。
さきほどの逆を考えればよい。
外国人の流入が始まっており、彼らに対するサービスも母国語の人材が入ってきて、そこに住みつく。
すると学校も足りなく、病院も足りなく、商業施設も活気づく。さらに住居も足りなくなり、過密化が進むのである。
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