賃貸管理
2019年03月11日
ナショナリズムの弊害、顕著。（続き）
昨日の続き。
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昨日は、大阪で講演し、お陰様で70名のご参加を頂いた。
今回は、東京と大阪で行ったが、名古屋地域の人たちも多く参加していただき、次回は名古屋の開催も行わないといけないと反省している。
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この度CFネッツでは、プラチナ・ゴールド会員様を対象にゴルフを利用した交流イベント「第1回CFネッツ杯2019」を開催する運びとなりました。ゴルフといえば、リオ五輪で112年ぶりに復活した競技種目としても注目されており、今や国民スポーツといっても過言ではありません。ゴルフイベントと聞くと、上手な人でないと参加しにくい、細かなルールやマナーが分からない、といった事を想像される方もいるかと思います。しかし、CFネッツ杯ではゴルフが上手くない人も、細かなルールやマナーが分からない人も、ゴルフを楽しみたいと思う方なら、全ての方を対象に参加を募集します！
気軽に弊社コンサルタントと、不動産投資の会話でもしながら、ゴルフを楽しみませんか？優勝・準優勝・3位・ドラコン・ニアピンだけでなく、その他多数の賞をご用意しています。朝の早い集合ですが、ホテル併設のコースなので前日のご宿泊も可能となっております。どうぞ奮ってのご参加をお待ちしております。
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不動産って、古くなったら価値が下がるのか？今後、首都圏で投資するには？
今年も無事に決算が終わりました！歴史を塗り替える仕事。
フィナンシャルリテラシーの欠如（３）
また、やってしまった！
フィナンシャルリテラシーの欠如。その２
フィナンシャルリテラシーの欠如。
CFネッツのオンサイトマネジメントのマネージャー橋本と、南青山建築工房の修繕担当者である宮内が、物件価値を最大限に守る方法と、劣化状況に合わせた修繕提案の実態をお話します。また、ただ原状回復をするのだけではなく、入居率アップや賃料アップを実現するための具体策は何か？普段はなかなか聞くことが出来ない維持管理の大切さ、賃貸管理の舞台裏をお話させていただきます。
法人のメリットやデメリット、そもそも法人を設立すべきなのかどうかを検証、投資実例から見る資産管理法人の節税効果とは？ファイナンスはどうなる？その他、役員報酬や退職金積み立て、生命保険、消費税還付等々、事前に知っておくべき法人活用のポイントを分かりやすくお伝えします。
2019年03月10日
ナショナリズムの弊害、顕著。
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本日は、大阪で講演があるため新幹線で向かっている。
せっかく大阪に来るのだからと言うことで、メガホールディングスの社長が、どうしても打ち合わせをしたいと言うことなので結局早めに出ることになった。
今週、私のブログを読み続けている方には概ね判断ができていると思うが、株式市場が再度下落した。
その理由は、以前からお話ししているように、グローバリズムからナショナリズムへ急激な舵をとったことにより、世の中が混乱することになり、その大きな要因として金融システムが崩壊の方向に向かっている。
そもそも世界の基軸通貨は米ドルであり、そのドルを発行してるのがＦRＢである。
このＦＲＢが従来行ってきたことと言うのは、そもそもアメリカの債務を返済するために作られたものであって、これらが本来の価値と関係ないところでどんどん発行され、それらが世界中に行き渡り、実業での本来の稼ぎと言う物を大きく上回るデリバティブなどに使われてきたことによる弊害が、いよいよ世界中に巻き起こってきている。
そもそもグローバリズムな世界で行けば、みんなでこれらを共有しながら支えることができた。
しかしながらトランプ大統領の意向なのか、トランプ大統領を支えている人たちの意向なのかわからないが、急激にセクショナリズムな考え方になれば、当然だが自国の利益をみんなで考えることになり、他国の事はどうでもよくなる。
それらは、以前は「共認」と言うものの考え方が定着していたから、G20のように、みんなでいろんなことを考えながら行ってきた政策自体が、すでに崩壊しようと言う方向に向かってきている。
このような場合、日本の国は非常に脆弱なものとなる。
日本自体が金融資産を多く保有し、世界的な地位を確立できたわけだが、この金融資産自体が本来の裏づけのないものに変わった場合に、残念ながら厳しい経済状況に陥ることになる。
例えば、現状の金融機関のほとんどは、利益が出ない体質になっている。
それらは低金利だけの問題ではなく、為替の問題も大きく影響し、日本国内の本業に貸し出すよりも、大手企業の海外進出に融資したり、デリバティブで資金の運用をしたりしていたから、結果的に崩壊することなく業務が遂行できていた。
ところが、現状のの世界中のお金の97%程度は、デリバティブで運用され、実質的には実業での金融システムは機能していない。
全世界の国が1日に産出する商品、およびサービスの総額が836億ドルと言われている。
その中で外国為替取引額は1日で1兆8800億ドル、デリバティブ取引を合わせると3兆1000億ドルと言われている。
その中で実体経済はわずか2.7%程度しかない。
このような状態の中でナショナリズムな発想で、自国中心とした物事の考え方になれば、当然に様々な分野でセクショナリズムが台頭し、それぞれの国の利益しか考えなくなってくる。
であれば、一度、デフォルトをさせることによって、全てをやり直すと言う考え方も出てくるだろう。
そうすると、今まで稼いできた日本国の資産と言うものは、かなり危ういことになる。
例えば、今日、講演でお話しするが、ベネズエラの惨状を見ればわかるが、1000ボリバル紙幣は2017年に完全導入されたばかりの紙幣である。
ところがチーズ1キロ、米ドルにしてたった1ドル14セント相当買うために1000ボリビア紙幣を7500枚を用意しなければならない。
つまり通貨によっては、裏付けを考えないと貨幣価値と言うものは測れないのである。
あ、講演準備しないと。
続きは、明日。
では。
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2019年03月08日
繁忙期がゆえに起こるトラブル。解約予告に注意。
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一度、解約の申し入れをされたのに、その解約申し入れをキャンセル。
これは、少々問題が出てくる事態に。
現在、引越し難民が続出しており、その関係で３月中に引越しができないという。
当社の場合、解約受付を書類で行っており、書類が提出されたものは解約の撤回ができないようになっているが、電話受付の場合、法的拘束力がなく、撤回をする人が増えている。
この場合、口頭の申し込み、口頭での撤回となり、後日、裁判で争っても勝てる可能性は低い。
その撤回の多くは、引っ越すつもりだったが、引っ越し業者が見つからない、あるいは思った以上に高すぎるというもの。
最近頻繁に引っ越し業者の実情をテレビなどで放送されているが、ワンルームマンションの引っ越しで５０万円を超える見積もりが出るという。
そこで、例えば、更新の時期に更新料を払うのがもったいないから引っ越すという人の場合は、やっぱり引っ越すのやめました！といって更新料を支払ってくる場合は、次の入居者が決まっていなければ問題がない訳だが、引っ越し業者がみつからないから、解約の延期などという人もいる。
書類を提出してもらっている人は、いやいや、それはだめです！遅延すれば損害賠償を請求されますよ！という理論で引っ越してもらうことになる。
これは当社の契約書に書かれている為で、この条項がなければ、そのような交渉はできない。
ただ、口頭での申し入れの場合、問題となるのである。
今年は、かなりかようなトラブルがあるため、書類優先、ただ繁忙期の場合、次を募集しなくてはならず、通話を録音するという対策を講じる。
この繁忙期、思わぬトラブルが続く。
どこの業者も、多かれ少なかれ多少のトラブルがあるだろうが、やはり契約書式がちゃんとしていないと、トラブルの解決はできないのである。
最近、管理替えの話が多くなってきた。
管理会社の信用力によって、金融機関の評価が違うことに加え、トラブルの対応ができない業者が増えてきたからである。
賃貸管理なんてどこでも同じだと考える人がいるが、実際、システムも内容もスキルも、中身は全然違うことを知らない人が多い。
一昨年、逆に当社から離れた顧客から相談があり、いまさらトラブルが生じたからと言って、当社に管理替えしたいとの相談を受けたが、残念ながらお断りした。
その方は、その管理会社の悪口をさんざん言っていたが、自分で決めて管理移管をしたのだから、それは当社にとって関係のないことである。
単に管理料が安いからと言った理由で、当社がさんざん苦労して探し出した物件を買ったにも拘らず、何をいまさらという感じだ。
助けてあげたいとは思うが、またいずれ、同じことになるだろうから、今回はお断りした。
段々、世の中が世知辛い世の中になってくれば、管理力の格差が広がってくる。
管理契約の内容を確認することをお勧めする。
そもそも、契約書が駄目だと、契約違反を指摘できない。
↓ 下記動画では、この重要性について話していますので、ぜひ、ご参考にしてください。
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2018年10月28日
資産を守る賃貸経営の方法「賃貸トラブル処理ソフト編」。
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今回のセミナーは、実例を交えて３時間を超えるセミナーだが、ちょっとした要件を要約した動画にしてみた。
お陰様で、前回の前編は好評のようで、賃貸管理会社のプロと素人的な会社の違いが理解してもらえたようだ。
今回は、またもや同様にプロと素人的な会社の違いが分かるようにした。
同じ業務のように見えるが、内容は全く違う。
トラブルは発生した時の対処で実力がわかるもの。
ぜひ、ご覧ください。
※ ちょっと二日酔いの為、頭の回転が気になりますが・・・・・。
本オンラインセミナーは、賃貸管理を甘くみてはいけない！資産を守る賃貸経営の方法 クレーム処理ソフト編（後編）となります。前編をご覧になりたい方はクレーム処理ハード編（前編）をご覧ください。
【目次】
・賃貸トラブルを回避するための賃貸契約書とは？
・賃貸住宅を成功させるクレーム予防策
・物件下見をするときの注意点
・賃貸借契約書と契約締結時における対応
・債務名義（執行名義）を取るためには
・賃料未払処理フローチャート
・内容証明郵便による督促
・支払督促による手続き
・動産執行の差押禁止財産
・契約解除、建物明渡請求の場合
・建物明渡請求訴訟
・建物明渡しの強制執行 基本パターン
・賃貸管理はプロの不動産コンサルタント会社CFネッツへ！
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不動産って、古くなったら価値が下がるのか？今後、首都圏で投資するには？
「ここが知りたい不動産」 『賃貸物件の管理とトラブルについて』篇
移住、永住を考えるには。
アパート経営で、面倒くさい人の話。
賃料は、価値に反映する。
教訓、読みました！
なぜ、日本人は豊かにならないのか？
人は、生きる価値観を失っては終わり。
フィナンシャルリテラシー、11月セミナーに。
フィナンシャルリテラシーの欠如（４）
今年も無事に決算が終わりました！
歴史を塗り替える仕事。
フィナンシャルリテラシーの欠如（３）
また、やってしまった！
フィナンシャルリテラシーの欠如。その２
フィナンシャルリテラシーの欠如。
新たなテナントリテンション。
本気で、まじめな婚活支援、することになります！
ＩＲＥＭからＡＭＯの認定を受けました！
いよいよ、本日、教訓。
マンションと戸建住宅、どちらが資産価値が高いのか？
結局、真の不動産コンサルタント会社は当社しかない。
新相続税、改定の要件。
道徳、倫理、法律。最後は法律に照らし合わせて判断する。
不動産投資って、副業にあたるの？
2018年11月25日（日）開催！ | |
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折角始めたアパート経営、これさえ分かっていれば入居率が上がったのに…。満室経営に近くアパート経営の本質をお教えします。選ばれるアパート建築のポイント、企画の立て方・現場の声を建物に反映するノウハウ等。現場で活躍する建築士だからこそ分かる、実務に精通した声をお届けします。アパート経営を考えている方・土地の有効活用を検討している方は、この機会に是非ご参加ください。
不動産投資の天敵ともいえる家賃滞納。とくに悪質な滞納者には、法的な制裁を加える必要が出てくることもあります。そこで本セミナーでは、裁判の訴えから判決後の進め方、建物の明け渡し請求、家賃保証会社の問題といった、素人では判断しずらい部分を、CFネッツ社内弁護士である「世戸」と、家賃滞納督促の部門責任者である片岡が詳しくご説明します。また、第二部ではアパートやマンションで発生するトラブル全般の対処法を、コールセンター部門の責任者である橋本と、賃貸管理部門の責任者上町がQ&A形式で皆様へご説明します。
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2018年10月06日
スルガ銀行、行政処分。
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昨日、一般社団法人不動産総合戦略協会主催の不動産総合戦略マスター授与式に参加した。
これは当社が主催していた「不動産コンサルタント養成講座」の運用主体がプラチナ出版となったことから、広く、この技術を広めようと始まったことで、過去に全9講（18日間）参加した人を対象に第一期生として認定された。
今回、約60人が認定されたわけだが、来年からはこの9講のほかに、金融、証券化のプログラムも付加され、アナリストや専門家の講義も増えることになっている。
私が約25年前に業界向けマニュアルを作成し、その中で、当時、業界で使われていた「建物賃貸借契約書」に大きな問題を見つけ、それを改善するために作成して発表した契約書式類が、現在、業界で使われるようになったのだが、これにより「賃貸管理業務」というものが効率よくなり、現在のような新たな業界が生まれてきた。
また、日本で初めて「不動産コンサルタント会社」として起業し、不動産取引に対してコンサルティング手法を取り入れたのも当社である。
現在、当社では多くのコンサルタントが活用している不動産投資指標についても標準化が図られているのも、その文化が多く伝えられるようになったからだ。
その中で、私自身、多くの会社に対して「金融電卓を活用した投資判断」について、講師を務めてきた。
その中で、金融機関として初めて行ったのはM銀行。
そして、今回問題のスルガ銀行である。
※ スルガ銀行行政処分の詳細はこちら
私の感覚では、証券会社や金融機関というのは、実は数字に弱いと感じている。
確かに優秀な人たちの集まりなので算数はできるのだが、実態的な数字に弱い。
キャッシュフロー分析を行う際、方程式の算数的な呑み込みは早いのだが、呑み込みが早い分、稚拙な結論に結びつけてしまうのである。
分かりやすく言うと、地方の物件は利回りが高く、金融機関の貸出金利は安いから多くのキャッシュフローを生みだし、投資に有利との結論を出してしまう。
当社のセミナーに参加した人はわかるが、不動産投資というものは、そんなに単純なものではない。
キャップレートとIRRの概念を知らないまま不動産投資を行えば、大きな痛手をこうむることになる。
以前、M銀行では、今回のスルガ銀行と同じように地方の物件に対する融資を行って痛手をこうむってしまったわけだが、今回のスルガ銀行は、根本的に「詐欺」のような数字のマジックにみんなが乗っかってしまったわけだ。
ほんとに、残念な結果である。
この事件により、多かれ少なかれ不動産業界、あるいはまともな不動産投資家に対する影響は大きい。
金融庁が動き出せば、金融機関の動きは消極的になる。
ただ、昨日、同席したパネリストと同様、私の意見としては、淘汰が始まり、我が社にとっては有利な追い風となると考えている。
少しでも多く儲けようと考えるのは、世の中の人の性であるが、不動産投資は地道なものであり、事業と同じと考えれば、サービス業のようなものだから、賃料との見合いのある価値を提供しなければ利益など上がらないということを知るべきであり、当社のクライアントは十分承知の上で不動産投資を行っている。
地道が一番強い商売が不動産投資である。
まだまだ地道な教育が必要なのだろう。
今後も、この不動産総合戦略協会の活動を支援してゆこうと考えている。
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