CFネッツグループ会長［公式］倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ！:いよいよ「ねんきんの健康診断」その３をアップしました！

2019年10月26日

いよいよ「ねんきんの健康診断」その３をアップしました！

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意外に甘く見ている人が多いが、数字はうそをつかない。
人生設計を数字に落とし込むことで、将来設計ができるし、不安も解消できる。
今回は、3回に分けて収録していますので、ぜひ、一からご覧ください！

今回はシートを渡しています。エクセルの「ねんきんの健康診断データ・シート」を開けてください。今回は、YouTubeのためにウチの担当の石田君にサンプル事例を入れ込んでもらって、YouTubeをご覧になっている方へは、そちらを表示していきたいと思います。まず、一番最初に出るのが、スタートの年の2019年。世帯主の名前、年齢を入れます。あとは年間の手取り収入。キャッシュフローで計算しますので、税引き後の年収をそこに計算して入れていきます。上昇率。これは、過去から見て昇給が年間2％なのか5％なのか分かりませんが、その人に応じた上昇率を右の窓に入れていきます。その下に奥さんの名前、年齢、働いているのであれば手取り収入を入れていきます。ここでは、ご主人の手取り収入が300万円。年齢30歳。上昇率２％。奥さんが29歳。手取り収入が200万円。上昇率は１％。

　次に、退職年齢。60歳、65歳といます。ご主人の退職年齢を入れて、想定する退職金を入力してください。年金の開始が70歳からなのか、65歳からなのか、67歳からなのかで、入れたら第１回目で計算した年金の受取額を、年金状況のところに入れていきます。ここでは、ご主人が65歳で退職。年金の開始も65歳から。退職金は2000万円。年金受給額は180万円。奥さんが、退職年齢40歳。年金開始年齢は65歳。退職金が500万円。

　その下の子供の状況で、第一子と書いてありますが、そこに名前を入れて、隣に年齢を入れていただきます。第二子にも名前を入れて、年齢も入れていただきます。右側には、子供がいないが何年後に子供が生まれることを想定される方は、それを入れていきます。それがなければ、ここは空白となります。ここでは、２歳の娘さんがいて、１年後に息子さんが生まれる想定です。

次に、貯蓄額を入れる欄がありまして、今いくらあるかを入れてください。ここでは、400万円と入れてあります。金利は0.02％。この次は、支出状況。基本生活費のところは、食費、光熱費、通信費など、入れていただいたものが自動計算されるようになっています。今度は上昇率。物価はどのくらい上がるのかということ。２％は今のところまだ過剰だと思いますので、１％くらいにしていただければ。次に予想インフレ率を入れていただき、そして居住費。賃貸の場合は賃料を。住宅をご購入されている方は、購入時期が何年後と書いてありますが、３年前に買ったという人でしたら、ここを－３にします。それで自動計算されるようになっています。運営費は、マンションの場合は管理費・修繕積立金がいくらなのかを入れていきます。金利は、当時で何％なのか。今は、住宅ローンの場合は0.775％。返済期間はご自身で想定して年数を入れていただいて結構です。取得費用は、購入価格の10％くらい。借入総額を計算して入れると、借入総額からローンの支払いが自動計算できるようになっています。ここでは賃貸で、購入時期は１年後。空白にしてください。次に、主な臨時支出のところがあります。想定しているのが、私立幼稚園が初年度の給付金が35万円。年間費用23万円。公立小学校が56万円の31万円。公立中学校が80万円の50万円。私立高校が75万円で年間が60万円。私立大学が150万円の80万円。これを想定して入れてあります。自動車の購入時期。ここでは10年後ごとに買い替え。価格150万円。上昇率は、物価上昇率１％で想定していますので、１％で入れてみたらいいのでは。みなさんにおきましては、インターネットで地域の学校を調べると、入学金や月々の支払額が出ていますので、入力していただければと思います。文科省のHPに、学校種別の公私比較がありますので、これを参考にして入れてもいいと思います。エリアによって全然違いますので、そこは調べてもらえればと思います。

　次に、グラフのところのライフプラングラフを開けてください。ここでは、46歳で借金生活に。奥さんが40歳で退職する影響なのですが、退職できません。ある方がご夫婦で見えて、実際に手入力でやったときも同じように出て、奥さんの希望は、子供たちが高校を出たらご自身の趣味のために会社を辞めて、毎月の支出を習い事に月３万円掛けることでしたが、借金生活になると出ました。数字は嘘を言いませんので。今やってもらったのは、上昇率１％。

　お金に対して運用方法を変えるだけでも、様子が変わってきます。いろいろな運用方法がみなさんのお手持ちにあるようでしたら、それに預貯金を回すことです。それで改善されることになります。ある程度、金融資産があって利回りが確定できる人でしたら運用で食べていけます。

今度は、賃貸の人は、分譲購入予定を入れてください。ここでは１年後で、金利は0.775％。借入金額は2000万円。すると、預貯金の分が2000万円のマンションを買ったので200万円はなくなります。預貯金が100万円に変え、運用は3.5のまま。34年返済。65歳で完済。その２でお話しましたように、今まで払っていました家賃の支出が、住宅を購入することによりましてストックに回って、最終的に65歳でローンの返済が終わるシミュレーションになります。ここで、グラフを見てみますと、物価上昇率を考えなければ何とかなりましたが、考えるとどこかでデッドラインが出てくるので、ない方がいい。ストックのお金がマイナスにならないのが一番いいと思いますが、この人は物価上昇１％なら79歳までは生活できますが、それ以降はできなくなります。住宅を買っただけでだいぶ違ってきます。

今度は、サンプルとして投資物件を買いましょうという話です。物件が３つまで入るようになっていますが、この方の場合はそれほど難しくありません。その場合、住宅を１年後に買って、５年後にワンルームマンションを預貯金を貯めて３つ買ったというシミュレーションでいきますと、借入が3000万円くらいになります。金利は2.5％。1000万円で、取得費用が200万円。賃料が5万5000円（上昇率0.5％）。運営費1万5000円（上昇率１％）。稼働率95％くらいにして、投資物件を１つ買いました。２つ、３つ目を何年後かに買う計画をして、キャッシュがないと買えませんので、ご自分の中でキャッシュが貯まったら、今、ワンルームマンションだと諸経費が10％。自己資金が10%なので、２割。1000万円の物件を買うのに200万円は買えます。属性にもよりますが、会社の属性がよければ100％ローンがＯＫですので、諸経費だけ出せば自己資金がなくてもいいので、1000万円の物件であれば諸経費100万円だけ用意すれば物件が買えます。その人の事情によって、担保まではいらないが連帯保証人にしてくれるとかだと、自己資金がなくても買えたりします。もう一つは、住宅ローンで余剰の担保枠がありますと、そこを担保に入れて自己資金がなくても買えます。ただキャッシュフローの問題がありますので、そこはよく計算してやらなければなりませんが、いろいろなことができます。個別相談に来てもらえれば方針を決めて実行となります。計画して実行の形でどんどん改善するようになります。

不動産の場合は、返済年数があります。その間、ずっとローンの返済をしなければなりません。その返済を賄えるだけの賃料を生み続けられるエリアでなければダメということです。利回りが高いという話で、例えば、地方へ行くとキャップレートが計算できません。前回、ある地方の物件を投資家の目でどのくらいで買ったらいいのかという相談がきて、ある地域に２日間行って、全部試算して計算してみたら、キャップレートが分かりませんでした。積算方法でやるのですが、これだけでも分かりませんので、空室率から逆算したキャップレートを想定して入れてみたら、絶対に買ってはいけないという結論が出ました。地方へ行くと、計算が難しいです。首都圏の場合は各駅でキャップレートが分かります。日々動いていますので。一般の人が難しいところです。ウチの稼働率が高い理由は、駅から10分以内の物件しか買わない方針だからです。また、広さも。昔は、渋谷や新宿だったら14平米くらいでもよかったのですが、これが全国に増えてしまいました。例えば、鶴見で14平米だと無理です。最低16平米は必要です。あとは、室内に洗濯機置き場を作った上で、ドラム式洗濯機をつけてしまいます。すると、女性も喜んでくれます。ファーストインパクトでそれを借りてくれることになりますので、そんなことが通用するエリアに投資することです。通用しないエリアには投資しないことです。そこは、管理運営と投資を同時にやっている会社でないと無理ということです。

あとは、運営するときに、いい物件であればあるほど、反対側から考えてみてください。どうしてこの人が売るのという。ワンルームでおかしな人が入っていると、中がグチャグチャ。全部総取り換えになると、ワンルームといえども180万円くらい掛かります。お金が足りなくなるが、ウチが管理しているから分割で支払ってもらって支出を減らすということもやっているので、サラリーマンが不動産投資をやるには、プロと一緒に始めた方がいいと思います。

３回にわたってお話しましたが、お金に対する価値観についていつも思うのですが、お金は人生を豊かにしてくれることに間違えはありません。お金があれば幸福なわけではありませんが、不幸なことのほとんどを解消できます。貧乏は人をダメにします。年金の健康診断というのを、前職の会社からやっていた手法です。それでやってみた人は、みんな助かっています。なぜ始めたかといいますと、自分自身が年金の制度をよく勉強して、もらえる額に驚愕したからです。自分でも16万円ちょっとなので。その収入では今の家計は維持できないので、いろいろ考えなければいけないと思いました。働く中で付加価値がついてきて所得も上がってきました。でも、それが劣っていると思ったからできたのです。また、不動産業の不安定さがよく分かり、小さい会社でしたので退職金が出ないことを前提に考えたので、不動産投資を始めました。人間、生まれてから死ぬまでが勝負なので、人生はそもそも楽しむようにできています。今考えているのは、幼少時代があって、学生時代、社会人時代。自分はまだ社会人。みなさんは、きっちり決めて今から計画して老後を楽しめばいい。次の時代を熟年時代と決めていて、辞書だと熟年時代は40、50らしいが、それは社会人時代と被っているので熟年時代とは言いません。自分はリタイアした後を熟年と思っています。その１のときに出た「夫婦でアルバイトをしましょう」って、嫌ですね。そういうことのないように少なくとも熟年時代は孫が来たらお年玉をあげないと。子供に頼らないようにするには、準備が必要ということです。楽しむためにお金は必要ですので。お金は嘘をつきません。

不動産投資が他の投資と比べてリスクが低いのに、なぜ失敗する人が多いのか。弊社代表の倉橋は、2009年に『不動産投資、成功の方程式』(朝日新書)を通じて不動産投資の基礎的な理論を広め、不動産投資の健全性と安全性を確保するための手法を明示し、不動産投資に関する誤りを起こさないよう警告もしてきました。にもかかわらず、昨今では不動産投資や詐欺的な運営会社の破綻、さらには金融機関の不祥事などのトラブルが頻発しています。CFネッツが積み上げてきた不動産投資の文化を、誤った人たちによって毀損されている現状を考え「不動産とお金の話」と題したセミナーを開催することになりました。ぜひお越しください。、

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