2019年10月21日
ねんきんの健康診断、第２回目をアップしました！
ねんきんの健康診断 その２
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今、年金が足りないと言われていますが、本当は足りなくありません。日本の財政においてもお金が足りないと言われていますが、お金は刷ればできてしまいます。バランスシートを無くして払う分だけ刷ってしまえばいいのです。世界はそうなっています。日本は公共投資をやめてしまったので財政が悪くなっていますが、公共投資は資産なのでカウントしなくてもよいのでは。 ご自分の計画を立てるときに、何が必要かということです。まずはバランスシートで考えましょう。まず、資産があります。負債があります。資産から負債を引いたのが純資産です。純資産の数が多ければ多いほど、将来的に有利になります。所得500万円の人が400万円で生活すると、差し引き100万円が預貯金に残ります。残った預貯金は、資産の中に入ります。不動産の資産です。保険や証券、株式も資産です。預貯金を投資するというのは、預金を不動産に替えるとか、保険や証券を買うことは資産の移動になります。これを投資といいます。預貯金を支出に回すのは、消費です。100万円を消費に回すのか投資に回すのか、ここが一つの違いです。年収500万円の人が500万円で食べることは可能です。でも、入院しなければいけなくなったり新たな買い物をしなければならなくなった場合、借金することに。借りたお金は元金の利息で返さなければいけないから、支出が増えます。収入が一定なのに支出が増えますと、アンバランスになります。お金がないので負債を増やすことになります。元金だけでなく金利も返さなければいけないので、最後は破綻することになります。 資産を投資に回すこと。これは重要です。自分の場合はたまたま25でこの業界に入り不動産のことを勉強したら、消費が多すぎると思いました。オートバイを何台も持っていて、車も２台所有していました。友達付き合いも多かったですが、考えてみたら、何か間違えていると思い、車を全部売りました。 健全なキャッシュフローとバランスシートを作るには何をするか。まずは資産を増やすことに徹することです。年金に頼らなくても平気にしておけばいいのです。年金はお小遣いみたいなもの。お小遣いで生活しようと思っていてはダメです。自分が生活基盤を作った上で、「年金もらえたら旅行にでも行けばいい」という発想にしないとダメです。支出を減らして投資の収入を増やすことも大事です。また純資産の増大を図ること。不動産や乗用車は、自分の教訓ですが不動産投資で得たキャッシュフローで返済すればいいということです。投資して所得が上がってくると、この部分を住宅ローンに充てて自分の源泉所得から払わない計画でちょうどよくすれば一番いいのでは。 ここから、ねんきんの健康診断のメインテーマです。CFのび太くんが30歳の場合、上場企業で手取り収入400万円。奥さんは医療系で280万円。現金預貯金は480万円くらいで、利子所得400万円、定期預金に入れていて0.02％。利子収入は800円。お金は、物価上昇率を考えて準備しなければなりません。スタート時の預貯金が400万円。退職金が1500万円くらいの試算。年金は夫婦で300万円くらいで入力すると、数字が出てきます。すると、70歳で破綻することに。のび太夫婦の改善策は、住宅を買って居住費を住宅ローンに変えればいいということです。賃貸で払っているようなので、それをローンに充てればいいということです。あと、30年返済で65歳に完済。自動車の買い替えを２回に減らす。80歳まで夫婦でアルバイトで稼ぐ。65歳からは生活費を300万円に切り詰める。すると、住宅ローンの返済が終わるときに支出が減ることになりますが、88歳で破綻することに。今、人生100年時代なので、12年足りない。この対策で、3000万円くらいのワンルームマンションを買うことです。若いときに気が付いたら、100歳でも安心です。 次に、DCFの考え方がありますが、物価上昇率をみなさん考えていません。政府は、2％の物価上昇率でのインフレを目指そうと言ってます。インフレを目指す理由というのは、インフレタックスが挙げられます。約束しているお金について、インフレが起きたらその時のお金の価値で払えばいいということになるので、税金の負担率が下がります。それをインフレタックスといいます。10年前の定期預金が0.02％。10年後、1000万円のお金が1002万18円になります。10年間のインフレ率が２％だとすると、1219万円。219万円は損だったという考えがなければいけないということです。自分が銀行預金にお金を預けない理由は、損するから。ここに1000万円のお金があるのならワンルームを買った方がベターとなります。すると、預貯金除くと2万円しかないから定期預金に入れておいたら経済的な損失は217万円。このような物事の考えを日本では教えていません。欧米では、ハイスクールで習います。だらら、海外の人は、大学に入ったら動き方が違うのです。 不動産投資は、投資物件に対してお金を借りて自己資金を少なく。低金利融資でレバレッジをかけて投資します。この技術について、住宅購入も不動産投資の一部ということです。収入500万円、支出400万円の人。毎年100万円の資産ができます。負債ゼロなので、純資産は100万円です。３年経ったら、預金300万円。負債ゼロで純資産300万円。さらに10年間同じことをやっていたとすると、1300万円の預貯金ができます。負債ゼロで純資産は1300万円。しかし、こう思ってはダメです。2000万円のマンションを買ったとしますと、自己資金100万円で住宅ローン1900万円組むことになります。住宅ローンの仕組みですが、ほとんどが元金。お金を払っていますが所有権は移転していますので、このお金は資産になります。これは投資となります。利息は経費ですので、返ってこないお金です。賃料は永遠の支出。ローン支払いの元金は資産。賃料が安いことはメリットだけではありません。 お金を貯めても生活費に賄えないということで、1000万円の預貯金は毎月20万円使えば、約4年で枯渇します。20万円を毎月受け取るためには、3500万円を7％で運用できれば足ります。投資は元本を取り崩さないで果実は毎月享受できる不動産投資が最適です。そして働いている間に3500万円分の不動産投資を実行し、定年退職までに実現可能です。 あと、投資の理論を知らないといけないので、軽く説明します。レバレッジというのがあり、1億円の物件でネット収入が750万円ですと、利回りは7.5％。これは、仕入れ価格を下げるか家賃を上げない限りは、利回りが上がりません。そこでどうするかといいますと、自己資金を20％入れます。残りの8000万円を金利3％で借りたとしますと、元金は経費ではありません。この物件を買った経費は、金利だけです。そう考えますと、支払い金利は240万円。差し引き収入が510万円。この投資で回したら、2000万円を入れて出てきたお金が510万円なので、CCRは25.5％となります。内部収益も含めますと、4年で返済ができてしまいます。元金と利息を返したところで、元利金の返済が25年ですと、450万円で大丈夫です。差引収入が295万円。元金を返した後に、入ってくるお金が295万円あったとすれば、CCRは14.75％なので、７年くらいで回収ができます。また再投資すれば、2000万円が返ってきて、次の投資をしたら、3年で回収できます。これを繰り返すと、資産が増えることになります。金利が1.2％の人だと、同じ借入金でも金利が下がったら、元利金支出が370万円なので、CCRは19％。５年で回収できます。これをどう活用するかが重要です。 もう一つ、必ず覚えていただきたいのがV＝I/R。VはValue（価値）で、Rはキャップレート。Iはインカム（収入）。ウチの社員は駅ごとのキャップレートを全部分かっています。「ここだけキャップレートが高いぞ」というところへ投資をします。そうすることで、V（バリュー）の価値が見いだせます。利回りが低ければ低いほど、価値があることです。だから、今の利回りよりも下がる物件を買うことです。今あるキャップレートの高いものは何かといいますと、地方へ行くと10％台の物件がたくさんあります。それらは、利回りが高くなければ売れない物件なのです。利回りが高ければいいと考えている人は、投資の理論が分からない人です。ネット収入が60万円あったとします。キャップレートが7.5％のエリアだったら、価値は800万円です。これが、同じ収入60万円だがキャップレート6％のエリアでしたら、1000万円です。つまり、キャップレートが低くなるところを買うこと。価値の上がるところを買うことです。 「金利が低いから不動産投資をやれば儲かる」という話があります。銀行に預けて置いたらいいという話で買ってはいけません。首都圏の平均滞在年数は1.8年で、2年で更新にならないからです。一度空くと、NOIが下がってしまいます。下がり続けて通常の賃貸相場になるのですが、そこで売ったら、1600万円で買った物件が1200万円でしか売れなかったら、譲渡益・譲渡損というのは売値から買値を引いたものなので、マイナス400万円。５年間でもらったお金は280万円しかないのに、売却損で400万円損してしまったら、この投資は120万円の損というのが正しい考え方となります。 今、ワンルームマンションや新築マンションがたくさん売れています。みんな提携ローンにつけて売ってしまうので、リスクです。逆に、新築がないと中古が買えませんので、やってもらった方がいいのです。5,6年から10年先の仕入れ物件なので、建ってないと困ります。買わなくてもいいのですが。適正なキャップレートで買った場合、ウチが750万円で買ったある物件、都心部で駅近の立地だったのですが、キャップレートは当時8％でした。 年金の代わりにワンルームの投資と言えども、覚えておいてもらいたいのは、不動産の場合は、売値を想定しないと確定利回りが計算できないことです。この理屈の分からない人は、キャッシュフローばかりで見るからダメなのです。ですから、キャッシュフローがいくらあってもマイナスになったらアウトということです。そこを見極めて投資をしなければなりません。もう一つ、不動産が下がったらどうするかという話なのですが、投資家は、投資したのは純資産。一番理想なのは、資産が増えて、毎月家賃が減るわけなので負債が減って、純資産が増える状態が一番理想的です。しかし、資産価値が下がっても、金利も安いから負債も減っております。投資した金額は、例えば2000万円なら2000万円として、2000万円が回収できたら、投資家の目で見ましたら、ディスカウントキャッシュフローの概念を外せば損したことになりません。このことを理解してやらなければなりません。
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